Нужно ли запрашивать у продавца дополнительные документы для проверки договора купли‑продажи?

Добрый день.

1. страница 

1.1.  Акт приема — передачи.

Документа с таким наименованием нет.

Или это Приложение №2  ?

Тогда надо озаглавить соответствующим образом.

Вы договор уже подписали?

Везде значится 05.06.2025 года. То есть прошедшее время.  Если нет, надо подписывать актуальной датой.

От этого зависит  своевременное исполнение обязательств по договору.

Здравствуйте,  Иван!

проверить договор купли-продажи на юридическую чистоту

В  Договоре включены существенные условия необходимые для заключения договора купли-продажи недвижимости

Существенными   условиями  договора купли-продажи недвижимого имущества относится условие о его предмете (ст.549 ГК РФ)

Заключенный   Договор содержит условия о предмете  в частности  в нем  указано Помещение (п.2.1 Договора).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

ст.549 ГК РФ 

Параметры   помещения, включая кадастровый номер    указаны в Приложении 2  Договора

Касаемо    цены недвижимости она установлена в приложении 3 с указанием способов и сроков внесения платежей.

Отмечу,  что   условия Договора   они  сформулированы   в основном для защиты интересов   продавца.

Например,   в случае нарушений  стороны  несут ответственность   в соответствии  с условиями Договора и действующим законодательством. (п.6.1. Договора).

При этом в  договор включена  неустойка    только  для   покупателя 

-неустойка 0,1 за нарушение сроков оплаты (п.6.2 Договора)

-неустойка 15 % за нарушения покупателем п.7.1.1, 7.1.2 Договора ( п.6.3 Договора)  

Также односторонний внесудебный  отказ от Договора  за нарушение его условий  предусмотрен   только для продавца (п. 7.1 Договора 

При этом Договором не предусмотрена неустойка за нарушения допущенные продавцом либо право покупателя на односторонний внесудебный отказ от Договора.

По данным ЕГРЮЛ  ООО СЗ Шельф зарегистрировано  29.09.2020, на 10.06.2025 г.  действующее 

Основной вид деятельности  по ОКВЭД  71.12.2 Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

Учредителем ООО «СЗ Шельф»  с долей в 100% является ООО «БАУ СИТИ»

Как истец, ответчик  ООО «СЗ Шельф». в арбитражных  судам  не участвовал

Согласно ЕГРЮЛ  лицом, имеющем право без доверенности действовать от имени ООО «СЗ Шельф» является генеральный директор УДАЛЬЦОВ  ЕВГЕНИЙ  МИХАЙЛОВИЧ.

 нужно что то дополнительно у продавца запрашивать? Допустим доверенность от которой подписывается документ. 
Да, нужно.  

Доверенность  нужна,  поскольку  в графе  продавец     ООО «СЗ Шельф» указан  Александров С.Е.

Здравствуйте!

Договор купли-продажи недвижимости соответствует требованиям ГК РФ, так как содержит существенные условия:  
— Предмет (п. 2.1 и Приложение 2 с кадастровым номером) – ст. 549 ГК РФ.  
— Цена и порядок расчетов (Приложение 3) – ст. 555 ГК РФ.  

Усматриваю риски в условиях договора, — односторонние в пользу продавца:  
  — Неустойка только для покупателя (пп. 6.2, 6.3).  
  — Право внесудебного отказа только у продавца (п. 7.1).  

Имеет смысл проверить полномочия подписанта (Александров С.Е.), если он не гендиректор (Удальцов Е.М.), требуется доверенность от ООО «СЗ Шельф».  
Стоит запросить у продавца документ, подтверждающий полномочия.

Целесообразно уточнить отсутствие судебных рисков по ООО «СЗ Шельф» (например, проверка на банкротство или арест имущества через ФССП).  

Здравствуйте.

Разумеется доверенность необходима, в том числе и ее реквизиты должны быть указаны в самом договоре, в его верхней части. Как я понимаю, покупателем является физическое лицо без статуса ИП, приобретающее квартиру для личных целей.

 Стоит отметить, что поскольку речь идет о продаже квартиры физическому лицу, на взаимоотношения распространяются положения Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», в частности положения ст. 16, согласно которой

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Соответственно положения договора, которые устанавливают неустойку в отношении покупателя являются недействительными и не подлежат применению. Отсутствие санкций в отношении продавца не должно вводить в заблуждение — на данный договор распространяются соответствующие положения вышеуказанного Закона в отношении продавца.

В п. 7.1 договора установлена возможность продавца отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке. Однако такое условие также нарушает положения Закона о защите прав потребителей и не может быть признано законным, оно ничтожно.

Также возникает вопрос и в отношении подсудности. П.9.2. носит общий характер, не учитывает статус физического лица, что зачем-то утяжеляет сам договор без необходимой смысловой нагрузки. Есть физическое лицо, которое согласно п. 2 ст. 17 вышеуказанного Закона имеет право выбрать, в какой суд обращаться.

 Таким образом, следует признать, что в целом договор содержит все необходимые существенные условия, однако если говорить о юридической чистоте, то отмечу множественные нарушения положений Закона о защите прав потребителей, что необходимо учитывать в последующих отношениях сторон, а лучше удалить все несоответствия из договора.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.