Купили дом в коттеджном поселке. УК прислал договор, в котором есть странные пункты. Хочу понять законны ли они и как поступать с подписанием договора. С протоколом разногласий или вообще не подписывать.
Пункты:
Добрый вечер! Протокол разногласий к договору можете составить, направить управляющей компании.
Здравствуйте, вам лучше всего для начала обратиться по телефону с требованием разъяснений данных пунктов, в случае не согласия вы имеете право расторгнуть данный договор
Кристина, добрый день.
По пунктам договора.
Пункт 4.1.1. базовая норма, претензий нет.
Пункт 4.1.2. пустой по своему смысловому содержанию пункт, который говорит о том, претензий нет.
Пункт 4.1.3. пункт законен.
Пункт исходит из требований пункта 2 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, который запрещает уступку права требования без согласия должника по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Исходя из пункта 2 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается исключительно с собственниками жилых помещений. То есть личность кредитора в силу требований закона имеет существенное значение для исполнения обязательств.
Этот пункт по сути ограждает управляющую компанию от иных лиц, которые не являются собственниками жилых помещений. Вам вряд ли понадобится уступать права по договору управления МКД иному лицу кроме как новому собственнику.
В случае продажи жилого помещения как раз применяется условие о том, что владелец исполняет свои обязанности по договору вплоть до заключения договора с новым собственником.
Пункт 3.1.8. аналогично с пунктом 4.1.3.
Пункт о том, что если мы не выполняем обязанности по договору, то они закроют доступ к общественным объектам, а это дорога до дома.
Решение о распоряжении (управлении) общим имуществом собственников многоквартирного дома, особенно в части ограничения въезда на придомовую территорию, как правило, принимается собственниками дома. Самовольно закрыть вам доступ управляющая компания не может. Стоит ознакомиться с пунктом детальнее.
Если это частный дом.
Разницы от того, что это частный дом, нет.
Дорога у частного дома может быть муниципальной и не относиться к собственности жильцов.
По сути, если я правильно понимаю, при продаже своей собственности я должна буду понудить новых владельцев подписать договор с этой УК?
Можно и так выразиться.
В договоре купли-продажи можно указать обязанность покупателя переоформить договоры с управляющей и ресурсоснабжающими организациями, а также срок переоформления лицевых счетов. Установить неустойку за нарушение этой обязанности.
Лицевой счёт привязан к объекту недвижимости, при смене собственника, как правило, лицевой счёт переписывается на нового собственника. У нового собственника возникает обязанность вносить платежи с момента возникновения права собственности (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).
То есть с момента перехода права собственности вы не обязаны оплачивать услуги управляющей. В подобных случаях суды встают на сторону предыдущего собственника и отказывают управляющей организации во взыскании средств с предыдущего собственника.
При этом отсутствие между новым собственником и управляющей организацией заключённого письменного договора не является основанием для неуплаты жилищно-коммунальных и иных платежей, поскольку сложившиеся между сторонами отношения рассматриваются как договорные в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 06.05.2024 № 88-8312/2024).
При этом Вы вправе сами уведомить управляющую организацию о смене собственника с целью переоформления лицевого счета на нового собственника
