Законны ли действия застройщика и какие варианты решения проблемы существуют?

Question

Застройщик в кладовке разместил канализационные трубы, к тому же место стыка двух труб также находится в кладовке, что обязывает нас давать доступ УК по требованию. Отказались от принятия и написали акт с просьбой убрать данную трубу из кладовки. Застройщик отказал написав: « Настоящим уведомляем Вас, что прокладка труб канализации выполнена в строгом соответствии с утверждённой проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу. Указанный элемент предусмотрен проектом и соответствует всем требованиям действующих нормативных документов. Согласно проекту КОТ-SAB-KOR5-BK-AM, изм. 2 прохождение труб канализации через кладовое помещение N°101 является допустимым и предусмотрено проектным решением, исполнительная документация передана в эксплуатационную службу(управляющую компанию) и может быть предоставлены для ознакомления по письменному запросу.» . При этом в договоре ДДУ прописано: «в Объекте долевого строительства не выполняется разводка инженерных сетей, в том числе электрических и слаботочных сетей, кондиционирования, водоснабжения и канализации и пр. кроме освещения и системы вентиляции, не устанавливается сантехническое оборудование.» Законны ли действия застройщика и какие варианты решения проблемы существуют?

Алина Романова · Answer

Застройщик обязан передать объект в том виде, в каком это закреплено в ДДУ. Если в ДДУ обещано отсутствие сетей — фактическое наличие трубы можно квалифицировать как отклонение от условий договора. По сути, вам передан объект с недостатком (ст. 7, 8, 9 ФЗ-214 «О долевом участии»). Труба в кладовке действительно ограничивает использование помещения и создаёт постоянный риск (обязанный доступ УК, потенциальные аварии, невозможность полного использования). Варианты решения Ваши права по ФЗ-214 и ГК РФ (ст. 7 ФЗ-214, ст. 309, 310 ГК РФ): Требовать устранения недостатка (демонтаж или перенос трубы). Но застройщик уже письменно отказал, ссылаясь на проект. Требовать соразмерного уменьшения цены за объект долевого строительства. То есть компенсацию за то, что качество объекта ниже заявленного. Отказаться от договора и потребовать возврата денег — если недостаток является существенным (например, кладовка фактически непригодна для использования по назначению). Практические шаги: Зафиксировать факт наличия трубы: акт осмотра, фото. Сохранить копию ДДУ (где прописан запрет на разводку инженерных сетей). Направить застройщику претензию: указать на несоответствие объекта условиям ДДУ, требовать либо устранить нарушение, либо уменьшить цену. Если откажет — можно обращаться в суд.) На практике чаще всего такой спор заканчивается компенсацией (уменьшением цены), потому что убрать трубу застройщик не сможет без серьёзной переделки коммуникаций.