Если бы вы делали такую схему для своей семьи, какой вариант выбрали бы и почему?

Question

Есть общая ипотечная квартира, маткапитал в ней не использовался. Планируется, что я выкупаю долю бывшей супруги и квартира переходит мне. Нужно подобрать максимально надёжную юридическую конструкцию защиты интересов ребёнка. Интересуют ответы на вопросы: 1. Можно ли выделить ребёнку долю в ипотечной квартире сразу после выкупа доли супруги? 2. Нужно ли согласие банка? 3. Можно ли нотариально обязаться передать ребёнку долю через 10–15 лет или к 18 годам? 4. Насколько такая конструкция исполнима и устойчива в суде? 5. Какие реальные судебные и нотариальные практики существуют по таким схемам? 6. Какой вариант лучше всего защищает ребёнка, но при этом позволяет в будущем продать квартиру и улучшить жилищные условия? 7. Если бы вы делали такую схему для своей семьи, какой вариант выбрали бы и почему?

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Интересуют ответы на вопросы: 1. Можно ли выделить ребёнку долю в ипотечной квартире сразу после выкупа доли супруги? 2. Нужно ли согласие банка? Да, потребуется согласие банка, поскольку квартира в залоге, в соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 346 ГК РФ. Также, потребуется предварительное согласие от органа опеки и попечительства, на передачу имущества несовершеннолетнего ребенка в залог, ( доли в этой квартире, которая находится в ипотеке, в соответствии со ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Все участники долевой собственности являются солидарными созалогодателями, согласно ч. 4 ст. 335 ГК РФ. Так, согласно ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного... Есть общая ипотечная квартира, маткапитал в ней не использовался. Планируется, что я выкупаю долю бывшей супруги и квартира переходит мне.6. Какой вариант лучше всего защищает ребёнка, но при этом позволяет в будущем продать квартиру и улучшить жилищные условия? Так, после полного погашения ипотеки, Вы можете подарить долю ребенку, без согласия на это банка, и органа опеки и попечительства. Договор дарения недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению, согласно ч.4 с. 574 ГК РФ.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. 1. Здесь вообще нужно уточнить, каким образом Вы будете приобретать долю в общей квартире. Если квартира совместно нажита, то изменить правовой режим с совместной собственности на единоличную собственность одного из супруга можно соглашением о разделе общего имущества супругов, которое подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 СК РФ) 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. просто заключить договор купли-продажи доли нельзя, такая сделка с большой долей вероятности не пройдет регистрацию в Росреестре. Что касается возможности подарить долю ребенку в ипотечной квартире, то такое возможно, НО 2. Требуется согласие банка-залогодержателя (ст. 37 Закона Об ипотеке (залоге недвижимости) 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. 3. Да, можно заключить предварительный договор дарения, по которому даритель и одаряемый обязуются заключить договор дарения в определенный период времени. Такой договор следует заключать у нотариуса (ст. 572, 574, 429 ГК РФ). 4. Схема такая вполне устойчива в суде и исполнима, например есть Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 04 июля 2022 г. по делу N 8Г-9929/2022[88-11000/2022], где суд обязал стороны заключить договор дарения во исполнение предварительного договора Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 12 апреля 2021 года исковые требования ФИО2 удовлетворены. Суд обязал ФИО1 заключить с ФИО2 основной договор дарения на условиях предварительного договора дарения от 21 января 2020 года, согласно которому ФИО1 подарил (передал в дар) ФИО2 принадлежащую дарителю на праве собственности однокомнатную квартиру, кадастровый №, общей площадью 39,10 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Суд определил дату заключения договора с момента вступления решения суда в законную силу. https://3kas.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=doc&number=8268433&delo_id=2800001&new=2800001&text_number=1&srv_num=1 5. В Вашей ситуации вряд ли есть более подходящие варианты, чем вышеупомянутый. Можно, разумеется, просто выплатить ипотеку, снять обременение и потом подарить долю в квартире, но, насколько я понимаю, Вы хотите зафиксировать это до выплаты ипотеки. Есть еще вариант получить согласие банка на отчуждение доли ребенку, но почти 100%, что Вы его не получите, т.к. банку это невыгодно, а давать согласие он не обязан. 6. Предложенный вариант защищает ребенка, при этом квартира сама не будет обременена в ЕГРН, поэтому не будет проблем ее продать. Но после продажи заключить договор дарения уже не получится, поскольку предмет договора будет отсутствовать у дарителя.

