Добрый день. Нужна проверка юридической чистоты коммерческого помещения, 140 кв. Метров, город Москва, до

За последные три года, объект перепродавался три раза, все участники сделки ООО.

 Вот это конечно свои риски несет. 

Во первых тут важна цена продажи- КАЖДЫЙ РАЗ — она должна быть рыночной. Если любое из этих лиц вдруг окажется в банкротном деле как должник — то сделку можно будет оспорить из за этого и объект вернут в конкурсную массу. И то что его купили вы- никого в общем то не остановит.

речь вот об этом

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Во вторых — посмотреть по ефрсб — сейчас- на сегодня -нет ли банкротных дел по ним, но даже если сегодня нет- это не значит, что и завтра не будет. Этот момент вам надо понимать.

Третье — на счет крупной сделки- если для ооо сделка по продаже недвижимости была более 25% от активов этого ооо- она является крупной и там нужно одобрение участников.

Но эти документы вам может дать только само ооо- эти документы нигде не публикуются.

Ну и конечно важен договор между вами и продавцом- что там с гарантиями и условиями договора, порядком оплаты. Иногда можно указать, что вот продавец гарантирует как раз чистотту объекта, и что объект не заложен, не под арестом, споров по нему нет, покупался всегда за рыночную цену. За нарушение гарантий- возмещение всех убытков или еще и в плюс возврат всех уплаченных денег.

Приложите к вопросу все документы что есть на помещение.

Особенно важно смотреть бывших собственников, любого из них в теории могут признать банкротом с оспариванием сделок по указанным мною выше статьям

2) Какие риски потерять данный объект по разным причина (Если они будут)

 Кроме указанной мной возможности признания сделки недействительной из-за отсутствия одобрения (в отношении крупной сделки или сделки с заинтересованностью), следующей напрашивается оспаривание сделки в рамках процедуры банкротства.

Если в короткий промежуток времени сменилось много владельцев-организаций, каждую из них нужно проверить. Если они они банкротятся, конкурсные управляющие в силу ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ будет выявлять подозрительные сделки и оспаривать их. Главный риск — неравноценное исполнение (т.е. продажа по заниженной стоимости или вообще без оплаты).

Надо смотреть стоимость отчуждения каждый раз была ли она рыночной если откланялась больше чем на 20 процентов есть риск оспаривания сделки в банкротстве. Для определения рыночной стоимости на момент совершения желательно привлечь независимого оценщика. 

Так же нужно учитывать п 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63

Согласно данному пункту 2 статьи 61.4 Закона о банкротстве сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 61.2 или статьи 61.3 Закона о банкротстве, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период. Бремя доказывания того, что сделка была совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, лежит на другой стороне сделки. Бремя доказывания того, что цена сделки превысила один процент стоимости активов должника, лежит на оспаривающем сделку лице.
Следует иметь в виду, что для сделок по передаче (отчуждению) должником имущества (платеж или передача другого имущества в собственность во исполнение договорного обязательства, в том числе по возврату кредита, договоры купли-продажи (для продавца), мены, дарения, кредита (для кредитора) и т.п.) с балансовой стоимостью активов должника сопоставляется стоимость этого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а если доказано, что рыночная стоимость этого имущества значительно превышала такую стоимость, — рыночная стоимость.

Причинение вреда кредиторам как правило подтверждаются 
соглашением о расторжении договора залога, выпиской из ЕГРН о погашении регистрационной записи об ипотеке и другими документами, подтверждающими отказ должника от обеспечения по не исполненному в его пользу договору ( не ваш случай скорее всего) 
заключением экспертизы о реальной рыночной стоимости отчужденного объекта и другими документами, доказывающими неравноценное встречное предоставление в пользу должника по оспариваемому договору 

платежными поручениями от имени должника, свидетельствующими об отсутствии встречного предоставления по совершенным должником платежам

Вообще нюансов много и нужно проверять каждого контрагента с учётом срока ( 3 года) 

А так же частотой сделок ( что является подозрительным). 

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27.09.2021 N 306-ЭС19-5887
В данном деле суд обозначил обстоятельства сделки, свидетельствующие о том, что активы проданы с целью их вывода из конкурсной массы:
заключение сделки в период подозрительности;
заниженная цена продажи;
аффилированность сторон сделки