Нужно ли согласовывать увеличение санузлов при переоборудовании помещения под мини‑гостиницу

Здравствуйте!

По Вашему вопросу сообщаем следующее.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) обращается в администрацию муниципального образования и представляет:
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения, 
— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, выполненный проектной организацией или индивидуальными предпринимателями (архитекторами-проектировщиками), имеющими допуск к проектированию с соответствующим объемом видов проектных работ, на основании договора с заявителем. При этом заявителем в договоре должны быть предусмотрены обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами, а в случае, если переустройство или перепланировка затрагивает несущие стены, — ведение авторского надзора;
— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;
— согласие в письменной форме всех участников общей собственности на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения. (если такие имеются)
Решение о согласовании либо об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения принимается приемочной комиссией.  

С уважением к Вам

Здравствуйте,  Михаил.

Речь о нежилом помещении в нежилом здании или в многоквартирном доме?

Если в многоквартирном доме,  то будет применяться Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП Об организации переустройства и (или) перепланировки  помещений в многоквартирных домах*

В каком муниципальном образовании находится Ваше помещение?

Добрый день.

Если установка санузлов ограничивается внутренними работами (прокладка труб внутри помещения, без замены стояков и без вмешательства в несущие конструкции), это будет считаться перепланировкой/переустройством, и разрешение на строительство по Постановлению № 432-ПП не потребуется. В таком случае достаточно согласования по Постановлению № 508-ПП через Мосжилинспекцию или Москомархитектуру.

Если потребуется замена стояков, подключение к новым точкам городских сетей или вмешательство в несущие конструкции, это классифицируется как реконструкция, и разрешение на строительство обязательно. Постановление № 432-ПП в этом случае не освобождает от необходимости получения разрешения.

Здравствуйте Михаил. В данном случае речь идет о реконструкции нежилого помещения, что требует получения соответствующего разрешения в соответствии с законодательством, ввиду следующих причин.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) определяется как изменение параметров объекта, включая его высоту, количество этажей, площадь, объем, а также надстройку, перестройку, расширение или замену несущих конструкций (подп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Установка новых сантехнических узлов в нежилом помещении, как правило, не относится к перепланировке, а квалифицируется как реконструкция, если связана с изменением инженерных коммуникаций и технико-экономических характеристик объекта. Следовательно, такие работы требуют получения разрешения на реконструкцию (п. 2 ст. 51 ГрК РФ).

Судебная практика подтверждает данный подход. Например, в Кассационном определении 2КСОЮ от 14.12.2022 по делу № 88а-28877/2022 установка и замена сантехнического оборудования (правда там речь шла не только об этих работах, работы были масштабнее) были признаны реконструкцией.

Кроме того, Росреестр в письме от 30.01.2025 № 13-0728-АБ/25 разъяснил, что понятие «перепланировка» регулируется Жилищным кодексом РФ и применимо только к помещениям в многоквартирных домах.
Изменение границ, внутренней планировки или образование новых помещений в нежилых зданиях и сооружениях является реконструкцией части объекта капитального строительства и должно осуществляться в соответствии с требованиями статей 48, 49, 51 и 55 ГрК РФ.
Таким образом, работы по установке сантехнических узлов в нежилом помещении, затрагивающие его конструктивные и инженерные характеристики, подпадают под определение реконструкции и требуют оформления разрешительной документации.

Вообще этот вопрос нужно отдавать на «откуп» проектной организации. Она должна делать проект реконструкции, на основании которого потом получается разрешение.