Но есть нюанс, если открою ИП И СО ВРЕМЕНЕМ будет необходимость в продаже какой -либо квартиры ( они более 5лет

Здравствуйте!

согласно п.3 ч.2 ст.6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений.
т.е. доходы от найма квартир Вы вправе учитывать как плательщик НПД; доход же от аренды нежилого помещения под НПД не попадает.

Вопрос, могу ли я все же пока не открыла ип сдавать как физик на нпд, пр этом и сдавать нежилое помещение ( ведь оплата налога за меня идет ).

не советую, т.к. в данной ситуации возникает большой риск претензий от ФНС, которая может посчитать, что Вы ведете предпринимательскую деятельность без регистрации ИП, а далее откажется признавать доходы от сдачи в найм жилья облагаемыми НПД, применив положения п.7 ч.2 ст.4 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ „О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Налог на профессиональный доход» 

2. Не вправе применять специальный налоговый режим:....

7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, ...;

самое лучшее это, чтобы квартиры сдавало одно лицо, а нежилое другое.

например, если Вы в браке, то жилье сдает муж, а Вы нежилое либо передаете родителям в безвозмездное пользование жилье и они как самозанятые его сдают, а Вы опять же сдаете нежилое.

Но есть нюанс, если открою ИП И СО ВРЕМЕНЕМ будет необходимость в продаже какой -либо квартиры ( они более 5лет и на налог при продаже я ведь не попадаю, даже если и сдавать планирую через ип), в этом случае ведь сначала надо закрыть ИП, а если другие квартиры и нежилое еще сдаются, как им то закрывать..?

действительно, при наличии действующего ИП на усн, доход от продажи квартир использовавшихся в деятельности ИП будет облагаться налогом усн.

однако, если ИП будет совмещать ПСН с ОСНО, то в силу положений п.17.1 ст.217 НК доход от продажи квартир попадет под освобождение, при соответствующем сроке владения жилой недвижимостью.

Положения настоящего пункта не распространяются… на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Елена, здравствуйте!

Для физического лица, гражданина РФ, находящегося за границей, и имеющего несколько объектов недвижимости для сдачи в аренду (нежилое помещение и квартиры), оптимальный налоговый режим — это налог на профессиональный доход или самозанятость. Он позволяет легально сдавать жилую недвижимость и платить налог удаленно.

1. Сочетание налоговых режимов
Да, вы можете совмещать сдачу нежилого помещения (где за вас платит налоговый агент) и сдачу жилых квартир (как самозанятая).

Если арендатор — российская организация или ИП, он обязан выступать вашим налоговым агентом и удерживать 13% НДФЛ с арендной платы, перечисляя его в бюджет за вас (ст. 226 НК РФ). Вы как физик получаете уже «чистый» доход.

Вы можете применять НПД для дохода от сдачи жилой недвижимости. Это возможно, даже если вы не в РФ, так как объект аренды находится в РФ (ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ).
Ставка налога: 4% при сдаче физлицам, 6% при сдаче юрлицам/ИП.
Лимит дохода по НПД составляет 2,4 млн. рублей в год.
 
2. ИП и переход на УСН/Патент
Когда ваш доход приблизится к 2,4 млн. рублей в год, вам нужно будет рассмотреть переход на ИП с УСН («Доходы» 6%) или патент.
Хотя вы сейчас за границей, ИП можно открыть удаленно, если у вас есть квалифицированная электронная подпись. Если нет КЭП и возможности приехать в РФ, придется ждать приезда.
Обязательно выбейте чек в приложении «Мой налог» за полученную оплату. Это нужно сделать до 9-го числа следующего месяца.
 
3. Продажа квартиры и статус ИП (критичный нюанс)
Здесь вы правы в своих опасениях. Если вы используете статус ИП для сдачи в аренду, это может повлиять на налогообложение при продаже недвижимости.

Недвижимость, которой вы владеете более 5 лет (3 года в некоторых случаях), освобождается от НДФЛ при продаже (ст. 217.1 НК). Это правило для физических лиц.

Если вы сдаете квартиру как ИП на УСН и активно используете ее в предпринимательской деятельности (подаете декларации как ИП и т.д.), налоговая может попытаться оспорить ваше право на «физическую» льготу при продаже и потребовать уплаты УСН (6%) с полной суммы продажи.

Если квартиры оформлены на вас как на физлицо, продавайте их после 5 лет владения, не используя статус ИП для этой конкретной квартиры.

Не нужно закрывать ИП, чтобы продать одну квартиру. Просто продажу оформите как физлицо (если срок владения более 5 лет).
Ведите четкий раздельный учет доходов от разных объектов.
 
Схема оптимизации: сдавайте жилье как самозанятая (4% или 6%). Нежилое помещение — через налогового агента (13% НДФЛ).
При приближении к лимиту: откройте ИП на УСН 6% (если нет больших расходов) или Патент, но будьте готовы к возможным спорам с налоговой при продаже недвижимости в будущем.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Здравствуйте.

Если помещение нежилое, то оно подпадает под исключение, определенное в ст. 6 Закона №422-ФЗ. То есть подобные объекты сдавать в аренду с использованием режима самозанятости нельзя.

Аренда квартир и иных жилых помещений под самозанятость подпадает. Ввиду этого сдача в аренду нежилого помещения будет нарушением и пойдет под обложение НДФЛ. При этом, поскольку Вы ведете фактически предпринимательскую деятельность, то в отношении сдачи нежилого помещения Вы можете привлечь внимание налоговиков ввиду того, что в соответствии с положениями п.7 ч.2 ст.4 вышеуказанного закона, согласно которому Вы не можете использовать самозанятость если ведете предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц. А в Вашем случае так и получается.

На мой взгляд в этой ситуации есть смысл передать право сдачи в аренду нежилого помещения кому-то другому, лучше всего близкому родственнику.

Но есть нюанс, если открою ИП И СО ВРЕМЕНЕМ будет необходимость в продаже какой -либо квартиры ( они более 5лет и на налог при продаже я ведь не попадаю, даже если и сдавать планирую через ип), в этом случае ведь сначала надо закрыть ИП, а если другие квартиры и нежилое еще сдаются, как им то закрывать..?

 Неверно. Если Вы использовали недвижимость в предпринимательской деятельности, то налогообложение при продаже будет в рамках такой деятельности. Воспользоваться предельным сроком владения в 5 лет Вы сможете только если будете совмещать например патентную систему налогообложения и обычную — с уплатой НДФЛ. На УСН такая ситуация невозможна — Вы будете платить налог УСН со всей суммы, вырученной от продажи квартиры.

Таким образом, если у Вас в планах есть продажа какого-либо жилого объекта, Вам надо серьезно подумать над тем, какую систему налогообложения выбрать при сдаче их в аренду. Что касается нежилого помещения, то Вам сдавать его в рамках самозанятости нельзя, так что и с этим вопросом придется что-то решать — либо откладывать сдачу его в аренду до возвращения в РФ, либо передавать право на сдачу в аренду близкому родственнику.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.