Можно ли нам было выделить доли через дарения?

Риелтор наших покупателей говорит что выделение долей прошло не корректно и нам нужно доказать что органы опеки подтвердили сделку через договор дарения. Можно ли нам было выделить доли через дарения? Пройдет ли такая сделка?

 Добрый день!

 Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. 

Действительно, Вы не совсем корректно разрешили вопрос оформления жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала в общую долевую собственность.

 Как правило, покупатели  стараются не рисковать и покупать квартиры, оформленные в соответствии с действующим законодательством.

 Далее продолжу.

Можете выделить. Можно. Для этого родственник (даритель) должен заключить договор дарения с несовершеннолетним (одаряемым). Так как ребенок не обладает дееспособностью в полном объеме, договор от его имени должен подписать его законный представитель (родитель).
Договор дарения доли в квартире необходимо нотариально удостоверить и затем представить в Росреестр для регистрации. Все просто обратитесь к нотариусу она все сделает. 

Здравствуйте!

. После закрытие ипотеки муж подарил доли к квартире мне и сыну через договор дарения.

Жилое помещение, приобретенное, построенное или реконструированное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).Причем письменное обязательство об оформлении жилья в общую собственность включено в перечень документов, при оформлении сертификата на материнский капитал.

Но бывает так что на практике что лица, получившие сертификаты на материнский капитал и использовавшие их для покупки жилого помещения, сначала оформляют жилье в свою собственность, а потом выделяют в нем доли и дарят их детям.

Факт такого дарения может быть расценен  как отдельная сделка, совершенная по собственному желанию вашего супруга, а не в связи с необходимостью выполнения обязательства, предусмотренного ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ. В соответствии с этим у тех людей, которые впоследствии покупают данное жилое помещение могут возникнуть вопросы.Как в вашем случае например.

Можно ли нам было выделить доли через дарения? Пройдет ли такая сделка?

Вы должны еще раз, но как-то иначе исполнить ранее выданное вами обязательство.Думаю в данном случае вам надо все таки посетить нотариуса.Пояснить ему создавшуюся ситуацию.Вполне возможно, что он составить соглашение с указанием того что доли были ранее подарены во исполнения обязательства по ФЗ от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юлия, здравствуйте.

Правовая природа договора дарения -это безвозмездность передачи имущества без каких-либо условий. Для квалификации договора в качестве дарения важна только воля дарителя одарить одаряемого. (см. ст.572 ГК РФ).

Договор дарения назван в п.2 ст.218 ГК РФ сделкой в контексте отчуждения имущества.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Соглашение же об определении долей по смыслу п.4 ст.10 256-ФЗ подразумевает исполнение обязательства в силу закона, а не потому, что даритель желает кого-либо одарить.

Соответственно, поскольку был заключен договор именно дарения, что  в нем явно отражено, то и возникает вопрос — были ли исполнены требования п.4 ст.10 256-ФЗ и чем это подтверждается.

Из юр.литературы:

При заключении соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК (в отношении супругов и несовершеннолетних детей), нотариальная форма не требуется. При этом указанное право общей долевой собственности возникает в силу закона. Само соглашение об определении долей не является отчуждательной сделкой, по своей правовой природе оно похоже на предусмотренные пунктами 1 — 2 статьи 245 ГК РФ соглашения. Это соглашение об оформлении права долевой собственности, которое уже возникло в связи с перечислением средств материнского капитала (с учетом ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ и Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал).

Статья: Сделки, в которых используются средства материнского (семейного) капитала и присутствуют элементы брачного договора
(Негодяев В.В.)
(«Нотариальный вестник», 2023, N 3)

Из кассационного  определения Верховного Суда РФ от 21.07.2021 N 50-КАД21-1-К8

соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК (в отношении супругов и несовершеннолетних детей), направлено на оформление равных долей в общем имуществе между всеми правообладателями приобретенного имущества на средства с участием материнского капитала в соответствии с требованиями Закона N 256-ФЗ. Такое соглашение не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака, а потому отсутствие нотариального удостоверения соглашения, представленного на государственную регистрацию, не препятствует его государственной регистрации в соответствии со статьей 42 Закона N 218-ФЗ, согласно которой подлежат нотариальному удостоверению сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

ВС высказался применительно к сделкам по отчуждению общего имущества супругов, исключив соглашения из данного вида сделок, но вместе с тем, ВС квалифицировал соглашение именно как направленное на исполнение закона. 

Непонятно следующее: ни для соглашения об определении долей, ни для договора дарения от отца детям никакого разрешения органов опеки не требуется. Поэтому, каким образом участвовали органы опеки, какова была их роль и зачем, остается не ясным. При этом также представляется некорректным и заявление риэлтера о

нам нужно доказать что органы опеки подтвердили сделку через договор дарения

органы опеки в сделках по распоряжению имуществом несовершеннолетних выступают в качестве гос.органа, контролирующего соблюдение прав несовершеннолетних. Но такой сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних и не было, это Ваш супруг распорядился, а не несовершеннолетние дети. Не компетентны органы опеки и что-либо подтверждать касаемо квалификации или переквалификации уже заключенного договора. Соответственно, исполнение сделкой требований  256-ФЗ органы опеки подтвердить не в состоянии, поскольку у них нет таких полномочий, исполнение требований этого закона контролирует прокуратура и Соц.фонд.

Представляется, что сделка по продаже квартиры с последующим приобретением в том числе детям другого жилья  несет минимум рисков для покупателей, кого представляет риэлтер, поскольку судебная практика последних лет  не признает такие сделки недействительными по мотивам неисполнения требований п.4 ст.10 256-ФЗ об определении долей в проданном жилье, ранее приобретенном за счет МК. Прокуратура и соц.фонд в таких случаях через суд обязывают распорядившихся МК вернуть его в бюджет в качестве неосновательного обогащения. Ранее -да, была такая практика. 

Не является выходом из ситуации и обращение к нотариусу, поскольку если был договор именно дарения, что следует только из него самого и из ничего больше, включая акты гос. и муниц. органов (растолковать и дать квалификацию вправе только суд), то его существенные условия и правовую природу каким-либо соглашением уже не поменять. Это означало бы фактическое расторжение договора дарения, т.е. выбытие долей, принадлежащих сейчас де-юре детям, чего органы опеки 100% не допустят.

100% вариантом было бы определение долей, но только теперь уже с учетом действующего правового регулирования при соблюдении правовой природы соглашения. Все остальное не дает никакой гарантии.

С уважением