Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

56 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
56 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Как определяется дата выплаты пая

Планирую продать квартиру, приобретенную в декабре 2010 года по договору ЖСК. Полная выплата пая состоялась в том же декабре 2010 года. Согласно п.4 статьи 218 ГК право собственности по договору ЖСК возникает в момент выплаты пая, поэтому с декабря 2013 года я освобождаюсь от уплаты налога при продаже квартиры виду достижения 3-летнего срока собственности. По факту же в справке о выплате пая стоит не дата фактического перечисления средств от покупателя на счет кооператива, а дата заселения, которая состоялась в 2011 году, поэтому де-юро срок 3 года будет достигнут только в декабре 2014 года. Такое объяснение я получила от застройщика, насколько это правомочно? По договору полная выплата пая должна была состояться в 2010 году.

14 Апреля 2014, 21:25, вопрос №426498 Любовь, г. Москва

Уточнение клиента

Большое спасибо за ваши ответы! Добавляю уточнение. У меня на руках есть платежное поручение (датированное 2010 годом) о переводе средств с моего счета на счет получателя (кооператива) в размере, соответствующем сумме вступительного и паевого взноса. Таким образом подтвердить факт перечисления средств в 2010 я могу. Однако в договоре ЖСК я нашла пункт, который говорит о том, что "окончательный размер паевого взноса определяется по завершению строительства по результатам обмеров БТИ"; "если по результатам обмеров фактическая площадь больше/меньше относительно проектной, то паевой взнос увеличивается/уменьшается". В моем случае он уменьшился, и у меня есть доп.соглашение к договору ЖСК, что кооператив мне возвращает лишние средства (датирован, правда, как и справка февралем 2012 года). Далее на этот пункт договора ссылается другой пункт, говорящий, что "при полном внесении пая кооператив обязуется выдать пайщику справку о полной выплате пая". Также есть и такой пункт "после завершения строительства, получения разрешения на ввод в эксп-цию, при условии выплаты пая в полном объеме, включая доплату в сл.увеличения площади по рез-ам обмеров БТИ, пайщик приобретает право на оформление в собственность квартиры ..."

Иными словами позиция кооператива такова, что фактом полной выплаты пая является не подтверждение перевода средств пайщика в размере, заявленном в изначальном договоре, а подтверждение кооперативом отсутствия обязательств пайщика перед ним по результатам обмеров БТИ.

В связи с этим тот же вопрос - как определяется дата выплаты пая? Если закон напрямую не говорит об этом, значит ли это, что в рамках подписанного мною договора правда на стороне кооператива?

14 Апреля 2014, 23:28
900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (19)

  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемая Любовь!

    По факту же в справке о выплате пая стоит не дата фактического перечисления средств от покупателя на счет кооператива

    Любовь

    А в платежном поручении или квитанции о перечислении от покупателя кооперативу дата стоит?

    С уважением!

    14 Апреля 2014, 22:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Здравствуйте, Любовь!

    Если в договоре указано, что право собственности возникает с момента выплаты пая, нужно исходить из этих условий. Но, следует иметь в виду, что право собственности на недвижимость, подлежащей государственной регистрации, в соответствии со ст. 131 ГК РФ возникает с момента такой регистрации, а не с момента заселения жилья или с момента выплаты пая. Поэтому, посмотрите дату регистрации  права собственности в Росреестре и исходите из этой даты. 

    14 Апреля 2014, 22:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Зарегистрировав право собственности в Росреестре, жилье возможно очень долго быть не заселенным и этот факт ничего не меняет относительно времени приобретения недвижимого имущества (дома, квартиры и пр.). Во всех случаях датой приобретения права собственности будет считаться дата государственной регистрации права собственности. 

    14 Апреля 2014, 22:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    добрый вечер!  в соответствии с 218 ГК РФ право собственности на имущество у члена кооператива  возникает с момента  полной выплаты пая.( письмо Минфина РФ от 1.02.2013 г #03-04-05/9-91)

    факт уплаты пая в полном размере подтверждается справкой ЖСК.

