Какие есть подводные камни, которые опасны для продавца и как их избежать

Добрый день.

Вам нужен договор купли продажи квартиры, в котором установите порядок расчетов с покупателем — наличный/безналичный расчет.

При расчете наличными может быть использована банковская ячейка.

При безналичной оплате возможно использование аккредитива и банковского счета эскроу.

1. Расчеты с использованием банковской ячейки.

Статья 922 ГК РФ Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе

 1. Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).

Продавец, покупатель и банк оформляют трехсторонний договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются.

Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив документы, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается.

При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.

2. Расчеты с использованием банковского счета эскроу.

Покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры.

Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу.

3. Расчеты по аккредитиву.

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры.

При предъявлении продавцом квартиры в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет ему полагающуюся сумму.

4. Наличный расчет/перевод.

Нужно согласовать в договоре расчет.

Если пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае останетесь без квартиры и денег.

Поэтому, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.

Роман, здравствуйте. 

В целом главное правильно составить договор купли-продажи квартиры. То есть необходимо предусмотреть условия, которые бы вам как продавцам гарантировали безопасность при совершении этой сделки.

1. Каков алгоритм совершения сделки?

Я бы вам рекомендовал следующий порядок  действий, с использованием аккредитива, сейчас достаточно часто используют именно такой вариант.

Составляете ДКП, в котором прописывается,  что денежные средства продавцы получают (вам надо указать счёт для получения средств) после регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре. 

 Покупатель открывает аккредитив в банке, на который вносит деньги в размере стоимости квартиры. В договоре это также прописывается. Далее, определяете кто из вас, например один из продавцов после перерегистрации квартиры в Росреестре, передаёт документы в банк, где будет указано, что квартира перешла к покупателю и после этого по условиям договора, банк перечисляет продавцам по указанным в дкп реквизитам денежные средства. 

Трое собственников (у каждого по одной доле

Также важный момент, так как вас собственников 3, то нужно будет в ДКП прописать, что например покупатель переводит деньги на счёт кого-то одного из вас, а вы уже передаёт часть средств (пропорционально стоимости  долей или как вы договоритесь между собой) остальным собственникам долей.

Либо же сразу указываете три разные счета, на которые будут разделены и отправлены деньги с аккредитива. Т е каждый из собственников сразу получит деньги на указанный им личный счёт в дкп.

2. Как обеспечить передачу денег за квартиру безопасно для обеих сторон, особенно для продавца (аккредитив, банковская ячейка, ...).

Как удобнее, но лично я бы рекомендовал через аккредитив.

3. Какие есть подводные камни, которые опасны для продавца и как их избежать.

 Главное чтобы покупатель внёс деньги на счёт в банке до перехода к нему права собственности. То есть таким образом, вы как продавец уже будете уверены, что после отчуждения квартиры вы точно получите свои деньги, так как они будут у банка и перейдут к вам по условиям дкп, главное чётко все в договоре прописать.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

А так в основном по остальным моментам, здесь больше покупателям стоит подстраховываться, чем продавцам.

Но в любом случае главное в договоре купли-продажи все условия прописать.

 Если вам понадобится помощь в составлении документов, в том числе договора, или дополнительная консультация, можете обращаться ко мне в чат.