Можно ли собственнику зданий использовать котельную, если её владелец запрещает эксплуатацию?

Здравствуйте!

В соответствии со статьей 209 ГК РФ устанавливает, что собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом свободно, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Это означает, что бывший собственник котельной имеет полное право ограничивать доступ к своему имуществу другим лицам, если такое пользование нарушает его законные права.

Однако статья 304 ГК РФ позволяет владельцу недвижимости требовать устранения нарушений своего права владения и пользования даже при отсутствии нарушения права собственности, если такие нарушения создают препятствия в осуществлении законных прав владельца недвижимости.

Возможные пути решения проблемы

1. Судебное разбирательство:

   Если новый собственник сможет доказать, что эксплуатация котельной необходима для нормального функционирования его объектов недвижимости и эта невозможность создает серьезные трудности для арендаторов, он может обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании недвижимостью.

2. Переговоры и заключение договора:

   Попытка переговоров с бывшим собственником котельной для заключения долгосрочного договора аренды или сервисного обслуживания котельной. Возможно привлечение третьей стороны для посредничества.

3. Обследование технического состояния:

   Проведение независимой экспертизы для оценки возможности альтернативных решений, таких как подключение к другому источнику тепла или модернизация системы отопления.

4. Обращение в регулирующие органы:

   Поскольку ситуация касается тепловой энергии, возможно обращение в местные контролирующие органы, занимающиеся вопросами энергетики и теплообеспечения, для проверки правомерности действий бывшего собственника.

Таким образом, действующий собственник котельной действительно имеет право ограничить доступ к своей собственности, пока не заключено соглашение о предоставлении услуг или продаже котельной. Для защиты своих интересов новому собственнику зданий рекомендуется рассмотреть вышеуказанные шаги и попытаться решить проблему путем переговоров или обращения в суд.

Здравствуйте! 

Да, собственник котельной имеет право не разрешать её использование собственником зданий без заключенного договора (аренды, теплоснабжения или иного). Отсутствие коммерческого предложения по покупке или пользованию не является нарушением, поскольку собственник не обязан предлагать имущество в оборот. 

Тут действуют статьи 209 ГК РФ и 421 ГК.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Возможные основания для использования котельной без согласия собственника

Несмотря на право собственника на запрет, собственник зданий может иметь основания для принудительного доступа или использования котельной, если она необходима для нормальной эксплуатации зданий. Собственик здания вполне может требовать доступа в котельную в силу 

ГК РФ Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
  
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
 

Так как котельная связана с функционалом здания. Если договориться не удается, то вопрос решается в суде.

Здравствуйте!

Есть собственная котельная (отопление автономное, не МОЭК), которая расположена вне зданий и принадлежит прежнему собственнику зданий.

Собственник котельной (ФГУП, на процедуре банкротства, но котельная не помещена в конкурсную массу)

Собственник котельной, наверно тот же ФГУП — собственник зданий и котельной.

Наверняка были ранее заключены договора на отопление (энергоснабжение теплоэнергией согласно ст.539 ГК РФ)

или предусмотрено договором аренды отопление (ст.606, 650 ГК РФ).

в которых предусмотрено отопление, а также условия расторжения, прекращения договора (отопления).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны выполняться в соответствии с условиями заключенных договоров.

Без изменения договора отопление должно быть.

Сторонам по отоплению нужно договориться об изменении, прекращении, или расторжении договоров (ст.450 ГК РФ).

При наличии спора разрешаются в судебном порядке. 

Здравствуйте!

Участвую в ответе, поскольку не согласен с мнением коллег.

Вывода  источников тепловой энергии собственниками либо их владельцами должен быть согласован с органами местного самоуправления.   

1. В целях недопущения ущемления прав и законных интересов потребителей тепловой энергии собственники или иные законные владельцы источников тепловой энергии, тепловых сетей обязаны осуществлять согласование с органами местного самоуправления и в случаях, установленных настоящей статьей, с потребителями вывода указанных объектов в ремонт и из эксплуатации.

ст.21 Закона №190-ФЗ 

При этом орган местного самоуправления вправе  потребовать  от их собственников или иных законных владельцев выставить указанные объекты на торги в форме аукциона или конкурса и при отсутствии иных лиц, заинтересованных в приобретении указанных объектов, вправе осуществить их выкуп по рыночной стоимости.

При  нарушение   порядка согласования    вывода источников тепловой энергии, лицо его нарушившее обязаны возместить убытки, причиненные в том числи юридическим и физическим лицам 

9. Лица, нарушившие установленный настоящей статьей порядок согласования вывода источников тепловой энергии и тепловых сетей из эксплуатации, обязаны возместить убытки, причиненные муниципальному образованию, юридическим лицам, физическим лицам в результате такого нарушения.

В ст.21  упоминаются  собственники или иные законные владельцы источников тепловой энергии,  без упоминанию у них статуса    теплоснабжающей или теплосетевой организации.

Поэтому   правообладатель такого объекта вне зависимости от его юридического статуса в случае принятия решения о выводе пускай и автономной   котельной из эксплуатации должен обратиться с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 21 Закона N 190-ФЗ.

Более подробно со ст.21 Закона №190-ФЗ можете ознакомься по ссылке https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_102975/4e4c20e8763e330572044891feddfe4ee5470cbb/