     в данном случае в связи с недостоверными сведениями, укзанными в справке, Вам необходимо обратиться в суд с иском к ЖСК об изменении даты выплаты пая, указанной в справке, приложив платежные документы, подтверждающие действительную дату выплаты пая.

    14 Апреля 2014, 22:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Любовь!

    Поддержу позицию Владимира Мурашко.

    Согласно п.11. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

    То есть, срок для исчисления уплаты налога будет считаться от даты свидетельства о гос регистрации.

    Желаю удачи!

    14 Апреля 2014, 22:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Антонов Илья
    Антонов Илья
    Адвокат, г. Москва
    • 691ответ
    • 195отзывов

    Согласно действующей судебной практике:

    Постановление Президиума Московского городского суда от 12.04.2013 по делу N 44г-21/13
    По мнению суда, сославшегося на п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 2 ст. 7 Закона СССР «О собственности в СССР», п. 2 ст. 13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», из толкования вышеуказанных норм материального права следует, что в отличие от иного недвижимого имущества, право собственности на которое в силу ст. 131 ГК РФ возникает с момента регистрации права, право собственности на квартиру в ЖСК возникает с момента выплаты пая.
    Таким образом, момент выплаты пая будет определяющим, при этом, не имеет значение, что в справке о выплате пая не указан момент передачи денег, такой факт можно доказать и другими документами (например справка из банка о перечислении денежных средств в кооператив).

    Действительно, факт заселения в квартиру не имеет значения для возникновения права собственности, а так же факт передачи квартиры во владение так же не имеет значение.

    14 Апреля 2014, 22:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Удьярова Анна
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Любовь, по такому же вопросу, как у Вас, было еще специальное Письмо УФНС РФ по г. Москве от 22.03.2011 № 20-14/4/026727 «О порядке налогообложения дохода, полученного от продажи квартиры в ЖСК», в котором указано:

    «Вопрос: Налогоплательщик полностью выплатил паевые взносы за квартиру 1 января 1990 года. Каков порядок налогообложения дохода, полученного от продажи квартиры в ЖСК?..

    Что касается вопроса об исчислении срока нахождения в собственности налогоплательщика квартиры, находящейся в жилищно-строительном кооперативе, Управление сообщает следующее.
    В соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество.
    Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее — Закон № 122) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом № 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
    Таким образом, моментом возникновения права собственности на квартиру в жилищно-строительном кооперативе является дата полной выплаты пая, а не дата регистрации права собственности на указанное имущество».

    14 Апреля 2014, 22:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    по ссылке решение суда по аналогичному делу:

    actoscope.com/cfo/moscow/cheremushinsky-msk/gr/1/ob-izmenenii-daty-vyplaty-paya23082011-3902327/

    14 Апреля 2014, 22:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каторжевская Елена Николаевна

    здравствуйте,

    в договоре, который заключали  с ЖСК, этот момент как-то   «проговаривался»?

       Типовой устав ЖСК,утв. Постановление Правительства РФ от 06.06.2012 №558 определяет «пай»как "право требования члена кооператива на предоставление в пользование,а после оплаты пая полностью — в собственность доли в общем имуществе кооператива, равноценной сумме всех внесенных (подлежащих внесению) членом кооператива паевых взносов, размер которой определяется в зависимости от размера общей площади жилого помещения и его конструктивных характеристик (жилой дом, часть жилого дома, квартира в многоквартирном доме, количество комнат и др.)".

        Из Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010):

       «Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива (абзацы 2, 3 п. 2, п. 4 ст.218 ГК РФ).Член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом,приобретает право собственности на указанное имущество»

    с уважением,

    Елена

    14 Апреля 2014, 23:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Чебуркин Андрей

    Любовь Добрый вечер!!!

