Смущает что агент от собственника настаивает на быстром проведении сделки до конца года, вчера дали знать о готовности к покупке, а сделку хотят оформить уже в понедельник

Здравствуйте, Виталий!

Только в желании провести сделку быстро подвоха не может быть. 

Он может быть хочет просто заработать быстрее. Как агент. Перед Новым годом.
По одному этому показателю нельзя судить о подвохе.
надо смотреть документы.

Смотреть кто собственник (ст. 209 Гражданского кодекса РФ), все ли документы в порядке, что указано в выписке из ЕГРПН, нет ли обременений, нет ли признаков банкротства, как просят проводить оплату — наличными, по безналу.

Т.е. тут очень много всяких особенностей. Не нужно думать только о скорости, как о негативном факторе.

Я бы сказал, что у риэлторов, как правило, продать нужно как можно быстрее. Потому что — чем быстрее продает, тем быстрее получает свое вознаграждение по агентскому договору (ст. 1005 Гражданского кодекса РФ).

Добрый день.

У вас есть документы на объект?

Выписку изучили?

Хочу приобрести участок ИЖС, в Росреестре все хорошо.

Смущает что агент от собственника настаивает на быстром проведении сделки до конца года,

может деньги хотят быстрее получить.

Вам надо тщательно ознакомиться с документами.

Необходимо:

1.  выписка.

2.  данные о том,  является ли объект совместным имуществом.

Если да, нужно согласие супруга.

3. есть ли притязания третьих лиц.

На сайте ФССП  проверяли собственника?

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Важно изучить договор и его условия.

Виталий, добрый вечер.

Несмотря на информацию из Росреестра, могут существовать обременения или ограничения, которые не всегда отражаются в стандартных выписках или могут быть истолкованы неоднозначно. К ним относятся:

Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ): Наличие охранных зон (линии электропередач, газопроводы, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и т.п.) на участке или вблизи него. Строительство в таких зонах крайне ограничено или возможно только с письменного согласия владельца коммуникаций. В противном случае постройка может быть признана самовольной (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сервитуты: Право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может быть установлено, например, для прохода или проезда.

Отсутствие четко установленных границ увеличивает риск земельных споров с соседями и может привести к сложностям при дальнейшем использовании или продаже участка. С 1 марта 2025 года без межевания земельного участка (уточнения его границ) сделки с недвижимостью могут быть невозможны. 

Быстрая сделка не позволяет провести полноценный осмотр участка и убедиться в отсутствии самовольных построек, их соответствии градостроительным нормам, а также фактическому расположению коммуникаций.
Так же могут быть проблемы с видом разрешенного использования (ВРИ). Хотя участок заявлен как ИЖС, необходимо убедиться, что ВРИ в документах и градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) соответствует Вашим планам, и нет скрытых ограничений. Нецелевое использование земельного участка влечет административную ответственность (ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
Продавец может спешить с закрытием сделки до конца года по налоговым причинам (например, для учета доходов в текущем году или избежания изменения налоговых правил). Это само по себе не является нарушением, но может стать причиной давления на покупателя.
Так же продавец может находиться в процедуре банкротства, иметь судебные или исполнительные производства, что может повлиять на чистоту сделки или привести к ее оспариванию в будущем.

Учитывая вышеизложенные риски и настойчивость агента, следует провести всестороннюю проверку.

1. Закажите свежую, максимально полную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она должна содержать не только информацию о собственнике и отсутствии арестов, но и сведения о границах (кадастровый план), наличии обременений, сервитутов, а также о ЗОУИТ. Проверьте историю перехода прав.
Правоустанавливающие документы: Ознакомьтесь с документами, на основании которых продавец стал собственником (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): Запросите ГПЗУ в местной администрации. Он содержит информацию о градостроительных регламентах, разрешенных видах использования, ограничениях по застройке, наличии охранных зон.
Межевой план: Убедитесь, что участок прошел межевание и его границы точно установлены и внесены в ЕГРН. С 1 марта 2025 года это является обязательным условием для сделок с недвижимостью. Отсутствие межевания — это серьезный риск.

2. Проведите несколько осмотров участка в разное время суток, в том числе с соседями (по возможности), чтобы выявить возможные проблемы (шум, запахи, конфликтные соседи).

Уточните наличие и условия подключения к инженерным сетям (электричество, вода, газ, канализация). Запросите технические условия (ТУ) от ресурсоснабжающих организаций.
Визуально проверьте наличие рядом с участком объектов, которые могут создавать охранные зоны (ЛЭП, трубопроводы, водные объекты).

3.Убедитесь, что продавец является именно собственником, а если действует представитель – тщательно проверьте доверенность (ее подлинность, срок действия, объем полномочий) через нотариуса, ее выдавшего.

4. Проверьте продавца по базам данных банкротств и исполнительных производств, чтобы исключить риски оспаривания сделки.

5. Для Вашей безопасности используйте безопасные формы расчетов, при которых деньги передаются продавцу только после государственной регистрации перехода права собственности на участок.

6. Хотя для большинства сделок купли-продажи недвижимости нотариальное удостоверение не является обязательным, оно предоставляет дополнительные гарантии. Нотариус проводит правовую экспертизу сделки, проверяет документы и дееспособность сторон, что значительно снижает риски. Кроме того, регистрация права собственности по нотариально удостоверенным документам занимает сокращенные сроки (3 рабочих дня).
7. Обратите внимание, что с 1 сентября 2025 года для ИЖС установлен срок для строительства дома и регистрации права на него — 7 лет с момента оформления прав на земельный участок. Это важно учитывать при планировании строительства.

Здравствуйте!

Продавец обязан подтвердить свое право владения участком. Убедитесь, что свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН актуальны и выданы именно продавцу. Проверьте также отсутствие обременений (например, залога).

Участок должен иметь четкое определение границ согласно кадастровому плану территории. Если возникли сомнения относительно точности межевания, закажите повторную проверку межевых знаков и кадастровых документов.

Задавайте прямые вопросы продавцу или представителю: почему сделка должна состояться срочно? Причины могут быть совершенно обычными (финансовые обстоятельства, переезд и др.) либо же скрывают проблемы с участком (непредвиденные ограничения, споры с соседями и прочее).

Важно убедиться, что земельный участок предназначен исключительно для индивидуального жилищного строительства, и строительство жилого дома разрешено местными правилами землепользования и застройки.

Если продавец настаивает на ускоренной сделке, предложите внести залоговую сумму («задаток»), прописанный в предварительном договоре. Это даст Вам дополнительное время на тщательную проверку документации, и обеспечит гарантии для обеих сторон. Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ, задаток гарантирует исполнение обязательств по договору, а в случае отказа покупателя сумма остается у продавца, и наоборот.