Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

384 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
384 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Застройщик изменил поектную документацию после ввода в эксплуатацию

Вопрос такой: мы судимся с застройщиком что в новостройке недоделки, в частности: цоколь не обложен плиткой, крыльцо должно быть из целой секции железобетоных ступеней, краска на стенах должна быть масслянная, а не водоэмульсионная и тд.

И как по волшебству у застройщика возникают все новые и новые ведомости о внесении изменений в проектную документацию. Что делать как это прекратить? Где должен быть зафиксирован весь перечень документов (желательно не у застройщика)?

22 Мая 2014, 10:31, вопрос №456642 Наталия, г. Саратов
Свернуть

Екатерина Белова

Сотрудник поддержки Правовед.ru

Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Задать вопрос юристам сайта.

Сегодня 10.12.2016 мы ответили на 658 вопросов. Среднее время ответа — 14 минут.

Ответы юристов (2)

  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте Наталия!

    В соответствии со ст. 4 и ст. 7 Федерального
    закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом
    строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
    изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»



    по договору участия в долевом строительстве (далее —
    договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок
    своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)
    многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения
    разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого
    строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется
    уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства
    при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
    иного объекта недвижимости.



    Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
    момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным
    законом.



    Договор должен содержать:



    1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с
    проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в
    эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;



    2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
    участнику долевого строительства;



    3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;



    Застройщик обязан передать участнику долевого
    строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует
    условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации
    и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.



    То есть, договор должен содержать описание объекта
    согласно проектной документации. Если Вы заключили и
    зарегистрировали договор УДС, то застройщик обязан выполнять его условия,
    в том числе передать Вам объект соответствующий проектной документации.





    Согласно п. 2 ст. 7, ст. 8 закона и ст.21закона



    в случае, если объект долевого строительства построен
    (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в
    части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению
    качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его
    непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого
    строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе
    потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный
    срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих
    расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения
    требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения
    выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства
    разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе
    отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщикавозврата
    денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9
    настоящего Федерального закона.По требованию участника долевого строительства договор
    может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
    существенного изменения проектной документации
    строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта
    недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том
    числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

    участник долевого строительства вправе предъявить
    застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого
    строительства
    при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.



    Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа

    Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

    редаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

    То есть, если  объект имеет недостатки, то Вы вправе в течении 3-х лет после приема
    объекта строит.предъявить застройщику одно из требований:



    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;



    2) соразмерного уменьшения цены договора;



    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.



    Для этого Вам следует направит личную или
    коллективную претензию застройщику.

     При это м Вы вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей.



    В случае его отказа удовлетворить Ваше требование Вы
    имеете все шансы решить вопроса в свою пользу в суде.

    Если застройщик существенно изменил проектную
    документацию,  Вы вправе предъявить застройщику одно из вышеуказанных
    требований, а также потребовать расторжения договора в судебном порядке.

    Согласно ст. 19 и ст.21 закона

    Х

    ранение оригиналов проектной декларации осуществляется
    застройщиком. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения,
    касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства,
    а также фактов
    внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня
    изменения соответствующих сведений.

    Указанные Изменения, подлежат опубликованию в порядке,
    установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со
    дня внесения изменений в проектную декларацию.

    В случае нарушения застройщиком установленных настоящим
    Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого
    строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании
    сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае
    признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные
    средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить
    проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

    По требованию участника долевого строительства
    застройщик обязан представить для ознакомления:

    1) разрешение на строительство;

    2) технико-экономическое обоснование проекта строительства
    многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

    3) заключение экспертизы проектной документации, если
    проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

    4) проектную документацию, включающую в себя все
    внесенные
    в нее изменения;

    5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный
    участок.

    То есть, если Застройщик вносил изменения в Проектную
    декларацию после заключения договора, то он обязан был опубликовать данные сведения в указанный срок.

    ПРи этом Вы вправе требовать от ЗАстройщика
    ознакомления с проектной документацией и всех внесенных в нее изменений.

    Также, Если застройщик не опубликовал сведения о внесении изменений в ПД, то Вы вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

    Если в проект были внесены изменения после заключения договора с ВАми, то Вы вправе по своему выбору потребовать от застройщика:

    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    2) 2) соразмерного уменьшения цены договора;

    3) 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    4) В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального

    Таким образом, сейчас Вам следует потребовать от застройщика предоставления документов о внесении изменений ( стены) и точной даты их внесения.

    В случае, если измененения еще не опубликованы официально или они были внесены после заключения Вашего договора, то Вам следует потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок .

    Если застройщик не выполнил вышеуказанные требования, то Вы вправе обратиться в суд с иском об обязании  устранения недостатков или признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.



    Таким образом, Сейчас Вам следует ознакомиться с
    проектной документацией и направить застройщику претензию и  иск с требованием уточнить и дополнить в суде.



    Смогу оказать услугу по составлению претензии и иска и  по процессуальным
    вопросам. на сайте, то можете писать на эл. почту tomaraf@mail.ru cкайп tamarafilatova0




    Смогу проконсультировать по перспективам решения
    вопроса в чате или по скайпу.