    Ст. 218 говорит об основании приобретения права собственности.

    А ст. 223 говорит о моменте возникновения права собственности

    2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.


    ст. 131, ГК

    "1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном

    реестре органами, осуществляющими  государственную регистрацию прав на
    недвижимость и сделок с ней.
    Регистрации подлежат: право собственности,  и т.д.

    Таким образом Право собственности возникнет с момента регистрации.

    С Уважением Андрей Ч.


    14 Апреля 2014, 23:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Если в платежном поручении или квитанции о перечислении от покупателя кооперативу дата стоит декабрь 2010 — то в справке о выплате пая должен стоять декабрь 2010 в соответствии со ст. 218 ГК РФ.

    Пишите заявление с требованием исправить дату!

    14 Апреля 2014, 23:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Погожева Наталья

    Добрый день.

    Поддержу мнение коллег о том, что момент возникновения права собственности у члена ЖСК возникает с даты выплаты пая, а не с даты госрегистрации.

    Статьи 129 Жилищного кодекса РФ и 30 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» момент возникновения права собственности на жилое помещение члена кооператива обусловливают полной выплатой паевого взноса.

    Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 4 июля 2012 г. N 03-04-05/7-837 О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры

    Рассмотрена следующая ситуация. Супруги в 1988 г. приобрели кооперативную квартиру в доме ЖСК. Паенакопление полностью выплачено в 1992 г. Супруг умер в 2002 г. Свидетельство о праве собственности по наследству оформлено в 2009 г. на супругу и дочерей. В 2011 г. квартира продана.

    Моментом возникновения права собственности у члена ЖСК является дата внесения в полном объеме паевого взноса, а не повторного получения свидетельства в связи с изменением состава собственников и долей. Соответственно, у супруги право собственности на ее долю возникло в 1992 г.

    У дочерей, вступивших в права наследства, право собственности на доли в квартире возникает со дня смерти наследодателя (т. е. в 2002 г.).

    В силу НК РФ доходы физлиц — налоговых резидентов России, полученные от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в этом имуществе, находившихся в собственности 3 года и более, НДФЛ не облагаются.

    Таким образом, кооперативная квартира находилась в собственности налогоплательщиков более 3 лет. Доходы, полученные от ее продажи, не подлежат налогообложению.

    Кроме того, налогоплательщики вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры, принадлежащей им более 3 лет, если нет иных поступлений, подлежащих декларированию.

    По поводу даты в вашей ситуации — момент выплаты пая должен являться не дата заселения, а дата последнего платежа в счет погашения пая. Это можно подтвердить документально — квитанциями, банковскими выписками о перечислении денежных средств. Напишите письменное заявление о том, чтобы выдали справку о выплате пая именно  датой внесения последнего платежа. 


    14 Апреля 2014, 23:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добрый вечер, Любовь.

    1.Согласно п.2 ст.8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

    Пунктом 4 ст.218 ГК РФ такое исключение предусмотрено:

    Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

    Данный вывод подтверждается п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

    11… Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

     В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ (несмотря на то, что нормы данной статьи признаны утратившими силу, ст.8.1.содержит аналогичные положения, следовательно данное разъяснение суда актуально прим.автора ответа) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

    Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ)... 

     Однако анализ норм ст.218 ГК РФ позволяет сделать следующие выводы:

    -для получения права собственности необходимо возникновение самого объекта недвижимости, в вашем случае квартиры, т.е. дом должен быть сдан, в противном случае, мы пришли бы к выводу, что выплатив пай в начале строительства возможно получить в собственность еще несуществующий объект, что противоречит здравому смыслу;

    -в пункте 4 ст.218 ГК РФ говорится о предоставлении квартиры кооперативом пайщику, таким образом, предполагается получение членом кооператива фактического владения квартирой, факт которого может быть подтвержден актом приема-передачи.

    Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что закон предполагает выполнение одновременно трех условий, для получения права собственности на квартиру: сдачи дома, передачи квартиры члену кооператива, выплаты паенакопления.

