Что делать в этой ситуации, какие пути развития могут быть?

Здравствуйте.

Вы документы на регистрацию подавали через МФЦ?

Алена, добрый вечер.

Согласно ст. 867 ГК РФ и правилам совершения расчетов через аккредитив, банк производит выплату только при представлении документов, строго соответствующих условиям аккредитива. В вашем случае — это три выписки из ЕГРН (или иные документы, подтверждающие регистрацию всех трех ДКП).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, существенное нарушение условий договора одной из сторон может стать основанием для расторжения договора. Ситуация, при которой право собственности перешло, а оплата невозможна из-за блокировки цепочки, является критической для продавцов первого звена.

Для минимизации рисков и успешного завершения сделкиможно предпринять следующие шаги:

1: Мониторинг статуса в Росреестре
Необходимо срочно выяснить причину задержки регистрации 1-комнатных квартир.

Узнайте номера заявок (КУВД) по встречным объектам.
Проверьте статус на сайте Росреестра. Если стоит статус «Приостановлено», нужно немедленно получить уведомление о приостановке. Часто причинами являются технические ошибки, отсутствие согласий супругов или ошибки в закладных банка.
2: Взаимодействие со Сбербанком
Свяжитесь с менеджером ипотечного центра Сбербанка, который сопровождал сделку. Поскольку ипотека выдана Сбербанком, банк крайне заинтересован в завершении регистрации, так как объекты должны перейти к нему в залог.
Проверьте дату истечения аккредитива. Если до конца срока осталось менее 5–7 рабочих дней, необходимо подготовить дополнительное соглашение между Покупателем 3-комнатной квартиры и Банком о продлении срока действия аккредитива.
3: Согласование действий между участниками
Все стороны сделки (все звенья) должны оперативно реагировать на запросы Росреестра.
Если регистрация одной из 1-комнатных квартир невозможна по объективным причинам, участникам придется подписывать соглашение о расторжении ДКП по 3-комнатной квартире (в связи с невозможностью исполнения встречного обязательства), либо менять условия аккредитива.
4: Изменение условий аккредитива (крайняя мера)
Если регистрация по 1-комнатным квартирам затягивается на неопределенный срок, но Покупатель 3-комнатной квартиры добросовестен, стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору и изменить условия раскрытия аккредитива в банке (например, разрешить частичное раскрытие или раскрытие на основании уже зарегистрированного первого договора), однако Сбербанк в альтернативных сделках редко идет на это без изменения всей структуры сделки.

Добрый вечер! 

На данный момент зарегистрирован только договор 3х комнатной, остальные 2 договора в процессе регистрации.

Ваша сделка предполагает альтернативную схему, где продажа трехкомнатной квартиры и покупка двух однокомнатных квартир взаимосвязаны через аккредитив. Условие о раскрытии аккредитивов привязано к регистрации всех трех договоров купли-продажи. Если регистрация двух однокомнатных квартир задерживается, это может повлиять на раскрытие аккредитивов и, соответственно, на расчеты по всем сделкам.

Что делать в этой ситуации, какие пути развития могут быть?

Нормальный сценарий (самый частый)

Росреестр просто дольше рассматривает или временно приостановил регистрацию двух ДКП однокомнатных квартир  (запрос доп.документов, согласий супругов, технические моменты и т.п.).
После устранения причин — регистрируют все переходы прав, аккредитивы раскрываются, деньги расходятся по схеме.

Приостановка регистрации по 1–2 договорам
Возможные причины (из практики по 218‑ФЗ): ошибка/неточность в договоре, кадастровых данных;
отсутствие какого‑то согласия (супруг, опека, залогодержатель и т.п.); наложенные ограничения/аресты на объект; ранее поданные по этому же объекту документы ещё не отработаны (п. 11 ч. 1 ст. 26 Закона №218‑ФЗ: вторые по времени документы ждут завершения первых).
В этом случае Росреестр выносит решение о приостановлении с перечислением причин с указанием срока их устранения (обычно до 3 месяцев).
Если причины не устранить — будет отказ в регистрации.

Отказ в регистрации одного из ДКП однокомнатной квартиры.
Тогда: по этому объекту право не перейдёт к вам; аккредитив  не раскрывается (условие: регистрация перехода права по трем договорам);
дальше возможны варианты: исправление договора/ошибок и повторная подача;
расторжение проблемного ДКП и поиск другой квартиры (если это вообще предусмотрено схемой и условиями ипотеки/аккредитива);
Важно понимать: недействительность или не пройдённая регистрация одной из «дочерних» сделок не делает автоматически недействительной уже зарегистрированную продажу трехкомнатной квартиры.
Продажа трехкомнатной квартиры — отдельный договор купли‑продажи.

Что можно сейчас предпринять для прояснения ситуации.

1. Получить сведения  по статусу всех заявлений поданных в Росреестр.

Либо через МФЦ, либо через личный кабинет Росреестра.
Нужны номера заявлений по двум однушкам.
Цель: Посмотреть: зарегистрировано / приостановлено / отказ;
если приостановка — по какой статье 218‑ФЗ и по каким конкретно причинам.

2.Взять у  банка / риелтора пакет документов по аккредитивам

Цель: Выяснить условия раскрытия каждого аккредитива: точно ли привязано к регистрации всех трёх ДКП или аккредитивы раскрываются после предоставления расписок о сдачи всех ДКП на регистрацию а возможно там есть иные формулировки (например, по каждому объекту отдельно);
Кто может инициировать изменения/отзыв аккредитива в случае отказа в регистрации по одному договору.

3.Связаться со Сбербанком (ипотечным менеджером)

Цель: уточнить могут ли они, в случае проблем с одной из однокомнатных квартир, заменить объект залога;
что будет, если по одной однокомнатной квартире будет отказ, а по другой регистрация пройдёт.

Ваша ключевая задача сейчас — вытащить из Росреестра точный статус по двум ДКП, а из банка/риэлтора — условия аккредитивов. От этого зависят дальнейшие шаги.
При возникновении дополнительных вопросов возвращайтесь с обратной связью ко мне в чат.
 
 
 
 
 

Здравствуйте

В данной ситуации право собственности на трехкомнатную квартиру уже перешло к покупателю согласно статье 551 ГК РФ, однако денежные средства заблокированы, так как условие раскрытия аккредитива, предусмотренное статьей 867 ГК РФ, не выполнено. Произошел технический разрыв регистрации альтернативной сделки.

Вам необходимо незамедлительно выяснить статус заявлений по двум однокомнатным квартирам. Согласно статье 16 Федерального закона № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости, нарушение сроков может свидетельствовать о приостановлении регистрации. В соответствии со статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ государственный регистратор обязан уведомить стороны о причинах приостановления. Если это произошло, необходимо устранить замечания (донести документы, исправить ошибки) для возобновления действий.

Если регистрация покупки двух квартир станет невозможной, возникнет необходимость расторжения уже исполненного договора продажи трехкомнатной квартиры. При отказе покупателя от добровольного расторжения по статье 452 ГК РФ, вам придется обращаться в суд с требованием о расторжении договора на основании статьи 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки. До момента полного раскрытия аккредитива и завершения регистрации всех объектов настоятельно не рекомендую подписывать акт приема-передачи на проданную квартиру в порядке статьи 556 ГК РФ, чтобы фактически не утратить владение жильем.