Эрик Степанов · Answer

Здравствуйте. 1. Можно ли выделить ребёнку долю в ипотечной квартире сразу после выкупа доли супруги? Да, можно. Более того, если в квартире использовался материнский капитал, ребёнку нужно выделять долю именно в этом жилом помещении, а не просто обещать что-то в будущем. Оптимально делать не отдельную «покупку доли супруги», а единое нотариальное соглашение, где одновременно фиксируется: Раздел имущества бывших супругов; компенсация бывшей супруге; исполнение обязанности по материнскому капиталу; доля ребёнка; оставшаяся доля отца; сохранение ипотеки в пользу банка.Главная ошибка в логике «квартира полностью переходит мне» в том, что при использованном маткапитале квартира не должна перейти отцу на 100% без учёта ребёнка. На мой взгляд правильная конструкция: бывшая супруга получает компенсацию, отец получает основную долю, ребёнок получает свою долю. Часть 4 статьи 10 ФЗ № 256-ФЗ: «Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное… с использованием средств… материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей… с определением размера долей по соглашению». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/2189b09639d1af2baefd5a961675b0b99b8a7652/ Соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно удостоверяется нотариально. Пункт 2 статьи 38 СК РФ: «Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/ff4380f81fa499927e7dc1d442880aa81e558b05/ 2. Нужно ли согласие банка? Нужно разделить два вопроса.На выделение доли ребёнку по материнскому капиталу согласие банка не требуется.Это прямо закреплено сейчас в Законе об ипотеке. Пункт 3 статьи 7 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»: «На оформление… в общую собственность… детей жилого помещения, приобретенного… с использованием средств… материнского капитала и являющегося предметом залога… согласие залогодержателя не требуется». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/ Также есть позиция Верховного Суда. Пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23: «Определение долей в праве общей собственности… при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не требует согласия залогодержателя». https://vsrf.ru/documents/own/32601/ Но если Вы оформляете именно куплю-продажу или отчуждение доли бывшей супруги в заложенной квартире, банк может потребоваться, потому что это уже не просто выделение детской доли по маткапиталу, а распоряжение заложенным имуществом. Пункт 1 статьи 37 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена… лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ Практически лучше оформлять это не как простую куплю-продажу доли, а как нотариальное соглашение о разделе имущества с выплатой компенсации бывшей супруге. Но если бывшая супруга является созаёмщиком или залогодателем, банк всё равно лучше заранее уведомить и согласовать техническую процедуру, чтобы не получить отказ на стадии регистрации или конфликт по кредитному договору. 3. Можно ли нотариально обязаться передать ребёнку долю через 10–15 лет или к 18 годам? Да, можно, но это менее надёжно, чем сразу зарегистрировать долю ребёнка в ЕГРН. Возможны два варианта как я вижу:1.нотариальный договор обещания дарения;2.предварительный договор дарения.Лучше использовать именно договор обещания дарения конкретной доли, а не расплывчатое обязательство «обеспечить ребёнка жильём». Пункт 2 статьи 572 ГК РФ: «Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право… признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме… и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу». Там же: «Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения… ничтожно». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e92736ea135e1b4b4f24d328a683d6954e73a27c/ Договор дарения недвижимости между гражданами сейчас должен быть нотариальным. Пункт 3 статьи 574 ГК РФ: «Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/38e5ae3585f72de3522eeb3d3420eb185d57c18d/ Но есть важный риск: даритель в определённых случаях вправе отказаться от исполнения обещания дарения. Пункт 1 статьи 577 ГК РФ: «Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора… приведет к существенному снижению уровня его жизни». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/9b927ae332e239c70afdcf5208cfc8b681d8cb50/ Если использовать предварительный договор, надо помнить о сроках. Пункт 5 статьи 429 ГК РФ: «Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/ 4. Насколько такая конструкция исполнима и устойчива в суде? Надо учитывать смерть дарителя. По общему правилу обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к наследникам, если договором не предусмотрено иное. Но это всё равно означает судебный и наследственный конфликт, а не автоматическую защиту ребёнка. Пункт 2 статьи 581 ГК РФ: «Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения». https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/06199a4ab941ebbbb7c5dec68ede4620eae62d29/ 5. Какие реальные судебные и нотариальные практики существуют по таким схемам? 5.1. Судебная практика по материнскому капиталу Судебная практика исходит из того, что дети должны получить доли в жилье, приобретённом с использованием маткапитала. Размер долей обычно считается не от всей квартиры, а от той части, которая оплачена маткапиталом. Пункт 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 22.06.2016: «Определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала… а не на все средства, за счет которых она была приобретена». https://vsrf.ru/documents/all/15170/ Также Верховный Суд разъяснял, что наличие ипотеки не препятствует определению долей детей. Пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23: «Определение долей в праве общей собственности… не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями». https://vsrf.ru/documents/own/32601/ 5.2. Нотариальная практика Нотариальная практика обычно использует соглашение о разделе имущества супругов и/или соглашение об оформлении жилого помещения в общую долевую собственность родителей и детей.В вашей ситуации нотариус нужен почти наверняка, потому что речь идёт не только о детской доле, но и о разделе имущества бывших супругов, компенсации бывшей супруге и изменении структуры собственности. Пункт 2 статьи 38 СК РФ: «Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено». Если сделка оформляется как отчуждение доли в праве общей собственности, также может потребоваться нотариальная форма. Часть 1.1 статьи 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «Сделки по отчуждению… долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением...» 6. Какой вариант лучше всего защищает ребёнка, но при этом позволяет в будущем продать квартиру и улучшить жилищные условия? Лучший баланс — выделить ребёнку сейчас минимально обоснованную долю по материнскому капиталу, а не половину квартиры и не крупную долю без необходимости.Почему именно так: ребёнок реально защищён, потому что его право зарегистрировано в ЕГРН; обязанность по маткапиталу исполнена; отец сохраняет основную долю; будущая продажа возможна, но через орган опеки; чем меньше, но законно рассчитанная доля ребёнка, тем проще потом согласовать продажу и покупку нового жилья.Будущая продажа квартиры с детской долей возможна, но потребуется разрешение органа опеки, потому что отчуждается имущество несовершеннолетнего. Пункт 2 статьи 37 ГК РФ: «Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать… сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного… а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного». Часть 1 статьи 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»: «Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать… сделки… по отчуждению имущества подопечного… и… сделки, влекущие за собой уменьшение стоимости имущества подопечного». Пример расчёта минимальной доли: квартира стоила 5 000 000 руб.; маткапитал — 500 000 руб.; участники: мать, отец, ребёнок.Маткапитал составляет 10% стоимости квартиры. Эти 10% делятся между тремя членами семьи. Минимально обоснованная доля ребёнка — около 1/30 квартиры.Можно выделить больше, но это усложнит будущую продажу: опека будет требовать, чтобы ребёнок получил равноценную или лучшую долю в новом жилье. 7. Если бы я делал такую схему для своей семьи, какой вариант выбрал бы и почему? Я бы выбрал вариант с немедленным выделением ребёнку доли в этой квартире и регистрацией права в ЕГРН.Не стал бы строить защиту ребёнка только на нотариальном обещании «подарить долю через 10–15 лет» или «к 18 годам». Это допустимый, но второй по надёжности вариант. Он не даёт ребёнку права собственности сейчас.Рабочая схема: у нотариуса оформить соглашение о разделе имущества бывших супругов; указать компенсацию бывшей супруге; одновременно определить долю ребёнка по материнскому капиталу; зарегистрировать право ребёнка и отца в ЕГРН; ипотеку сохранить; в соглашении дополнительно прописать, что при будущей продаже квартиры отец обязан обеспечить ребёнку долю в другом жилье не ниже по стоимости и не хуже по условиям; будущую продажу проводить только с разрешения опеки.