    Таким образом, в вашем случае все три условия оказались соблюдены только после передачи квартиры (если конечно под заселением подразумевается передача квартиры вам), т.е. в декабре 2011 года.

    Кроме того, принимая во внимание спорный характер данного вопроса, в

    сложившейся ситуации я рекомендовал бы вам для избежания рисков направить в ФНС запрос в порядке п.п.1,2 п.1 ст.21 НК РФ о дате возникновения права собственности на квартиру в указанных условиях.

    Ответ вам обязаны дать в порядке п.п.4 п.1 ст.32 НК РФ и п.2 ст.34.2 НК РФ, таким образом вы сможете избежать ответственности по пени п.8 ст.75 НК РФ и штрафам в порядке п.п.3 п.1 ст.111 НК РФ, если решите последовать данным ответам ФНС.

     


    14 Апреля 2014, 23:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Погожева Наталья

    Любовь, к Вашему уточнению.

     По мнению Минфина России, право на вычет у члена ЖСК возникает после оформления акта приема-передачи квартиры и при условии, что налогоплательщик полностью внес паевой взнос (Письмо Минфина России от 01.07.2011 N 03-04-05/7-469).Вместе с тем по данному вопросу существует еще одна позиция. Так, по мнению ФАС Уральского округа, имущественный вычет можно заявить, даже если строительство еще не окончено, и акт о передаче жилого помещения для этого не требуется (Постановление от 26.08.2008 N Ф09-11049/07-С2). Судьи указали, что член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на это имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Таким образом, для подтверждения права на вычет достаточно представить договор на приобретение квартиры в строящемся доме и документы, свидетельствующие о полной выплате паевого взноса.

     Поэтому рекомендую предварительно все же уточнить позицию своей инспекции по данному вопросу, направив письенное заявление с приложением всех документов. 

    14 Апреля 2014, 23:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Удьярова Анна
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Любовь, по условиям договора в уточнении, действительно, справка, выданная кооперативом, является подтверждением полного внесения пая (так как, если бы стоимость увеличилась, то внесенную в 2010 году сумму нельзя было бы считать суммой внесенного паевого взноса). В любом случае, у Вас будет возможность обратиться в суд с исковым заявлением об изменении даты, как в решении, приведенном Юлией Трифоновой. Можно ссылаться, например, на то, что в Письме УФНС по Москве речь идет именно о фактическом внесении, а не о получении справки — а в Вашем случае полное внесение суммы пая фактически состоялось в 2010 году.

    14 Апреля 2014, 23:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Любовь, к Вашему уточнению. По мнению Минфина России, право на вычет у члена ЖСК возникает после оформления акта приема-передачи квартиры и при условии, что налогоплательщик полностью внес паевой взнос (Письмо Минфина России от 01.07.2011 N 03-04-05/7-469).Вместе с тем по данному вопросу существует еще одна позиция. Так, по мнению ФАС Уральского округа, имущественный вычет можно заявить, даже если строительство еще не окончено, и акт о передаче жилого помещения для этого не требуется (Постановление от 26.08.2008 N Ф09-11049/07-С2). Судьи указали, что член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на это имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Таким образом, для подтверждения права на вычет достаточно представить договор на приобретение квартиры в строящемся доме и документы, свидетельствующие о полной выплате паевого взноса. Поэтому рекомендую предварительно все же уточнить позицию своей инспекции по данному вопросу, направив письенное заявление с приложением всех документов.

    Погожева Наталья

    В данном случае ссылка на Постановление ФАС Уральского округа не уместна, там совсем другая ситуация, речь идет о вычете в порядке подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при этом нет необходимости получения права собственности на квартиру, достаточно предоставления доказательств сумм израсходованных налогоплательщиком на строительство.

    Автор вопроса хочет получить освобождения от налогообложения в порядке п.17.1 ст.217 НК РФ, для этой ситуации дата возникновения права собственности критична.

