Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В 2021 году я регистрирую ИП и веду деятельность не связанную с арендой, при этом недвижимость в предпринимательской деятельности участия не принимает
Добрый день. В 2020 году мной была приобретена коммерческая недвижимость ( в перспективе планировалось вложиться в ремонт и сдавать в аренду). В 2021 году я регистрирую ИП и веду деятельность не связанную с арендой, при этом недвижимость в предпринимательской деятельности участия не принимает. В 2023 году я принимаю решение продать коммерческую недвижимость, соответственно, отчитываюсь в ФНС путем подачи декларации 3-НДФЛ и инспектор не принимает мою декларацию, побуждая подачу декларации по УСНО, так как это коммерческая недвижимость! Обращу внимание, что данная недвижимость в коммерческое деятельности не участвовала, в аренду не сдавалась, с нее не заработано ни рубля...Прошу прокомментировать данную ситуацию верны ли мои суждения
Добрый день, Елена!
Да, ваши суждения верны. И если у вас нет в ЕГРИП вида деятельности, связанного с продажей недвижимости, то у вас есть шанс доказать, что данная операция не связана с предпринимательской деятельностью, и поэтому облагается не УСН, а НДФЛ.
К доходам от предпринимательской деятельности относятся доходы от реализации имущества, которое ИП использовал в бизнесе и с них нужно платить налог при УСН (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК, письмо Минфина от 01.07.2024 № 03-11-11/60991).
УСНО, так как это коммерческая недвижимость! Обращу внимание, что данная недвижимость в коммерческое деятельности не участвовала, в аренду не сдавалась, с нее не заработано ни рубля… Прошу прокомментировать данную ситуацию верны ли мои суждения
Добрый день! К СУНО доход от продажи данной недвижимости можно относить только в случае, если она использовалась в предпринимательской деятельности, в ином случае в силу п. 3 ст. 346.11 НК РФ доход от ее продажи должен учитываться вне рамок предпринимательской деятельности.
см. напр. Письмо Минфина России от 28.06.2023 N 03-04-05/60201
В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества,подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Елена, добрый день.
Как следует из разъяснений Минфина
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Письмо Минфина № 03-04-05/60201 от 28.06.2023
---
Вместе с тем следует понимать, что ИП это прежде всего физическое лицо.
И все дело здесь не в характере дохода, а в том, как такой доход охарактеризует ФНС.
Тут не все просто как кажется на первый взгляд. Дело может быть не только в том, что помещение не использовалось в предпринимательских целях.
Не маловажную роль в данном случае так же будет иметь назначение помещения.
Поскольку назначение помещения позволяет оценить могло ли оно использоваться в коммерческих целях или не могло.
В ряде случаев уже приобретение нежилого помещения может свидетельствовать о том, что цель его приобретения было осуществление предпринимательской деятельности.
Согласно ст. 2 ГК РФ:
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
То есть дохода от предпринимательской деятельности может и не быть, но могут быть действия направленные на получение дохода. И здесь как раз таки факт приобретения нежилого помещения, можно расценивать как нацеленное на получение дохода то есть является предпринимательской деятельностью.
---
Здесь конечно можно пробывать оспорить, указывая на то, что предпринимательская деятельность не осуществлялась.
Но как я указал выше, само приобретение нежилой недвижимости можно расценивать как действие направленное на предпринимательскую деятельность.
Вы же купили данное помещение не просто для личных, семейных и домашних нужд, оно для этого не подходит. Вы его приобрели с целью осуществления предпринимательской деятельности.
Елена, здравствуйте.
В 2021 году я регистрирую ИП и веду деятельность не связанную с арендой, при этом недвижимость в предпринимательской деятельности участия не принимает.
побуждая подачу декларации по УСНО, так как это коммерческая недвижимость! Обращу внимание, что данная недвижимость в коммерческое деятельности не участвовала, в аренду не сдавалась, с нее не заработано ни рубля...
Указанные обстоятельства — это только часть того, что следует учитывать при определении характера дохода.
По данному вопросу имеется Письмо ФНС РФ № СА-4-7/8614@ от 07.05.2019 О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения, в котором обращено внимание на признаки предпринимательства.
Применительно к указанным Вами обстоятельствам внимание заслуживает один из указанных в письме, но он учитывает совокупность двух обстоятельств
Приобретаемое гражданином имуществоимеет предпринимательское назначение (не предназначено для использования в личных целях) и установлена направленность действий на систематическое получение прибыли.
Если учесть, что помещение, приобретенное в 2021 г никак не использовалось в предпринимательстве, с позицией ИФНС стоит спорить.
С уважением
Есть письма, которые касаются и недвижимости: например Письмо Минфина России от 14.09.2018 № 03-11-11/65826:
В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.