Дарение или есть договор обмена долей?

Здравствуйте, приоберили квартиру в ипотеку, затем ее погасили досрочно с помощью маткапитала на второго ребенка, при этом выделили доли в квартире на всех членов семьи. Детям выделено по 1/4. Сейчас встал вопрос о продаже данной квартиры, чтобы взять больше площадью, но зотим опять брать ипотеку. Ходили по месту жительства в органы опеки, там сказали, что такой вариант они не одобряют, так как на новое жилье будет ипотека. Подскажите, если можно ли сейчас детям выделить доли в доме, в котором мы проживаем и прописаны дети, а из квартиры эти доли соотвественно убрать. Дом по площади больше квартиры, год постройки примерно одиноковый, район тотже. Если можно, то каким способом это можно сделать? Дарение или есть договор обмена долей?