Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Необходимо вычитать предварительный договор купли продажи недвижимости и разъяснить подводные камни, предложить правки (я - покупатель)
Необходимо вычитать предварительный договор купли продажи недвижимости и разъяснить подводные камни, предложить правки (я - покупатель)
- 1.jpg
- 2.jpg
- 3.jpg
Здравствуйте.
Первое что вижу, судя по всему, квартира получена продавцом в порядке приватизации. А это значит, что надо проверять, нет ли каких-то лиц, которые отказались от участия в приватизации, и тем самым получили право пользования квартирой вне зависимости от последующего перехода права собственности.
Бывшие члены семьи собственника, при приватизации отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право пользования данным помещением.
Постановление Конституционного Суда РФ от от 24.03.2015 N 5-П, п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ
Вижу, что в предварительном договоре определено, что будет два договора — один на часть денег, которые будут считаться стоимостью самой квартиры, а другой — на часть денег, которыми будут оплачиваться неотделимые улучшения. Это говорит о том, что продавец хочет занизить стоимость квартиры в целях уклонения от налогообложения.
В п.2.6 определены некие предметы, которые остаются в квартире. По логике надо указывать их состояние или еще какие-то индивидуализирующие признаки. Пока это просто перечисление неких предметов. В п.2.7 указано заверение относительно отсутствия лиц имеющих право проживания, но это надо проверять, не стоит полагаться на заверения.
В п.3.1. есть указание на задаток, но не указано, что при передаче денег Продавец выдает покупателю расписку.
Здравствуйте.Первое, это приватизация. Значит надо сразу проверить лиц, кто отказался от приватизации.
При этом следует иметь в виду Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
18. Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
И Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»
К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Ну и следует иметь в виду ст. 381 ГК РФ
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f9658bf38181daad404c799a289d3df11ae5fd33/
Где указаны последствия прекращения обязтельства, обеспеченного задатком.
В целом серъёзных каких-то недостатков в договоре не вижу.
Хотя есть 1 момент, это сумма договора. В случае спора Вы сможетев вернуть только 4 500 000. Остальное уже придётся в договоре доказывать, что это именно оплата за квартиру была.
А не какие-то там неотделимые улучшения. Лучше без всяких дополнительных договоров нормально прописать всю сумму сразу.
Здравствуйте!
Поскольку право собственности на квартиру возникло в порядке приватизации, то отказавшиеся лица от участия в приватизации сохраняют право пользования жилым помещением.
Это означает, что в случае подачи Вами искового заявления о признании их утратившими права пользования жилым помещением в иске на этом основании Вам может быть отказано.
Так, согласно ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
Ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, имевших на момент приватизации равные права с собственником, если иное не установлено законом или договором
Обязательства по заключению основного договора у вас обеспечены задатком, это означает, что в случае, если по Вашей вине не будет в установленный договором срок заключен основной договор, то задаток будет удержан продавцом.
Так, согласно ст. 381 ГК РФ
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
При этом, если по вине продавца не будет заключен основной договор купли продажи на указанных условиях, то также в соответствии со ст. 381 ГК РФ он обязан будет выплатить вам двойную сумму задатка.
Необходимо проверить выписку из ЕГРН на объект недвижимости перед заключением договора, возможно установлены обременения на квартиру.
В п. 2.2 договора указана цена квартиры по основному договору купли-продажи отличная, от указанной в п. 2.1. Разница составляет стоимость неотделимых улучшений, для снижения налога. На эту сумму ( 2 млн 800 тыс. рублей по условиям договора составляется отдельный договор на неотделимые улучшения ( договор купли-продажи неотделимых улучшений).
Эти условия необходимо корректировать в договоре .
Наличие обременений, арестов, запретов, необходимо также сверить с выпиской ЕГРН ( п. 2.4 Вашего договора).
Внесение задатка при подписании настоящего договора также необходимо зафиксировать, и указать в самом предварительном договора купли-продажи, каким способом ( наличным или безналичным расчетом) будет произведена уплата задатка ( п. 3.1 Вашего договора).
Внесение задатка при подписании настоящего договора также необходимо зафиксировать, и указать в самом предварительном договоре купли-продажи, каким способом ( наличным или безналичным расчетом) будет произведена уплата задатка ( п. 3.1 Вашего договора).
Если же уплата задатка при подписании предварительного договора купли-продажи будет наличным расчетом, то необходимо также составить расписку в передачи денежных средств в счет уплаты задатка по договору.
Необходимо проверить зарегистрированных лиц в квартире( их отсутствие).
Задолженность по оплате коммунальных услуг, взносов на капитальный ремонт.
По поводу имущества в квартире, лучше сделать Приложением к договору, с фотографированием предметов интерьера, и с указанием их состояния ( п. 2.6 Вашего договоре ).
