Можно ли выкупить долю сестры в квартире в счет погашения ее долга?

Здравствуйте, Константин!

По сути, Вы хотите заключить договор купли-продажи доли в объекте недвижимости (ст. 549 ГК РФ). Теоретически это возможно, главное — зарегистрировать сделку у нотариуса, как предписывает ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Реализовать это тоже легко: заключаете предварительный договор купли-продажи, который, согласно ст. 429 ГК РФ обяжет сестру в дальнейшем заключить основной; вносите аванс или задаток, им погашаете долг сестры, снимаете обременение и заключаете основной ДКП.

Но весь вопрос — в цене вопроса: из Вашей формулировки

я обязуюсь уплатить за неё долг в размере 145154,94 рублей, в ответ на что хочу, что бы она переписала на меня свою долю

получается, что Вы 1/3 квартиры хотите приобрести за 145 154,94 руб. Очевидно, что доля стоит гораздо больше, и сестра на такие условия вряд ли согласится. Предложите адекватную сумму — и все должно получиться.

Здравствуйте! 

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/fa1115a8e1086a097eb06c012bc2f5d5494b3756/

В данном случае, как  вариант, можно договориться  с сестрой осуществить  сделку купли- продажи,  при которой ,  на основании договоренности  с сестрой, Вы сможете  оплатить за неё долг в обмен на   отчуждение  в вашу пользу  её доли в квартире. Т.е., первоначально, заключите предварительный договор, в котором  также зафиксируете ваши договоренности, которых  вы  достигните  в ходе переговоров. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора и  часто предусматривает перечисление задатка.  

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.( ст. 429 ГК РФ) : 

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/

 И далее ,  уже заключаете  договор — купли- продажи, на условиях  прописанных в предварительном договоре  и   соответственно  с  последующей перерегистрацией права собственности на вас .( ст. 549 ГК РФ). Сделки по отчуждению  долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. 

ГК РФ Статья 450.1. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору 

5. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/5a4f710216fdced777b2d5a1335560ccdefe66fd/

Константин, здравствуйте.

Вам не имеет никакого смысла усложнять и переоформлять долю сестры сначала на себя, а затем продавать квартиру. Тем более, что сделки по продаже долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст.163 ГК РФ, п.1.1. ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости).

У Вас конечная цель -продажа Вашей общей квартиры. В таком случае и выставляйте ее на продажу. Как найдется покупатель, то Вы и Ваша сестра заключите с ним предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ), в котором и пропишете срок заключения основного договора, а также что что даты его заключения Вы обязуетесь за свой счет погасить долг сестры, произвести действия по снятию ареста. Пропишите и порядок расчетов: денежные средства от покупателя сестра получит за вычетом потраченных Вами средств. После погашения долга исполнительное производство будет окончено в соответствии с п.1 ч.1 ст.47 ФЗ Об исполнительном производстве, а арест, как ограничительная мера должна быть снята (ч.4 ст.47 того же закона). Отмечу, что ни предварительный договор, ни основной нотариальному удостоверению подлежать не будут, поскольку отчуждаться будет вся квартира целиком.

Сделок по предложенному варианту проходит много, ситуация нередкая.

Еще один риск, на который стоит обратить внимание — необходимо выяснить все долги, что имеются у сестры, поскольку не всегда люди знают о них всех, и не всегда представляют, во исполнение каких требований накладывается арест. 

С уважением