    С уважением Ф. Тамара



    22 Мая 2014, 11:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответ, НО УВЫ... . Вы так и не дали ответ на вопрос.Уточняю, мы УЖЕ живем в доме год. Сейчас судимся с застройщиком т.к. выявлены многочисленные недостатки и пытаемся принудить застройщика выполнить все СТРОГО по проекту. Для этого в суд представленая проектная документация. Однако в соответствии с ч.7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ застройщик может изменять проектную документацию, что собственно он и делает по ходу судебного заседания))) появляются задним числом оформленные изменения в проектную документацию. Как остановить этот процесс не представляю((((

    22 Мая 2014, 12:55
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Согласно п. 2 ст. 7, ст. 8 закона и ст.21закона

    о требованию участника долевого строительства договор
    может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
    существенного изменения проектной документации
    строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта
    недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том
    числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

    Если в проект были внесены изменения после заключения договора с ВАми, то Вы вправе по своему выбору потребовать от застройщика:

    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

    2) 2) соразмерного уменьшения цены договора;

    3) 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    4) В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального

    То есть,  застройщик может изменять проектную документацию, но если измененения  не опубликованы официально или они были внесены после заключения Вашего договора, то Вы вправе обязать застройщика выполнить все СТРОГО по проекту.

    Если изменения появляются задним числом оформ, то Вам следует заявить ходатайство о проведении экспертзы по ходу судебного заседания.

    В соответствии со ст. 51 и  ч.7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ

    7. Отклонение параметров объекта капитального строительства
    от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе
    строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается
    только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком
    проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в
    порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации
    федеральным органом исполнительной власти.



    11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство
    федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта
    Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная
    организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной
    энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной
    с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных
    энергетических установок военного назначения, в течение десяти дней со дня получения
    заявления о выдаче разрешения на строительство:




    ред. Федерального закона от 22.11.2010 N 305-ФЗ)



    1) проводят проверку наличия документов, необходимых для
    принятия решения о выдаче разрешения на строительство;




    ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ)



    2) проводят проверку соответствия проектной документации
    или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места
    размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного
    плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство
    линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания
    территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на
    отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции
    проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной
    организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в
    разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,
    реконструкц
    ии;




    ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 210-ФЗ, от 20.03.201

    .То есть, Уполномоченные  орган исполнительной власти,  в течение десяти дней со дня получения заявления в 

    случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных

    Согласно ст.56 Град К РФ

    Дела о застроенных или подлежащих застройке земельных
    участках открываются на каждый земельный участок. В дело о застроенном или
    подлежащем застройке земельном участке помещаются разрабатываемые и принимаемые
    при подготовке документации по планировке территории, строительстве,
    реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства копии
    следующих документов и карт (схем):



    1) градостроительный план земельного участка;



    2) результаты инженерных изысканий;



    3) сведения о площади, о высоте и количестве этажей объекта
    капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, разделы
    проектной документации, предусмотренные пунктами 2, 8 — 10 и 11.1 части 12
    статьи 48 настоящего Кодекса, или схема планировочной организации земельного
    участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного
    строительства;




    ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 210-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от
    18.07.2011 N 215-ФЗ)



    4) документы, подтверждающие соответствие проектной
    документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных
    изысканий;



    5) заключение государственной экспертизы проектной
    документации;



    6) разрешение на строительство;



    6.1) решение уполномоченных на выдачу разрешений на
    строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной
    власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления или
    уполномоченной организации, осуществляющей государственное управление
    использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении
    деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного
    оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, о прекращении
    действия разрешения на строительство, о внесении изменений в разрешение на строительство;



    (п.
    6.1 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 224-ФЗ)



    7) решение органа местного самоуправления о предоставлении
    разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,
    реконструкции объектов капитального строительства;

    ТО есть, В дело о застроенном или подлежащем застройке земельном участке помещаются разрабатываемые и принимаемые при подготовке документации по планировке территории, строительстве, в том  числе решение органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;




    Поэтому если в деле отсутствует разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, то  Вы вправе его затребовать в суде.

    Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2012 г. N 670
    «О Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» установлено, что ФАСи ЖКХ осущест вляет:

    5.4.8. выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6 статьи 51Градостроительного кодекса Российской Федерации (за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых выдача разрешений на строительство возложена на иные федеральные органы исполнительной власти);

    5.4.23. мониторинг состояния объектов незавершенного жилищного строительства, возведение которых ведется с привлечением денежных средств граждан, и обеспечение взаимодействия федеральных органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и участников жилищного строительства в целях содействия процессу завершения строительства объектов долевого строительства и восстановлению прав граждан, обязательства перед которыми не исполнены застройщиком;

    Указом Президента Российской Федерации от 1 ноября 2013 года федеральное агентство по строительству и ЖКХ преобразовано в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

    То есть, Вы вправе подать заявление по проверке Застройщика в МИНСТРОЙ РФ.

    1) Согласно ст. 23 закона о ДДУ

    Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее — уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

    Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее — контролирующий орган).

    Контролирующий орган вправе:

    ) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом;

    ) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

    ) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, а также от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

    ) получать от лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства, в установленный разумный срок сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

    ) получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления контроля в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе документы, связанные со строительством многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости);

    ) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

    ) осуществлять контроль за соблюдением положений настоящего Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона;

    ) направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

    То есть, уполномоченные и контролирующие органы осуществляют вышеуказанные функции в сфере контроля за соблюдением прав и интересов участников ДДС.

    Поэтому Вы вправе обратиться с соответствующими жалобами во все контролирующие инстанции, в том числе по вопросу привлечения к уголовной ответственности за мошенничество.


    ,

    Таким  образом, Сейчас Вам следует заявить ходатайство о проведении экспертизы и если в деле отсутствует разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства затребовать в суде.

    ТАкже следует обратиться с соответствующими жалобами во все контролирующие инстанции, в том числе по вопросу привлечения к  ответственности.

    Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.04.2014 по делу N А32-12294/2013  о привлечении к ответственности по ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ за осуществление строительства объекта капитального строительства в отсутствие разрешения, при отклонении параметров объекта от проектной документации. Решение: доказано совершение обществом правонарушения. 

    Смогу оказать услугу по составлению  ходатайства и жалобы и по процессуальным
    вопросам. 


    23 Мая 2014, 12:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats