Или я могу оставить текущий договор с арендатором без изменений?

Здравствуйте, Кирилл!

1. Конечно допустимо. Многие именно поэтому ИП и открывают, когда сдают недвижимость.

В данном случае получение денег в счет аренды — это доход. Соответственно, руководствоваться можно   главой 26.2 Налогового кодекса РФ.

2. Перезаключать договор не нужно. Но я бы рекомендовал заключить дополнительное соглашение к этому договору. 

3. Вообще от сестры у Вас должно быть не разрешение. А заключен договор. Например, договор безвозмездного пользования, на основании которого Вы сдаете ее долю. Как правило, действуют таким образом.

То «разрешение» которое у Вас есть вообще не принципиально в обычном оно виде или нотариально заверено. 

Видимо, какой -то риэлтор посоветовал оформить разрешение. 

Здравствуйте, Кирилл.

1. Допустимо ли платить как ИП УСН в моем случае 6% со стоимости сдачи квартиры? Чтобы потом мне не доначислила налоговая разницу до 13%… И каким законом или актом и пунктом регулируется этот момент.

 Да, это допустимо. По этому поводу высказывался Минфин в Письме от 28.06.2023 N 03-04-05/60201

Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, заявленный индивидуальным предпринимателем при регистрации либо в результате внесения соответствующих изменений в ЕГРИП, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

В письме речь шла о доходе от реализации (продаже) жилого объекта недвижимости, но значения это не имеет, поскольку и доход от сдачи квартиры в найм также признается доходом от реализации по смыслу п.1 ст.39 НК РФ

2. нужно ли перезаключать договор с арендатором от имени ИП? Или я могу оставить текущий договор с арендатором без изменений? Все же владею квартирой я как ФЛ.

 Имущество физ.лица не разграничивается на то, что принадлежит ему как физ.лицу, и что принадлежит ему же, но  как ИП.  В ЕГРН также статус ИП не указывается (см. п.57 Правил ведения ЕГРН).

Разграничивается доход: личный от предпринимательского. (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П).

Т.е.: ФЛ и ИП — это одно и то же лицо, независимо от того,  поименован ли его статуса ИП в договоре. Поэтому это не является существенным при определении вида дохода. 

нужно ли в моем случае от сестры в принципе получить нотариальное заверение ее текущего письменного разрешения?

 Вам следует заключить между собой соглашение о порядке пользования и распоряжения, в котором предусмотреть условие о Вашем праве сдавать квартиру в найм в своих интересах, с получением дохода от такой сдачи. 

В соответствии со ст.248 ГК РФ

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

А согласно ст.246 ГК РФ

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Нотариального удостоверения такое соглашение не требует, поскольку в главах ГК РФ о найме или аренде этого не предусмотрено. При этом согласно ст.163 ГК РФ

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Сестра выдала мне письменное разрешение на сдачу квартиры.

Разрешение, если подписано только сестрой, это односторонняя сделка (см. ст.154 ГК РФ), т.е. оно создает только права и обязанности для самой сестры. Соглашением это не является. Для снятия вопроса о виде сделки должно быть именно соглашение.

Консультация в расширенном формате по вопросу, составление документов возможна индивидуально в чате.

С уважением

1. Допустимо ли платить как ИП УСН в моем случае 6% со стоимости сдачи квартиры? Чтобы потом мне не доначислила налоговая разницу до 13%… И каким законом или актом и пунктом регулируется этот момент.

 Здравствуйте.

Да, это вполне допускается, ограничений в части видов деятельности в этом случае для ИП не имеется. Такая возможность прямо указана в том числе и на сайте ФНС РФ 

Также гражданин, сдающий в аренду жилье, вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, применяя на выбор общую, упрощенную или патентную системы налогообложения.

Налоговые ставки при УСН составят 6% при выборе объекта налогообложения «доходы» или 15% при выборе объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» (ст. 346.20 НК РФ). При ПСН налоговая ставка составляет 6% (ст. 346.50 НК РФ). Дополнительно индивидуальные предприниматели, в том числе применяющие УСН или ПСН, уплачивают страховые взносы.

https://www.nalog.gov.ru/rn53/news/activities_fts/16365255/

2. нужно ли перезаключать договор с арендатором от имени ИП? Или я могу оставить текущий договор с арендатором без изменений? Все же владею квартирой я как ФЛ.

 Заключать новый договор с нанимателем не требуется — законодательство не разграничивает имущество ИП и гражданина, поскольку это одно физическое лицо. Ввиду этого договор, заключенный с нанимателем до момента получения статуса ИП может действовать и далее, тем более, что налоги и в одном, и в другом случае выплачивает наймодатель. Перезаключить договор необходимо только в случае, если Вы как физлицо (не самозанятый) заключили договор с организацией. Тогда в связи с тем, что в этом случае именно организация является налоговым агентом и выплачивает НДФЛ с выплачиваемого Вам дохода, договор следует изменить, поскольку в качестве ИП Вы сами платите свои налоги. В остальных случаях перезаключение договора не требуется.

3. нужно ли в моем случае от сестры в принципе получить нотариальное заверение ее текущего письменного разрешения?

Принципиально вопросы владения, пользования и распоряжения долевой собственностью решаются посредством заключения соответствующего соглашения в соответствии со ст. 247 ГК РФ. То есть это наиболее логичный и законный способ, при котором Вы получаете право на сдачу внаем всей квартиры. В соглашении должно быть оговорено Ваше право на сдачу внаем квартиры в целом.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.