Какой вариант надёжнее, так чтобы ребёнок остался с жильём, если вдруг супруга продать его

Здравствуйте, меня зовут Андрей. Подскажите, пожалуйста как поступить в данной ситуации. Какие есть варианты и возможные подводные камни.

Год назад развелись с женой через мировых судей. Есть ребёнок, возраст сейчас 8 лет. До брака приобрели квартиру студию в равных долях с бывшей супругой. В браке приобретена 2-х комнатная квартира, автомобиль преимущественно на 80% засчет средств мужа. На раздел имущества, алименты не подавали, в течение года жили в разных комнатах, т. к. квартира оформлена на меня, ради ребёнка.

Сейчас встал вопрос о раздельном проживании. Бывшей супруге не важно какого ребёнку, главное разъехаться, несмотря на то, что общение минимизировано и засчет этого конфликты сошли на ноль.

Хочу, чтобы бывшей жене и ребёнку, где у него есть своя комната, осталась 2-х комнатная квартира. Чтобы для ребёнка все осталось привычно, что возможно. Знаю, что независимо какая часть вложена в покупки имущества, все делится пополам. Получается по закону бывшей супруге 1/2 двухкомнатной квартиры и мне. Хочу свою половину "обменять" на долю в квартире студии плюс оставить автомобиль себе плюс разницу получить либо компенсацию, но тогда, как я понимаю, мне придётся уплатить 13% налог или эту разницу учесть в счёт уплаты алиментов (в зависимости от какой стоимости считать рыночной или кадастровой может перекрыть алименты от 6 до 9 лет, если алименты считать как 25% или как прожиточный минимум на ребёнка по региону).

1)как лучше оформить через нотариуса или через суд, учитывая в том числе и необходимость выплат налог, пошлина

2)можно ли оформить разницу в счёт алиментов и нужно ли тогда платить налог

Либо необходимо оформлении доли на ребёнка в счёт алиментов. И как то договариваться на переоформление доли квартиры студии и автомобиля на меня.

Какой вариант надёжнее, так чтобы ребёнок остался с жильём, если вдруг супруга продать его.