    14 Апреля 2014, 23:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Погожева Наталья

    Исходя из сложившейся практики, вернее отсутствия единого точного ответа на заданный вопрос, лучшее что можно предложить — направить письменный запрос в ИФНС для разъяснений по моменту возникновения права собственности. И по получении ответа решать, что выгоднее — воспользоваться налоговым вычетом на сумму внесенного пая или дождаться 3 лет и не платить налог. Смотря от необходимости срочной продажи. 

    15 Апреля 2014, 00:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Антонов Илья
    Антонов Илья
    Адвокат, г. Москва
    • 691ответ
    • 195отзывов

    Скажите, а Вас в члены кооператива зачисляли?

    Что бы выплачивать пай в смысле статьи 218 ГК РФ необходимо состоять в кооперативе.

    Такое ощущение, что вы не стоите в кооперативе и у Вас просто заключен договор, в котором прописано что вы выплачиваете пай…

    15 Апреля 2014, 06:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте Любовь!

    Согласно ст. 28 

     Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О жилищных накопительных кооперативах»

    Право члена кооператива на приобретение или
    строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом
    кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии
    с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.



    2. После внесения членом кооператива части паевого взноса,
    определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности
    кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой
    формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей
    кооператив в порядке очередности обязан:



    1) приобрести жилое помещение,
    соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;



    2) приобрести право на строящееся жилое помещение или
    построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении
    члена кооператива.



    3. Очередность приобретения кооперативом жилого помещения,
    приобретения права на строящееся жилое помещение или очередность строительства
    жилого помещения для члена кооператива устанавливается после внесения членом
    кооператива части паевого взноса, предусмотренной пунктом 1 части 2 статьи 27
    настоящего Федерального закона, и истечения установленного выбранной членом
    кооператива формой участия в деятельности кооператива срока внесения указанной
    части паевого взноса.



    4. Порядок определения очередности приобретения
    кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение
    или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива (далее — порядок определения очередности) устанавливается уставом кооператива и (или)
    решениями общего собрания членов кооператива.



    5. При установлении порядка определения очередности должны
    учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого
    взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или
    строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также
    могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности
    кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который
    должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при
    равенстве сроков — член кооператива, ранее вступивший в кооператив.



    То есть, право члена кооператива на приобретение жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса.

    Согласно ст.129 ЖК РФ и ст. 29 закона

    Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

    1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

    Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

    То есть, Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива возникает после выплаты паевого взноса полностью.

    В силу ст. 24 закона 

    .

    Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение
    затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения.
    Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена
    кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости
    жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении
    гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения
    согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и
    указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о
    приеме гражданина в члены кооператива. После приобретения или строительства
    кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса
    уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного
    кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом
    кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.

    3. Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать
    погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения
    затрат кооператива на:

    1) страхование жилого помещения;

    2) повышение потребительских качеств приобретенного или
    построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям,
    указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;

    3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных
    услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);

    4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов
    на приобретение или строительство жилого помещения;

    5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

    4. Порядок внесения паевого взноса членом кооператива
    определяется в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности
    кооператива. Возможные формы участия в деятельности кооператива устанавливаются
    в соответствии со статьей 27 настоящего Федерального закона.

    То есть, примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, а размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости жилья. 

    Если Вашим договором с ЖСК установлено, что «окончательный размер паевого взноса определяется по завершению строительства по результатам обмеров БТИ»;  то паевой взнос уточняется только после обмеров БТИ. 

    Член ЖСК, полностью внесший пай за квартиру, получает справку об этом с подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК, и на основании такой справки в регистрационном отделе производится соответствующая запись и выдается свидетельство о собственности. При этом не должны нарушаться интересы супруга, который не является членом ЖСК (в том числе и бывшего супруга).


