Можно ли безопасно покупать две квартиры по ДДУ с обещанием застройщика объединить их позже?

Вопрос. На мой взгляд, тема мутная, Если я приобрету эти квартиры, сделки будут зарегистрированы в Росреестре, то тогда как им одобрят перепланировку, если часть жилых помещений уже реализовано. Даже если одобрят, то как быть мне, с точки зрения приведения в соответствие все документов, после внесения изменений в проектную документацию?

 Здравствуйте

Схема действительно мутная.

Она не может решаться гарантийным письмом. Необходимо заключение дополнительного соглашения тогда, по части обоих договоров — и что у вас вместо 2х прошлых объектов- возникает новый. По тому же адресу, но другой площади.

А для этого — застройщик сначала должен пройти все согласования, объединить их- поставить на учет новый объект.

Как это будут делать, при условии, что 2 дду уже будут зарегистрированы на вас- неизвестно.

Тут тогда делать изначально дополнительное соглашение, что застройщик обязуется по обоим объектам провести все работы, чтобы получилась 1 -3х комнатная квартира и это все за его счет в согласованные сроки. Но очень сильно сомневаюсь, что они это впишут в соглашение именно и после передачи объектов вам будут выполнять. До передачи- на этапе стройки, но при продаже вам 2х квартир, я сильно сомневаюсь, что такое возможно в принципе.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевогостроительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

А при такой схеме это требование невыполнимо. Мы продаем вам 2 объекта, но гарантийным письмом!!! (незаконно) мы вам обещаем другой объект, которого не существует. А чтобы он появился- они сначала должны к лету исправить проектную документацию.

Тут тогда летом и надо заключать договор на новый объект сразу. Вообще нет гарантий, что эти изменения внесут и что на выходе получиться. Это сейчас покупка кота в мешке.

Здравствуйте. 

1. Если Вы решите согласиться с путем, предлагаемым застройщиком, Вам нужно понимать, что, во-первых, нет никаких гарантий, что застройщик сможет провести перепланировку, ведь он может и не получить разрешения у местной администрации на это. 

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Статья 26 ЖК РФ. 

Помимо прочего, можно представить ситуацию, когда застройщик обанкротится или будет ликвидирован по каким-либо другим причинам (а может просто фактически прекратит деятельность) и тогда никаким образом Вы не заставите его исполнить свои обязательства. 

2. Во-вторых, не совсем понятно, каким именно образом сейчас застройщик предлагает опосредовать юридически свое обязательство. Гарантийного письма здесь однозначно недостаточно, нужен полноценный договор (дополнительное соглашение) и в нем должно быть обозначено, каков будет порядок (сроки), меры ответственности в случае возникновения проблем (обязательно нужна неустойка в случае невозможности перепланировки). 

3. В общем, такой риск, что Вы останетесь с двумя жилыми помещениями, есть в любом случае. 

Здравствуйте!

Ваша настороженность оправдана, так как схема, предложенная застройщиком, несет в себе юридические и технические риски. Так, смотрим Федеральный закон № 214-ФЗ. В нем ст. 18 прямо запрещает застройщику изменять проектную документацию после заключения ДДУ, если это затрагивает существенные характеристики объекта.

Если вы приобретете две отдельные квартиры по двум ДДУ, а затем застройщик внесет изменения в проект, это может нарушить ст. 1, 4, 18 214-ФЗ, так как проектная документация на момент заключения ДДУ должна соответствовать зарегистрированным параметрам;

Нарушается ст. 19 214-ФЗ, поскольку передача квартиры должна соответствовать условиям ДДУ и проектной документации.
Это значит, что объединение квартир после регистрации ДДУ создаст проблемы с официальным оформлением изменений.

После регистрации двух отдельных квартир в Росреестре каждая квартира становится самостоятельным объектом недвижимости с присвоенными кадастровыми номерами.

Любые изменения в их конфигурации потребуют официального согласования в органах архитектуры и градостроительства, а также возможного разрешения от собственников дома после сдачи объекта.
Если дом будет введен в эксплуатацию без учета объединения вашей квартиры, вам придется оформлять перепланировку самостоятельно, что займет много времени и может потребовать дополнительных затрат.
Если застройщик не выполнит обещание, вы окажетесь в ситуации, когда у вас две отдельные квартиры, и объединение потребует дополнительных согласований вами.

В случае банкротства застройщика схема усложнится: по документам у вас окажется не та квартира, которую вы изначально хотели.
Требуйте или договаривайтесь о заключении ДДУ сразу на объединенную квартиру — это минимизирует риски.
Либо есть смысл отказаться от схемы и дождаться изменений в проектной документации, чтобы купить уже объединенную квартиру.