Как получить разрешение опеки на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом при строительстве нового дома?

Question

Добрый день! Есть квартира в ипотеке, с использованным в приобретении мат капиталом ( в кач-ве первоначального взноса). Хотели бы расшириться. Есть земельный участок в собственности, хотим построить и зарегистрировать дом. Подскажите, какой алгоритм действий должен быть , чтобы опека дала разрешение на продажу квартиры ? Выделение долей во вновь построенном доме их устроит? И нужно ли выделять их сначала в квартире перед продажей?

Сергей Николаев · Answer

И нужно ли выделять их сначала в квартире перед продажей? Добрый день! Да, сначала надо выделить доли детям в жилом помещении, приобретенном с использованием материнского капитала. Так, согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Поэтому сначала выделяйте по соглашению доли детям в этом жилом помещении, регистрируйте право детей на доли в этом жилом помещении и только потом обращайтесь в орган опеки и попечительства. Далее продолжу.

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Яна! Частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено следующее: 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению... То есть выделить доли супругу и детям (ребёнку) в квартире, на приобретение которой был использован маткапитал, является обязательным. Независимо от того, что впоследствии предполагается выделитть доли в другом жилом помещении.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Яна. Для продажи объекта приобретенного с использованием средств материнского капитала необходимо выделить доли детям в силу статьи 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Согласие залогодержателя для определения долей детей не требуется в силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей» 41. Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ). Для строительства дома на Вашем участке с выделением долей детям маловероятно использовать средства с продажи долей детей. Как правило опека требует приобретать равнозначное жилье с долями детей не менее чем те которые у них были в проданном жилье. С уважением! Г.А. Кураев

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Яна. Первое, что Вам предстоит сделать. Учитывая, что Есть квартира в ипотеке, с использованным в приобретении мат капиталом ( в кач-ве первоначального взноса). то в силу п.4 ст.10 ФЗ О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей у Вас имеется предусмотренная законом обязанность определить доли в квартире все членам семьи, включая детей и супруга, и только затем приступать к продаже. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. Обременение в виде ипотеки тому не препятствие. см. п.11 Обзора судебной практики ВС РФ судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016) При определении долей законодательство РФ не предъявляет требований об обязательном нотариальном удостоверении сделки, т.е. соглашение возможно в простой письменной форме. Размер долей определяется, исходя из доли каждого в материнском капитале. -см. п.13 приведенного Обзора практики. И далее Вы обращаетесь в органы опеки и попечительства. Именно они определяют, на каких условиях будет разрешена продажа долей детей. Чаще всего -это предоставление детям равноценного возмещения, т.е. в их собственность должно быть предоставлено равнозначное жилье, не уступающее по стоимости долям в квартире. Если деньги от продажи планируется использовать на строительство, полагаю вряд ли органом опеки будет дано разрешение на продажу на таких условиях. Как вариант -сначала строится дом, затем продается квартира и доли выделяются в построенном доме. В любом случае, обсуждать условия продажи Вам необходимо именно с опекой. С уважением