Какие риски и оптимальные дальнейшие действия?

Добрый день, Дмитрий!

Вам следует предпринять действия для защиты прав вашего сына на наследственную долю, чтобы избежать проблем в будущем. Основные риски связаны с возможным давлением со стороны других собственников и потенциальными сложностями при распоряжении долей.

Ваш сын, будучи несовершеннолетним, унаследовал 1/8 долю в квартире. Важно обеспечить, чтобы эта доля была надлежащим образом оформлена и защищена, особенно учитывая, что он там не проживает и не прописан.

Заявление бабушки о льготе по оплате коммунальных платежей, скорее всего, является некорректным. Собственники несут обязанность по оплате ЖКУ пропорционально своим долям. Разделение лицевых счетов – это разумный шаг для четкого определения ответственности каждого собственника. Отказ бабушки в разделении счетов может свидетельствовать о нежелании прозрачно вести расчеты.

 Если не предпринять никаких действий сейчас, то при достижении совершеннолетия ваш сын может столкнуться с ситуацией, когда другие собственники могут попытаться вынудить его продать долю по заниженной цене или создать условия, при которых он не сможет эффективно распоряжаться своей собственностью. Также существует риск, что доля может стать «мертвым грузом», если он будет вынужден платить за нее налог и коммунальные услуги, не имея возможности ее использовать.

Поскольку ваш сын несовершеннолетний, его интересы должны быть защищены. Это включает в себя как оформление наследства, так и предотвращение любых действий, которые могут ухудшить его имущественное положение.

Убедитесь, что доля вашего сына в квартире надлежащим образом оформлена в Росреестре. Если это еще не сделано, необходимо обратиться к нотариусу, который ведет наследственное дело, для получения свидетельства о праве на наследство.

Продолжайте настаивать на разделении лицевых счетов по оплате ЖКУ. Это позволит четко определить долю расходов каждого собственника и избежать споров. Если бабушка отказывается, можно обратиться в управляющую компанию или ТСЖ с соответствующим заявлением.

В зависимости от развития ситуации и позиции других собственников, может потребоваться обращение в суд. Например, для установления порядка пользования квартирой или для принудительного разделения лицевых счетов.

Если бабушка продолжает настаивать на том, что платить за коммунальные услуги не нужно, и это может привести к образованию задолженности, важно письменно фиксировать вашу позицию и уведомлять ее о необходимости оплаты.

Здравствуйте,  Дмитрий.

Вы как представитель своего сына можете сами подать заявление на раздел лицевого счета, точнее на выставление на его имя отдельных счетов на основании статей 209, 210 Гражданского кодекса РФ, приложив выписку из ЕГРН о его праве собственности на долю.

Указанное обращение можете направить в УК (ТСЖ) с уведомлением о вручении или передать под роспись на Вашей копии.

Плюс Вы должны оплачивать за Вашего сына взносы за капитальный ремонт, они могут отдельно выставляться.

Направьте в региональный фонд капитального ремонта выписка из ЕГРН о доле сына.

Да, использовать долю будет проблематично.

Запустить квартирантов на эту долю с разрешения органа опеки и попечительства теоретически возможно, но придется определять порядок пользования квартирой с другими собственниками (добровольно или через суд).

Добрый день! Прежде всего, как собственник, он (Вы, как законный представитель несовершеннолетнего сына) обязан платить платежи за ремонт и содержание дома пропорциональной своей доле, для этого не обязательно разделять лицевые счета, сейчас это сделать нельзя.

Но бабушка довольно подкована в юридическом плане. Она зачем то говорит что коммунальные платить не нужно, якобы по льготе.

 Бабушка это делает сознательно, чтобы доказывать, что собственник не выполнял обязательств по содержанию своего имущества. Хотя, по большому счету, это не имеет никакого значения, права собственности его никто не лишит на этом основании.

Мне хочется быть уверенным что при достижении совершеннолетия у моего сына не возникнет проблем с его наследством, чтобы он смог нормально продать свою долю

 Если уже право собственности оформлено, как Вы указали в начале вопроса, оснований для лишения его собственности на долю в праве на 1/8 квартиры нет.

 не попал в ситуации при которых долю придется продать за копейки другим собственникам,

Став совершеннолетним Ваш сын вправе самостоятельно распорядиться своим имуществом. Причем, как собственник, он имеет право проживать в квартире даже сейчас, но, разумеется, это ситуация нереальная, так как отдельно от Вас, отца, он проживать не сможет.

По правилам ст.250 ГК РФ он вправе продать долю сначала предложив купить ее бабушке и сестре, так как у них есть право преимущественной покупки. Если сделка сейчас будет оформляться, то Вы будете представлять интересы и ребенка и органы опеки. С достижением совершеннолетия сын сможет самостоятельно распорядиться своей долей в праве на квартиру ( ст.246, 247, 250 ГК РФ).

Дмитрий, здравствуйте.

Мне хочется быть уверенным что при достижении совершеннолетия у моего сына не возникнет проблем с его наследством, чтобы он смог нормально продать свою долю и не попал в ситуации при которых долю придется продать за копейки другим собственникам, и получать за нее лет 10 по мелочи по причине допустим малоимущности или многодетности с другой стороны.

 Дело в том, что Вы практически лишены возможности влиять на это. У Вашего сына 1/8 доли в квартире, где 63 кв. м -общей площади. Жилой и того меньше. У Вашего сына, есть, конечно, право продажи своей доли (действуете от его имени Вы, как законный представитель), но рыночная стоимость доли, независимо от того, когда она будет продаваться, будет очень низка  ввиду сложности реализовать свои права, возникшие из права собственности на нее (ст.209 ГК РФ). Иными словами — доля малоликвидна, и делать с ней нечего, и «выбросить» жалко (с точки зрения жилищных прав). Отсюда и цена.

Будут явные сложности, если повзрослев, сын решит вселиться в квартиру, но встретит противодействие со стороны сособсвтенника. Вероятнее всего, придется устанавливать порядок пользования и вселяться через суд с непонятными перспективами удовлетворения иска, опять же учитывая размер доли и площадь, наличие или отсутствие в квартире помещений пропорционально его доле.

Данная доля в настоящий момент представляет собой не более чем актив, который теоретически можно реализовать.

Варианты на данный момент: просто держать его, рыночная цена  в любом случае вырастет спустя несколько лет, либо продать с разрешения органов опеки (п.2 ст.37 ГК РФ) — сейчас либо позже, сособственнику либо посторонним лицам с соблюдением права преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ). Если доли обоими сособсвтенниками получены в наследство — в течение 3 лет возможно соглашение о разделе наследственного имущества (ст.1165 ГК РФ). 

Подскажите нужно ли что то сейчас мне предпринимать в этой ситуации? Какие риски и оптимальные дальнейшие действия?

 На данный момент, если о чем-либо договориться со вторым собственником не получится, в том числе и заклюить соглашение о порядке пользования и несения расходов — обратиться в управляющую компанию за выдачей отдельных платежных документов, в случае отказа управляющей компании — обратиться в суд, с такими требованиями. При удобном случае — продать долю, соблюдая правило преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ).

Из возможных проблем — требования сособсвтенника о взыскании неосновательного обогащения, если она будет нести их на содержание квартиры целиком (см. ст.248 ГК РФ, ст.1102 ГК РФ), принудительный выкуп в судебном порядке (п.4 ст.252 ГК РФ, ст.1168 ГК РФ). 

С уважением