В самом пункте можно указать на то, что полный перечень предметов интерьера ( улучшений), а также их состояние указано в Приложении к настоящему договору, являющегося его неотъемлемой частью.
Здравствуйте.
1. Первое, что стоит сделать — изучить выписку из ЕГРН, без нее оценить все договорные положения на наличие рисков сложно.
2. По договорным положениям что на себя обращает внимание в первую очередь:
По соглашению Сторон в основном договоре купли-продажи будет указана стоимость Квартиры в размере
4 500 000 (Четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей. На оставшуюся сумму в размере 2 800 000 (Два миллиона восемьсот тысяч) рублей будет составлен договор купли-продажи неотделимых улучшений Квартиры, который является неотъемлемым условием заключения основного договора купли-продажи Квартиры.
Пункт 2.2.
Это, во-первых, сам по себе спорный с точки зрения законодательства пункт, так как (скорее всего) направлен на уменьшение подлежащего уплате налога. Во-вторых, если вдруг сделка будет по каким-то причинам признана недействительной, могут возникнуть трудности с возвратом всех средств (особенно если у Вас будут разные экземпляры договоров для регистрации и между собой).
3. Пункт 2.5.
Потребительские качества Квартиры отвечают требованиям Покупателя на момент подписания настояшего
договора. Претензий к техническому состоянию Квартиры и находящемуся в ней оборудованию Покупатель не имеет.
предполагает, что Вы ознакомлены с состоянием помещения. Это вопрос фактический, то есть Вам, подписывая предварительный договор, нужно на деле ознакомиться с этим состоянием.
4. Пункт 2.8. дает продавцу довольно внушительный срок на проживание с момента оплаты.
Продавец освободит Квартиру и передаст Покупателю ключи в течение 30 (Тридцати) календарных дней момента полной оплаты цены
Опять же, вопрос только к Вам, устраивает Вас это условие или нет.
5. Расходы, связанные с регистрацией (пункт 4.4.) — на Вас (что довольно стандартно).
6. И обратите внимание на то, что обеспечительной мерой является задаток. Если какие- то обязательства исполнены не будут, продавец его может удержать.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Статья 381 ГК РФ.
И передачу его обязательно стоит зафиксировать либо в самом предварительном договоре (указанием на то, что фактически сумма передана), либо в расписке или отдельном договоре о задатке.
Лев, здравствуйте.
В текущем разделе осуществляются консультации в сжатом формате «вопрос- ответ». Услуги по составлению документов, их редактированию, или составлению с нуля — это самостоятельная услуга, и она может быть оказан индивидуально в чате.
Договор -это результат достигнутых между сторонами договоренностей, исходя из п.1 ст.432 ГК РФ
1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В свою очередь, договоренности сторон могут следовать не иначе, как после проверки истории квартиры, иначе не понятно, какие риски имеются, и как их преодолевать применительно к конкретным обстоятельствам.
Например, в приложенном договоре речь идет о том, что право возникло на основании приватизации. Но кто в ней участвововал, а кто отказался от нее, кто изначально имел право пользования — из договора не следует, и следовать не может.
Далее, в п.3.1 речь идет о 300 000 рублей задатка. Но тут же в этом же пункте говорится о том, что в случае заключения основного договора указанная сумма будет считаться авансом. Так что имеют ввиду стороны, все же аванс или задаток? Не понятно. Пункт подлежит корректировке, исходя из действительных намерений сторон.
Далее, не понятно, а зачем в условия договора включать мебель, предметы домашней обстановки и обихода (п.2.6 договора), это отдельные объекты гражданских прав и в их отношении могут быть заключены отдельные договоры, что позволяет снизить стоимость объекта, а соответственно и НДФЛ.
Отдельный момент обсуждения: из договора следует занижение стоимости, т.е. налоговые вопросы продавца. Т.е. речь идет о схеме с оптимизацией налогооблажения.
Вам стоит понять для себя, чего Вы конкретно хотите и для чего Вам именно такая проверка договора?
Если обеспечить безопасность сделки -это одно, тогда и проверка предварительного договора проводится в рамках комплексной услуги с консультацией, обсуждением предистории, изучением документов. Если просто ради экономии и все же успокоения «показал юристам на правовед.ру», они сказали, что все «ОК», не понятно на чем основываясь — дело другое, тут выбор за Вами, конечно.
С уважением
Ну и вообще вот такие условия выглядят разночтимыми — с одной стороны в п.2.1. указано что квартира продается за 7,3 млн. С другой — в п.2.2. стоимость квартиры оказывается уже не такой, а делится на стоимость самой квартиры и неотделимые улучшения. На мой взгляд это требует корректировки, т.к. не позволяет установить точную стоимость квартиры как недвижимого имущества и объекта договора.