Есть желание сдать квартиру в субаренду для компании сдающей квартиры на сутки,какие есть подводные камни в целом и требуется анализ договора.
Здравствуйте!
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе сдавать имущество в субаренду при условии получения согласия арендодателя. В договоре (п. 3.2.1) такое согласие указано.
Жилые помещения предназначены для проживания (ст. 17 ЖК РФ). Использование их в коммерческих целях (гостиничная деятельность) возможно только при переводе помещения в нежилой фонд. В противном случае такая деятельность может быть признана нарушением правил пользования жилыми помещениями, что влечет ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ (нарушение правил пользования жилыми помещениями).
Обеспечительный платеж (п. 2.2.10). В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ, обеспечительный платеж может покрывать убытки или неисполненные обязательства. Условия возврата (в течение 5 дней после окончания аренды) соответствуют закону, при отсутствии оснований для удержания.
Обязанности по содержанию помещения (п. 2.2.2, 2.2.3) соответствуют ст. 616 ГК РФ, обязывающей арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии.
Посуточная аренда может быть приравнена к гостиничным услугам, подробнее https://www.consultant.ru/legalnews/21957/.
В целом, договор субаренды соответствует нормам ГК РФ.
Здравствуйте!
Основные подводные камни, так это
износ имущества и помещения, предполагает частую смену жильцов, что ускоряет износ мебели, техники, отделки и сантехники.Возможны повреждения имущества из-за небрежного обращения или умышленного вреда со стороны субарендаторов. Возможны жалобы соседей на шум, нарушение общественного порядка или подозрения в незаконной деятельности.
Договор в целом соответствует требованиям ст. 606–625 ГК и регулирует основные аспекты аренды с правом субаренды. Однако есть ряд недостатков и моментов, требующих уточнения, особенно в контексте посуточной аренды.
Спасибо, но я так понимаю, что посуточно сдает арендатор, а не я, значит вопрос не ко мне?
п. 3.2.1 Арендодатель явно даёт согласие на субаренду, что снимает риск споров по этому вопросу.
В договоре не прописаны конкретные условия субаренды, тип субаренды (посуточная, долгосрочная).
Ограничения на количество субарендаторов или частоту смены жильцов.
Обязанности Арендатора по проверке субарендаторов например, подтверждение их личности.
В договоре есть пробел в части размера арендной платы, что делает договор юридически уязвимым. Без чётко прописанной суммы договор может быть признан незаключённым ст. 654 ГК РФ. Также не указан порядок изменения арендной платы (например, ежегодная индексация).
Здравствуйте!
Основные правовые аспекты субаренды:
1. В договоре пункт 3.2.1 соответствует требованиям п. 2 ст. 615 ГК РФ, где четко указано: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)».
Ваш договор содержит прямое согласие арендодателя: «Заключая настоящий договор, Арендодатель дает свое согласие на сдачу апартаментов в субаренду Арендатором», что полностью соответствует законным требованиям.
2. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ и: «Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.» Предоставленный договор не содержит прямого указания на данное ограничение, что может создать правовую неопределенность при заключении договоров с субарендаторами.
3. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ: «При сдаче имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор». Пункт 2.2.1 договора корректно указывает на необходимость использования помещения «в рамках действующего законодательства РФ».
Анализ отдельных пунктов договора:
1. Право на субаренду (п. 3.2.1)
Положительный момент – прямое и ясное согласие собственника на субаренду, соответствующее п. 2 ст. 615 ГК РФ.
2. Обязанности арендатора (п. 2.2)
Пункты договора 2.2.2 и 2.2.3 возлагают на арендатора обязанность содержания помещения в технически исправном состоянии и устранения неисправностей своими силами, что соответствует ст. 678 ГК РФ «Обязанности нанимателя жилого помещения».
3. Ответственность за нарушения (п. 5.3)
Пункт 5.3.1 о досрочном расторжении при существенных нарушениях соответствует ст. 619 ГК РФ «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя».
Рекомендации по дополнению договора:
Включить пункт, ограничивающий срок субаренды сроком основного договора (согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ )
Добавить положения о соблюдении тишины и порядка в соответствии с региональным законодательством (Законы субъектов РФ)
Включить пункт о разграничении ответственности при причинении вреда имуществу третьих лиц (ст. 1064 ГК РФ )
Предоставленный договор в целом соответствует требованиям гражданского законодательства по вопросам аренды и субаренды, однако требует дополнения в части урегулирования специфических вопросов, связанных с посуточной арендой.
Татьяна, собственником является арендодатель. Арендодатель сдаёт арендатору на основании договора аренды. А арендатор сдаёт субарендатору на основании договора субаренды.
Есть вы в этой цепочке арендатор, а посуточно квартиры сдает субарендатор, то на нем лежит ответственность, а Вам главное в договоре указать целевое использование — сдача жилого помещения по договору найма.