Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

60 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
60 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Переоформление квартиры

Добрый день! Меня зовут Светлана. Прошу Вас проконсультировать по следующему вопросу.

Мои родители хотят оформить квартиру на меня, но у меня есть брат, из-за которого мы боимся в дальнейшем потерять эту квартиру. Поэтому родители хотели бы подстраховаться и оформить такой договор, чтобы он не смог в дальнейшем оспорить его в суде. Подскажите пожалуйста, какой договор лучше заключить (ренты, дарения и т.д)? Спасибо.

03 Июня 2014, 12:34, вопрос №467493 Светлана, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (17)

  • Адвокат - Поповян Кеворк
    Адвокат, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    Здравствуйте! Любой договор можно оспорит. Вы можете оформить договор дарения, тогда Вы становитесь собственником при жизни родителей. Можете составить договор пожизненной ренты, тогда Вы тоже становитесь собственником при жизни родителей, но с условиями ухода за родителями (оплаты коммунальных платежей, содержание родителей). А какой лучше уже решать Вам. 

    03 Июня 2014, 12:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван

         Самый удобный договор это  дарение. Налоги не платить.

    Брат может признать данный договор недействительным или ничтожным по основаниям указанным в статьях 166 — 179 ГК РФ, но если родители вменяемые, являются единственными собственниками, и на квартиру нет никаких ограничений, то признать данный договор недействительным не представляется возможным.

    03 Июня 2014, 12:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Александров Константин

    Здравствуйте. Попытаться оспорить брат сможет любой договор, другой разговор насколько успешно у него это получится. Если квартира в собственности у Ваших родителей, то вполне достаточно в данном случае заключить договор дарения. 

    Необходимо соблюсти следующие условия, предусмотренные ГК: 

    Статья 572. Договор дарения
    1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

    2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

    3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

    Статья 573. Отказ одаряемого принять дар
    1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.3. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

    Статья 574. Форма договора дарения
    1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

    2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;(в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 280-ФЗ)договор содержит обещание дарения в будущем.В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

    3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

    Таким образом договор должен быть составлен в письменной форме и надлежащим образом зарегистрирован. 
    03 Июня 2014, 12:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Светлана, здравствуйте!

    У вас есть два варианта: 1. родители дарят вам квартиру 2. родители оформляют завещание на квартиру на вас.

    В первом случае, право собственности на квартиру переходит на вас во время жизни родителей, во втором случае, после их смерти.

    Лучше все-таки дарение, поскольку оно не облагается налогом между близкими родственниками. На всякий случай можете договор дарения удостоверить у нотариуса, чтобы его в дальнейшем было сложно оспорить в суде.

    Затем вам идете в рег палату и регистрируете право собственности на себя.

    Согласно ст.574 ГК РФ 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

    Если дарение — добровольное волеизъявление родителей, то в дальнейшем брату очень сложно будет оспорить такой договор, поскольку родители как собственники вправе распоряжаться своим имуществом как им угодно.

    Желаю удачи!

    03 Июня 2014, 12:46
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Еркаев Сергей
    Еркаев Сергей, Юрист, г. Рязань
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Светлана! Разумеется, лучше всего подходит договор дарения. Что бы что то оспорить, нужны основания. Ваши родители, будучи собственниками, вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, ни один закон не ограничивает их право подарить квартиру Вам и только Вам. Я не сомневаюсь, что люди они вменяемые, дееспособные, а потому оснований оспорить данную сделку не будет. Всего вам хорошего!

    03 Июня 2014, 12:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Только договор дарения. Оспорить его сможет только даритель. В данном случае воля собственника будет выражена конкретно в самом договоре и его будет достаточно, чтобы признать абсолютное право одаряемого на данную собственность.  Если же заключить договор купли-продажи, то такой договор формально считается заключенным с момента передачи денег продавцу покупателем, а отсутствие исполнения такой обязанности покупателем влечет признание договора незаключенным в виде его безденежности. Договор дарения следует в дополнение заверить у нотариуса, чтобы все вопросы к добровольному волеиъявлению дарителя отпали, так как нотариус удостоверятся в этом. После перехода права собственности какие-либо основания для того, чтобы претендовать на данную квартиру другим лицам будут отсутствовать. 

    03 Июня 2014, 12:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый день. Любойдоговор можно оспорить, так что Вы немного заблуждаетесь, что есть такой договор, который нельзя оспорить и который защитить Вас навсегда. даже возможно оспаривания завещания, хотя и трудно. Поэтому. я бы посоветовал Вам оформить договор дарения. Это самый простой и действенный способ и оптимизировать налоги и уйти от проблем с дальнейшим оспариванием, поскольку практически во всех случаях договорр дарения может оспорить только даритель, а он как я понимаю в этом не заинтересован

    03 Июня 2014, 12:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    по основаниям указанным в статьях 166 — 179 ГК РФ

    Рожков Иван

    Нет, брат сможет только по основанию

    Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
    1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

    и то — под ооочень большим вопросом. Его права никак этой сделкой на нарушались

    03 Июня 2014, 12:59
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте, Светлана

    В Вашем случае возможны следующие виды сделок: возмездная сделка, безвозмездная и сделка под условием (договор ренты). 

    По договору дарения:

    — Налогообложение значительно ниже, чем при получении наследства.
    — Наименее оспоримый договор.
    — Требует минимального количества документов (для его заверения не понадобится даже выписка из лицевого счета и передаточный акт).
    — Минимальная стоимость оформления документов и регистрации.
    — Лица, зарегистрированные в квартире, сохраняют свои права на проживание.
    — Если договор был заключен в результате обмана или под принуждением, это легко доказать и расторгнуть его.

    Заключая договор дарения нельзя передумать впоследствии, это во-первых,  и во-вторых, существует вероятность того, что дарение будет отменено, если будет доказано, что дарение было совершено под давлением, что делает такой способ передачи прав собственности не совсем надежным.

    Рента (договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием)

    Достоинства ренты:

    — Четко прописаны условия, на которых получатель ренты передает недвижимость. Договор прекращается с момента смерти получателя. Не нужно ждать шесть месяцев, как в случае с завещанием, чтобы распорядиться квартирой.
    — Договор трудно оспорим после смерти рентополучателя, если он добросовестно исполнялся.
    — Данный договор требует нотариального удостоверения. То есть третья сторона подтверждает легитимность сделки
    — Распорядиться квартирой (то есть продать другому) рентополучатель не имеет права.
    — Рентополучатель имеет право проживать в своей квартире до своей смерти.
    — У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей. К тому же оплата коммунальных услуг лежит на новом владельце квартиры.
    — В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.
    — Покупателем квартира приобретается практически «даром» — рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.
    — Не придется платить налоги, как в случае с наследства.

    К недостатком ренты можно отнести следующее:

    — Минимальное неисполнение договора ведет к его расторжению, а расходы по содержанию и исполнению договора не возмещаются. Некоторые бабушки этим пользовались. И вопрос о том, добросовестно ли выполняет свои условия плательщик ренты, придется, скорее всего, решать в судебном порядке.
    — У продавца есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае, для того, чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд.
    — Риск, что «покупатель» будет заинтересованным в смерти «продавца».
    Чтобы стать полноценным собственником и въехать в квартиру, покупателю придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).

    Завещание, плюсами является

    — Можно распорядиться своим имуществом именно так, как это угодно настоящему собственнику.
    — Оформляется достаточно быстро и не требует сбора особых документов.
    — Можно отменить или изменить по своему желанию.
    — Вступит в силу только после смерти собственника. До этого момента собственник вправе спокойно распоряжаться своим имуществом.

    К минусам следует отнести то, что

    Наследники чаще всего не в курсе, что у наследодателя имеется завещание.
    Завещание может вызвать не меньше споров, чем обычное наследование. Особенно это касается случаев, когда имущество завещано не родственникам. В этом случае родственники оспорят завещание.
    — Завещание легко подделать.
    — Есть категория наследников, которые имеют обязательную долю в наследстве.

    Таким образом, можно сделать вывод: для того, кто получает недвижимость, выгоднее договор дарения, так как он уже сейчас становится собственником недвижимости и это договор, который      предполагает меньше условий для перехода права собственности, как следствие: меньше оснований для его оспаривания. 

    Завещаение сохраняет независимость Ваших родителей от родственников (детей) и право до последнего распоряжаться своей собственностью. Кроме того, Ваш брат может не знать о его наличии, что снимит ряд вопросов с одной стороны, с другой стороны, с этими вопросами рано или поздно придется столкнуться... 

    Договор ренты помогает получить дополнительные средства и уход тем, кто нуждается в нем, то есть, предусматривает дополнительные гарантии для Ваших родителей.

    С Уважением


    03 Июня 2014, 13:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Здравствуйте Светлана!

