Я принципиально не против, но хочу заключить договор ипотеки между физ.лицами

Здравствуйте, Ксения. 

У Вас будет договор займа под залог недвижимости. Вы заимодавец и обременение будет в Вашу пользу. 

Залогодержателем может быть физ. лицо согласно статьи 334 Гражданского кодекса. 

Обременение по ипотеке надо зарегистрировать в ЕГРН. 

Рассмотрите приобретение квартиры на себя с оформлением договора служебного найма с передачей в собственность, например после обработки у Вас 10 лет. 

С уважением! Г. А. Кураев 

Уважаемая Ксения, здравствуйте! У Вас запрошено мнение нескольких специалистов. Дополню.

При приобретении жилого помещения в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации.

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

Источник: www.consultant.ru/edu/student/consultation/zhilie_v_ipoteku/
------------------------

Нет такой договор не пойдет. Нужно заключать договор займа между Вами и сотрудником.

1. Вы, как индивидуальный предприниматель, можете предоставить заем своему сотруднику. Этот заем может быть как процентным, так и беспроцентным.
В договоре займа необходимо четко прописать условия займа, включая сумму, сроки возврата, процентную ставку (если она есть) и порядок возврата.

2.Если заем предоставляется на беспроцентной основе, у вашего сотрудника возникает материальная выгода, которая облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). В этом случае Вы, как налоговый агент, обязаны удержать и перечислить НДФЛ с этой материальной выгоды.

-----------------------

С уважением, Дарья Алексеевна!