Или наш первоначальный обмен признают не законным?

Здравствуйте!

В связи с этим вопрос, сможем ли мы подать квартиру и даст ли согласие опека, если первоначальный обмен был без их участия ( жилищные условия улучшились). 

Или наш первоначальный обмен признают не законным?

Эта сделка может быть признана судом недействительной, может быть заявлено требование о расторжении данного договора по иску органа опеки и попечительства, согласно ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ 

Так согласно ч. 4 данной статьи

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. 

То есть будет также исследоваться обстоятельство того, к выгоде ли несовершеннолетних детей был заключен договора мены. 

На заключение Вашего договора требовалось предварительное разрешение от органа опеки и попечительства, в силу ч.2 ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ, поскольку в квартире были выделены детские доли. 

Здравствуйте, Ольга!
Согласно п. 2 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»:

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительноеразрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Есть вероятность, что первый обмен могут признать недействительным.
Органы опеки могут обратиться в  суд с иском  о расторжении договора мены  если, согласно  п. 4 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ, посчитают, что данный договор заключен не к выгоде детей.   

Добрый день, Мария.

Поскольку у вас опция «мнение трех юристов», отвечу.

Категорично ответить на этот вопрос не представляется возможным.

По общему правилу, в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Сложности при получении разрешения возможны, когда органы опеки и попечительства усматривают возможное нарушение прав несовершеннолетнего при отчуждении жилого помещения, так как отсутствуют какие-либо критерии и правила, на основании которых органы опеки и попечительства могли бы принимать свои решения относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью.

При принятии решения о выдаче вам указанного разрешения органы опеки и попечительства должны быть уверены в том, что после продажи вами дома, где у несовершеннолетнего есть доля, его права не будут нарушены, а его жилищные условия не будут ухудшаться.

В вашем случае рекомендую, помимо документов на приобретаемое и уже имеющееся жилье, предоставить предварительный договор купли-продажи дома, в котором одним из существенных условий является стоимость объекта и она согласована сторонами договора.