    Присоединяясь к вышеизложенным мнениям коллег, однозначно самый оптимальный вариант в Вашем случае — договор дарения. Оспорить его брату будет практически не реально.

    Образец договора во вложении.

    • Договор дарения квартиры (2 собствен~.doc
    03 Июня 2014, 13:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Смирнова Марина Владимировна

    Уважаемая Светлана! Не могу не согласиться с мнением коллег, но хотела
    бы вернуться к Вашему вопросу «Мои родители хотят оформить квартиру на
    меня, но у меня есть брат, из-за которого мы боимся в дальнейшем
    потерять эту квартиру». пожалуйста, уточните, кто является собственником
    квартиры, и вообще принадлежит ли квартира на правах собственности.
    Какое отношение имеет к квартире Ваш брат?

    03 Июня 2014, 14:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Добрый день!

    квартира принадлежит на правах собстенности у родителей (по 1/2 доли каждый). Они уже пенсионеры и поэтому хотят подстраховаться за будущее данной квартиры, то есть оформить на меня, а не дожидаться пока нам перейдет все пополам. Родной брат периодически ведет не нормальный образ жизни (он игрок) и соответственно, чтобы не потерять жилье родители решили оформить квартиру на меня и в тайне от него; естественно, что ни кто ни кого выселять не собирается - чисто формально хотим оформить документы. Конечно очень бы не хотелось, чтобы брат заметил переоформление квартиры по коммунальным документам

    Спасибо за ответ

    03 Июня 2014, 14:32
  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    квартира принадлежит на правах собстенности у родителей (по 1/2 доли каждый).

    Светлана

    Светлана, однозначно договор дарения. примерную форму я Вам предоставил в предыдущем ответе.

    Всего Вам доброго!

    03 Июня 2014, 14:33
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Смирнова Марина Владимировна

    Светлана, спасибо за дополнения. В таком случае согласна с тем, что лучший вариант — это договор дарения. В этом случае родители как собственники реализуют свое право на распоряжение своим имуществом. Единственное дополнение к мнению коллег -  в договоре дарения должен быть включен пункт о том, что Ваш брат сохраняет право проживания в этой квартире. Так, они не нарушат и его права (проживать он сможет), и в то же время, учитывая его поведение, сохранят Ваше право на квартиру.

    03 Июня 2014, 14:39
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если я внесу пункт о праве ее проживания, будет ли он распространяться на его семью (пока не женат)?

    03 Июня 2014, 14:45
  • Юрист - Смирнова Марина Владимировна

    Светлана, брат сможет проживать, а вот члены его семьи — только с согласия собственника (кроме несовершеннолетних детей, которые имеют право проживать с родителями).

    03 Июня 2014, 14:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Цветков Ярослав
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Если Вы внесете такой пункт, то проживать сможет только брат, а члены его семьи (когда он женится) только с Вашего согласия.

    Лучше не вносить такой пункт, а заключить с братом договор безвозмездного пользования жилым помещением

    03 Июня 2014, 14:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Светлана, хотелось бы добавить в связи с вашим дополнением. Если ваш брат страдает от игорной зависимости, то ваши родители или вы вправе его ограничить в дееспособности.

    Согласно ст.30 ГК РФ 1. Гражданин, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство.(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред. Попечитель получает и расходует заработок, пенсию и иные доходы гражданина, ограниченного судом в дееспособности, в интересах подопечного в порядке, предусмотренном статьей 37 настоящего Кодекса.

    Желаю удачи!

    03 Июня 2014, 14:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Оленёв Иван

    Здравствуйте, Светлана!

    Как правильно указывают коллеги — любой договор можно оспорить в судебном порядке, так как такой способ защиты права предусмотрен гражданским законодательством. 

    Если у брата нет доли в праве на эту квартиру, то родители могут беспрепятственно передать Вам её в собственность на основании договора дарения (глава 32 Гражданского кодекса РФ). 

    Согласно абзацу 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ

    доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами.

    Таким образом, Вы будете освобождены от уплаты налогов и при жизни родителей станете собственником квартиры, успех оспаривания договора дарения в суде маловероятен. Один из случаев — недееспособность родителей.  

    Пункт о праве проживания брата вносить не нужно, так как согласно ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ

    К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

    То есть если брат вселён в жилое помещение с согласия собственника, то он имеет право в нём проживать. 

    Действительно, ребёнок имеет право на проживание совместно с родителями. Указанное право предусмотрено ч. 2 ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации.  

    Удачи Вам!

    С уважением!

    04 Июня 2014, 04:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats