Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Отказ от прав на квартиру
Покупаю квартиру для мамы. Первоначальный взнос дала она. Но ипотеку беру на себя, т.к она пенсионерка. Соответственно до полной выплаты квартира получится в моей собственности, а после выплаты хочу переоформить на маму. Но я замужем.
Отсюда вопросы:
1. нужно оформить документ, что мой муж никаких прав и претензий на эту квартиру не имеет. Как это сделать?
2. как можно переформить на маму, чтобы избежать налога? Могу ли я сразу оформить дарственную на маму или только после выплаты?
Спасибо
Добрый день, Галина, Вы можете заключить с мужем брачный договор, в котором согласовать. что данная квартира находится в Вашей личной собственности.
В соответствии с ч.2 статьи 41 СК РФ
брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
оформить дарственную на маму Вы сможете только после выплаты задолженности банку, так как квартира находится в залоге у него, если конечно банк не даст Вам такое согласие.
При дарении Ваша мама не будет уплачивать налог
Добрый день, Галина!
Статья 34 СК РФ Совместная собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Статья 36 СК РФ Имущество каждого из супругов
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.
То есть для того, чтобы Ваш супруг не мог претендовать на эту квартиры нужно зафиксировать, что квартира приобретена именно на Ваши деньги (имущество каждого из супругов) — к примеру можете заключить с мужем соглашение (либо в принципе брачный договор) в свободной форме о том, что оплачивать ипотеку Вы будете из своих личных денег, при этом нужно указать что именно это за денежные средства (почему они не являются совместной собственностью супругов).С Уважением,Васильев Дмитрий.
добрый день, Ольга!
вам необходимо подписать с мужем брачный договор либо соглашение о разделе имущества. Первый удостоверяется у нотариуса и определяет права собственности на квартиру уже в браке, второе не требует удостоверения и определяет судьбу квартиры наслучай развода.
второе. договор дарения с мамой вы вправе подписать сразу после оформления квартиры в свою собственность, но на это необходимо получить согласие банка
Здравствуйте! Если Вы приобретаете квартиру в ипотеку на свое имя в браке, то муж становится созаемщиком. Квартира будет являться общим имуществом супругов, если иное не предусмотрено брачным договором.
Таким образом, Вам лучше заключить брачный договор.
Распорядиться квартирой до полной выплаты ипотеки Вы можете с согласия банка и нотариального согласия супруга, если не будет брачного договора.
То есть, подарить квартиру Вы сможете после выплаты ипотеки. Можете конечно заключить договор дарения в будущем, но в этом случае нужно либо нотариальное согласие супруга, либо брачный договор.
Не совсем ясно о каком налоге идет речь. При дарении налог не платится.
Здравствуйте, Галина.
1. нужно оформить документ, что мой муж никаких прав и претензий на эту квартиру не имеет. Как это сделать?
Вам с мужем надо будет оформить брачный договор либо, если данный вариант не получается, то с мамой необходимо оформить договор дарения денежных средств, которые Вы потратите на первоначальный взнос и провести все это через банк, для того, чтобы в случае чего, Вы могли доказать, что именно эти деньги Вам подарила мама и Вы потратили их на первоначальный взнос по ипотеке, но этим Вы «защитите» толкько первоначальный взнос.
2.как можно переформить на маму, чтобы избежать налога? Могу ли я сразу оформить дарственную на маму или только после выплаты?
Составить договор дарения квартиры, но только после полного погашения ипотеки, дарение между близкими родственниками налогом не облагается.
Согласуйте вопрос с банком следующим образом:
1. квартира сразу покупается на маму, но является предметом ипотеки.
2. Вы — поручитель по этому кредиту и спокойно платите.
Если банк на такой вариант не пойдет, а, по логике вещей, ему все равно, так как кредит обеспечен ипотекой и вашим поручительством и так, то возможны иные варианты.
Например, ипотеку таки берете вы, а мама становится поручителем :-) и платит вашими деньгами от своего имени имени. Законно и придраться не к чему. Ну или вы же и платите, но от имени мамы.
Брачный договор — совсем крайний случай, потому что может быть оспорен.
Галина, добрый день!
Самым надёжным в Вашем случае вариантом, на мой взгляд, является брачный договор с супругом, по условиям которого квартира поступает в Вашу личную собственность и не относится к общему имуществу супругов.
В соответствии со ст. 42 Семейного кодекса РФ,
Статья 42. Содержание брачного договора
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.
3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
Поскольку кредитный договор с банком заключаете Вы, то изменить в кредитном договоре заемщика возможно только с согласия банка.
Согласно ст. 391 Гражданского кодекса РФ,
Статья 391. Условие и форма перевода долга
1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
После выплаты кредита и снятия обременения (ипотеки) Вы вправе подарить квартиру маме. При этом налогом на доходы физических лиц доход в виде полученной по договору дарения квартиры облагаться не будет, поскольку, как следует из п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ,
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
«1. Не советую заключать брачный договор. Нет, заключить, конечно, можете, и предусмотреть, что квартира принадлежит только вам. Однако учитывайте положение семейного законодательства о том, что брачный договор не должен ущемлять имущественные права одного из супругов. Брачный договор, ущемляющий права одного из супругов может быть по его иску признан недействительным. Если квартира, приобретаемая в браке, по брачному договору становится собственностью только одного супруга, есть все основания для оспаривания договора и, соответственно, раздела квартиры между супругами».
Отчасти (и с оговоркой ниже) не согласен с коллегой, что брачный договор в данном случае будет ущемлять имущественные права супруга и на основании этого может быть признан недействительным.
В данном случае имущественные права супруга не ущемляются, поскольку квартира приобретается не на общие доходы супругов, а за счет мамы супруги (первоначальный взнос).
Вместе с тем, не совсем понятно, за счет каких средств впоследствии будет погашаться кредит — за счет средств мамы супруги (и в этом случае имущественные права супруга однозначно не будут ущемлены), либо за счет средств супруги (следовательно, в том числе и общих средств супругов, — в этом случае действительно усматривается ущемление имущественных права супруга).
Приветствую Вас.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. То есть, говоря понятным языком, при покупке квартиры Вами, и оформления ее в собственность, муж вправе претендовать на ее половину при последующем разделе имущества. Кроме того, без его согласия Вы не вправе передать квартиру маме.
Стоит отметить, что долги тоже общие с мужем (ипотека).
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Поскольку квартира приобретена по возмездной сделке в период брака, указанная норма нам ничем не поможет.
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
Указанная норма (ст. 38 СК РФ) позволяет Вам заключить соглашение относительно квартиры.
В соглашении необходимо указать, что квартира является Вашей личной собственностью, приобретенной за Ваши деньги, и все выплаты по ипотечному кредитованию производятся Вами лично.
Лучше заверить нотариально, это стоит не так дорого, но в последующем будет меньше вопросов.
Кроме того, можно заключить брачный договор, но это сложнее, с соглашением проще.
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов,определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов;
определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака,а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.
Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав;
регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей;
предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания;
содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
С уважением, Кирилл. И удачи.
Что касается налогов, то Вы сможете просто подарить квартиру маме после выплаты ипотеки, либо, при согласии банка, до погашения задолженности.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Договор дарения всегда безвозмездный.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если договор заключен между близкими родственниками.
При оформлении дарения от супруга потребуется нотариально удостовернное согласие на распоряжение имуществом, приобретенным в период брака, поскольку договор ипотеки заключен с Вами и Вы станете собственником недвижимого имущества.Распоряжаться недвижимостью, приобретаемой по ипотеке нельзя, так как до момента полной уплаты ипотечного кредита предмет ипотеки находится в залоге у банка.
Поскольку дарение — это тоже сделка, хоть и безвозмездная она должна пройти государственную регистрацию с уплатой соответственной пошлины. Налога на доход от сделки у Вас не будет, потому что сделка безвозмездная. Ваша мама также налог на имущество уплачивать не будет, потому что она пенсионер.
Здравствуйте, Галина. 1. Не советую заключать брачный договор. Нет, заключить, конечно, можете, и предусмотреть, что квартира принадлежит только вам. Однако учитывайте положение семейного законодательства о том, что брачный договор не должен ущемлять имущественные права одного из супругов. Брачный договор, ущемляющий права одного из супругов может быть по его иску признан недействительным. Если квартира, приобретаемая в браке, по брачному договору становится собственностью только одного супруга, есть все основания для оспаривания договора и, соответственно, раздела квартиры между супругами.
2. Быть по договору поручителем — вообще не вариант. Поручительство возможно исключительно наряду с заемщиком. А если нет заемщика, не может быть и поручителя.
Если маме не предоставляют кредит, то и поручителем ее не признают. Поручитель должен быть также платежеспособен, как и заемщик. Ведь его «назначение» — погасить долг, если заемщик не сможет платить.
3. Также не имеет смысла «зафиксировать, что квартира приобретена именно на Ваши деньги». Когда супруги в браке, заведомо считается, что средства «не ваши» и «не его», а совместные. Поэтому и имущество, приобретенное на эти средства — общее совместное. Утверждение, что на протяжении многих лет платежи, внесенные за квартиру, дарились именно вам лично будет звучать несколько неправодоподобно.
Кроме того, по спорам о разделе имущества между супругами суд принимает в качестве доказательств дарения денег исключительно одному из супругов только нотариально заверенные договоры дарения. Потому что просто письменных расписок между двумя заинтересованными лицами (например, матерью и дочерью) можно насоставлять сколько угодно. Представьте себе необходимость каждый месяц обращаться к нотариусу, чтобы удостоверить передачу денег именно вам.
4. Думаю, что возможный выход — указать в договоре ипотеки, что для погашения текущих платежей все деньги за квартиру вносятся из личных средств матери. И платежи в банк тоже пусть вносит она, чтобы в платежных документах это было указано. И составьте предварительный договор между вами и мужем, с одной стороны и матерью, с другой, о том, что квартира, на которую вами берется заём, покупается для матери, все платежи за нее вносит она из собственных средств и вы оба — т.е., вы и ваш супруг обязуетесь после погашения ипотеки переоформить квартиру в собственность матери.
5. Дарение между близкими родственниками налогами не облагается. Поскольку квартира — предмет залога, а это означает, что в случае прекращения вами выплат, банк может обратить на нее взыскание, скорее всего, банк не пойдет на отчуждение квартиры в пользу матери.
Здравствуйте.
1. Оформите соглашение о разделе имущества, где укажите, что данная квартира отходит к вам в собственность.
2. Оформить дарственную Вы сможете только после выплаты ипотеки, т.к. сейчас квартира с обременением банка. При дарении имущества близкими родственниками, налог не уплачивается.
Идеальный и менее замороченный вариант переговорить с банком о том, что квартира будет приобретаться в собственность мамы, вы по кредитному заемщик, муж созаемщик, а мама становится залогодателем, т.е. здесь и раздела не надо будет и после погашения кредита квартира будет чиста от обременений.
Что касается налогообложения:
Согласно абзацу 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если:
18. даритель и одаряемый являются близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющих общих отца или мать) братьями и сестрами).
Удачи Вам!Да, согласен — договор дарения будет самым оптимальным вариантом, поскольку на основании ст. 217 Налогового кодекса доход, полученный в порядке дарения между близкими родственниками налогом не облагается.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.