    Пример

    Система ГАРАНТ: base.garant.ru/58038916/#ixzz2yxsqTX56

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ПИСЬМом разъяснило

    от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-403

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу применения имущественного налогового вычета при приобретении квартиры членом жилищного кооператива и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

    В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней, но не более 2 000 000 руб.

    Из обращения следует, что налогоплательщик в 2012 г. оплатил стоимость строительства квартиры по договору с кооперативом, полностью выплатив паевой взнос. Акт приема-передачи квартиры подписан в 2013 г. после сдачи дома в эксплуатацию.

    Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

    Статьей 30 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» предусмотрено, что член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.

    Из вышеприведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» следует, что право собственности на переданную кооперативом квартиру возникает у члена кооператива лишь после полного внесения им паевого взноса. При этом квартира может быть передана члену кооператива, если она фактически существует.

    Документом, подтверждающим передачу члену кооператива квартиры, является акт приема-передачи квартиры, оформленный в установленном порядке.

    Таким образом, для приобретения членом кооператива права собственности на жилое или иное помещение должны быть соблюдены два условия — кооператив должен передать помещение члену кооператива (то есть помещение должно фактически существовать) и член кооператива должен полностью внести паевой взнос.

    Из вышеизложенного следует, что право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, возникает у налогоплательщика — члена кооператива в том налоговом периоде, в котором он в случае полного внесения паевого взноса получил оформленный в установленном порядке акт приема-передачи квартиры.

    То есть, право собственности на жилое возникает у члена ЖСК если соблюдены два условия - 

    -член кооператива должен полностью внести паевой взнос.

    -кооператив должен передать помещение члену кооператива по акту приема-передачи квартиры, оформленный в установленном порядке.

    Письмо УФНС
    России по г. Москве от 17 сентября 2012 г. N 20-14/087093@

    Вопрос: Имеет ли право физическое лицо
    на имущественный вычет, если квартира приобретена по договору паенакопления и
    получено свидетельство о праве собственности?

    Ответ: В случае полного внесения членом
    ЖСК паевого взноса и оформления в установленном порядке акта приема-передачи
    квартиры налогоплательщик-член ЖСК имеет право на получение имущественного
    налогового вычета.

    Порядок предоставления налогоплательщикам имущественных
    налоговых вычетов установлен положениями главы 23
    «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ.

    Пунктом 1
    статьи 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой
    базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной,
    так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло,
    а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212
    НК РФ.

    Пунктом 3
    статьи 210 НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении
    которых установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как
    денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в
    частности, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220
    НК РФ.

    Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи
    220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой
    базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета
    в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на
    территории Российской Федерации, в частности, квартиры, в размере фактически
    произведенных расходов, но не более 2 млн. руб. (для правоотношений,
    возникших начиная с 1 января 2008 года), без учета сумм, направленных на
    погашение процентов.

    Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи
    220 НК РФ, предоставляется начиная с того налогового периода,
    в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды
    вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению
    вышеуказанного имущества.

    Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет,
    предусмотренный подпунктом 2
    пункта 1 статьи 220 НК РФ, налогоплательщик представляет:

    — при приобретении квартиры на основании договора
    купли-продажи — документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика
    на квартиру, а именно свидетельство о государственной регистрации права
    собственности на квартиру;

    — при приобретении прав на квартиру в строящемся доме — договор долевого участия в строительстве (соинвестирования), а также акт о
    передаче квартиры. Основание: разъяснение
    ФНС России от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@.

    Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, 

    — при приобретении прав на квартиру в строящемся доме — договор долевого участия в строительстве (соинвестирования), а также акт о передаче квартиры.

    При этом для регистрации права собственности Вы обязаны представить  справку о выплате пая .

     Таким образом,  действия застройщика правомерны и единственным подтверждением выплаты пая является справка, где указана дата выплаты пая.

    15 Апреля 2014, 18:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats