Правомерны ли требования заказчика или он уклоняется от выполнения обязательств по договору?

Добрый день.

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

Пункт 2 статьи 5 данного закона устанавливает: «По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.»

Это означает, что изменение цены договора возможно только при наличии соответствующих условий в самом договоре или при согласии обеих сторон.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности: «Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.»

Статья 309 ГК РФ обязывает стороны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

3. Дополнительные правовые аспекты:

Согласно судебной практике, если в договоре участия в долевом строительстве отсутствует условие о порядке изменения цены при увеличении площади, застройщик не вправе требовать доплату без согласия дольщика.

Отказ в государственной регистрации перехода права собственности при отсутствии законных оснований для требования доплаты может рассматриваться как нарушение обязательств по договору.

Судебная практика:

Судебная практика по подобным спорам показывает, что:

• Если договором не предусмотрено изменение цены при увеличении площади, требования застройщика о доплате признаются необоснованными. 
• В случае увеличения площади более чем на 5%, дольщик имеет право расторгнуть договор, но это не означает автоматической обязанности доплатить при отсутствии соответствующего условия в договоре.
• Требования о взыскании доплаты подлежат применению общего срока исковой давности в три года с момента, когда застройщик узнал или должен был узнать о необходимости перерасчета. 

Рекомендации:

1. Сбор документов:

• Получите копии договора участия в строительстве и всех дополнительных соглашений
• Запросите копию акта приема-передачи
• Получите выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект
• Соберите все письменные претензии заказчика о доплате

2. Юридические действия:

• Направьте заказчику официальную претензию с требованием переоформить объект на вас без каких-либо доплат, ссылаясь на отсутствие соответствующего условия в договоре и истечение срока исковой давности
• Укажите в претензии, что требование о доплате через три года после подписания акта приема-передачи нарушает статью 196 ГК РФ
• Предупредите о намерении обратиться в суд в случае отказа в удовлетворении требований

3. Судебная защита:

• При отказе заказчика удовлетворить претензию подготовьте исковое заявление о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности
• Одновременно просите суд отказать в удовлетворении встречного иска о взыскании доплаты как необоснованного и погашенного сроком исковой давности

Здравствуйте, Ирина!

Несмотря на то, что у вас не ДДУ, а инвестиционный договор (купля-продажа будущей недвижимости) и в договоре указана цена 102 000 руб. за 1 кв. м, заказчик не вправе требовать доплату сейчас. Почему. Фактическая площадь была уточнена при обмерах, после чего вы с заказчиком подписали акт приёма-передачи и дополнительное соглашение с новой площадью. При этом в этих документах не указана ни сумма доплаты, ни обязанность её внести. Это означает, что стороны согласовали передачу объекта именно на этих условиях и цену фактически закрепили.

Если бы заказчик считал, что вы обязаны доплатить за увеличившуюся площадь, он должен был заявить это сразу — при подписании акта или допсоглашения, указав конкретную сумму. Требовать деньги спустя три года он не имеет права.

Кроме того, срок исковой давности по таким требованиям составляет 3 года и начинает течь с момента подписания акта приёма-передачи, когда заказчику уже была известна фактическая площадь. Этот срок истёк. Даже при наличии цены за квадратный метр право требовать доплату утрачено.

Отказ переоформлять объект недвижимости до внесения доплаты незаконен. Заказчик уклоняется от исполнения обязательств по договору и не вправе ставить оформление права собственности в зависимость от просроченных и незафиксированных требований.

Итог-требования о доплате неправомерны, а действия заказчика по затягиванию переоформления объекта  незаконны.

Ничего не доплачивать 

Сначала направьте заказчику письменную претензию. В ней укажите, что объект передан, акт и допсоглашение подписаны, обязанность по доплате договором и допсоглашением не предусмотрена, срок исковой давности истёк, и потребуйте в разумный срок (обычно 10–14 дней) оформить и зарегистрировать право собственности без каких-либо дополнительных условий. Претензию отправляйте заказным письмом с описью вложения или через электронную почту с подтверждением отправки.

Если заказчик не отреагирует или письменно откажет обращайтесь в суд. В суде заявляйте требования о понуждении заказчика исполнить договор и совершить действия по переоформлению (регистрации) объекта недвижимости, а также о признании отсутствия у вас задолженности по доплате за дополнительные квадратные метры. Отдельно укажите на пропуск заказчиком срока исковой давности.

Если нужна помощь или остались вопросы, напишите 

1. За более подробной консультацией и для подготовки документов можете написать мне в чат — перейти в чат
2. Если мой ответ Вас удовлетворил, буду благодарен отзыву! 
3. Также есть возможность отблагодарить - отблагодарить юриста!
4. Мои отзывы - смотреть отзывы

Ваша ситуация требует детального анализа условий договора и законодательства. Однако, в общем случае, можно отметить следующее:

Договор участия в строительстве: Если в вашем договоре четко указана площадь объекта (91 кв. м) и нет пункта о доплате за дополнительные квадратные метры, то требования заказчика могут быть не правомерными.
Акт приема-передачи: Подписав акт приема-передачи, вы подтвердили, что приняли объект в том состоянии, в котором он был передан, включая указанную в акте площадь. Если в дополнительном соглашении указана уточненная площадь, это также может свидетельствовать о том, что стороны согласовали эту площадь без дополнительных обязательств по доплате.
Требования о доплате: Заказчик не может требовать доплату за дополнительные квадратные метры, если это не было предусмотрено изначально в договоре или дополнениях к нему. Если вам не было сообщено о необходимости доплаты до момента подписания акта и дополнительного соглашения, то это может считаться попыткой изменить условия договора задним числом.
Коммуникация с заказчиком: Возможно, стоит попытаться решить вопрос мирным путем, обсудив ситуацию с заказчиком и предоставив аргументы в свою защиту.