Можно ли арендаторам изменить управляющую компанию в доме фонда?

Здравствуйте!

Для начала необходимо определить правовой статус жильцов, которые являются арендаторами жилых помещений в доме, находящемся в собственности фонда. В соответствии со ст. 671 ГК РФ

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается между собственником жилого помещения (в данном случае фондом) и нанимателем (арендаторами). Согласно статье 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и своевременно вносить плату за пользование помещением и коммунальные услуги. Однако полномочия нанимателей по управлению МКД и выбору управляющей организации прямо законом не предусмотрены.

Управление многоквартирным домом регулируется Жилищным кодексом РФ. В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление МКД осуществляется в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества, предоставления коммунальных услуг и решения иных вопросов, связанных с эксплуатацией дома. Выбор способа управления (непосредственное управление, управление ТСЖ или управляющей организацией) осуществляется собственниками помещений в МКД. Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления, а в случае, если выбор не сделан, орган местного самоуправления назначает УК по итогам открытого конкурса.

В Вашем случае собственником всех помещений в доме является фонд, что делает его единственным лицом, уполномоченным принимать решения о выборе управляющей организации. Арендаторы, не являясь собственниками, не имеют права голоса на общем собрании собственников помещений и, соответственно, не могут инициировать смену УК или участвовать в принятии такого решения. Это подтверждается положениями ст. 44 ЖК РФ, где указано, что общее собрание собственников помещений является органом управления МКД, и ст. 48 ЖК РФ, устанавливающей, что право голоса на собрании принадлежит собственникам.

Таким образом, жильцы-арендаторы не обладают правом инициировать смену управляющей компании, так как это прерогатива собственника дома — фонда. Однако это не означает, что арендаторы лишены возможности защищать свои права в связи с некачественным обслуживанием со стороны УК.

Вы указали, что УК требует подавать показания приборов учета в определенные даты, угрожая последствиями, хотя, по Вашему мнению, Вы имеете право подавать их заранее. Этот вопрос регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Согласно подпункту к(1)) пункта 33 Правил № 354

при наличии индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу, а также лицу, указанному в пункте 31(1) настоящих Правил, не позднее 25-го числа текущего расчетного периода, за исключением случаев, когда установленный и введенный в эксплуатацию прибор учета электрической энергии присоединен к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности) в соответствии с требованиями Правил предоставления доступа к минимальному набору функций интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности);

Таким образом, УК вправе требовать передачи показаний до указанной даты.

Если Вы передаете показания своевременно, но УК игнорирует их или начисляет платежи некорректно, сначала нужно обратиться в УК с письменной претензией о перерасчете, а затем, если УК не реагирует на претензию, можете обратиться с жалобой в ГЖИ.

Вы также указали, что УК присылает квитанции нерегулярно и начисляет плату неправильно. Согласно пункту 67 Правил № 354 исполнитель обязан направлять потребителю платежный документ не позднее 1-го числа месяца, следующего за расчетным. Несоблюдение этого требования является нарушением.

Хотя как арендаторы, Вы не можете напрямую инициировать смену УК, но Вы вправе защищать свои права как потребители коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества. Помимо обращения в ГЖИ, Вы можете коллективно обратиться к собственнику дома (фонду) с просьбой рассмотреть вопрос о замене УК в связи с некачественным обслуживанием. В обращении укажите конкретные нарушения со стороны УК, ссылаясь на нормы законодательства и приложив доказательства (например, копии квитанций с ошибками, переписку с УК, акты о ненадлежащем состоянии общего имущества).

Здравствуйте!

Можем ли мы как жильцы-арендаторы как-то повлиять и просто поменять УК??

Поменять управляющую компанию можно только путем проведения общего собрания собственников многоквартирного дома по этому вопросу. Арендаторы ( Наниматели) не правомочны в принятии данного решения.

Так, согласно ст. 44 ЖК РФ 

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

4) выбор способа управления многоквартирным домом

4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;

Общее собрание собственником многоквартирного дома проводится   в порядке, установленном ст. 45 ЖК РФ. 

Таким образом, именно собственник жилого помещения — многоквартирного дома может инициировать проведение общего собрания собственников, внеочередное, по вопросу принятия решения о  о выборе управляющей организации ( ее смене).