Добрый день, спустя два года после покупки апартаментов, УК опубликовала протокол общего собрания от

Сергей!

В таком случае применяются положения статьи 162 Жилищного Кодекса РФ относительно договора управления многоквартирным домом.

В частности, в законе сказано так:

1.… При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

То есть сама управляющая компания несёт ответственность за соответствие договора решению общего собрания.

Кроме того, в законе говорится:

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Это означает, что у УК есть ответственность и за нарушение установленного порядка размещения договора, они долдгы были сами контролировать соблюдение установленного порядка заключения и вступления в силу договора на управление.

Кроме того, есть и такие положения:

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

А Гражданский Кодекс РФ говорит о том, что изменение договора происходит в той же форме, что и заключение, то есть УК должна инициировать процедуру изменения договоров на основании альтернативного (если оно реально действующее) решения собрания.

Сами собственники помещений в доме не несут ответственность за то, что произошла такая ситуация, сейчас возможно повторное рассмотрение вопросов об оформлении договоров с собственниками с учётом обнаруженного альтернативного варианта решения обещго собрания и я не исключаю, что решение вопросов может быть вынесено и на рассмотрение суда, если кто-то из собственников решит, что УК не имеет достаточных оснований требовать пересмотра условий договора.

Прежде всего, следует установить — какое же из принятых решений общего собрания следует считать действующим на сегодняшний день, если решения собрания отличаются принципиально — договоры надо переоформлять в общем порядке гражданского законодательства, в том числе (при необходимости) и через суд в соответствии с тем решением, которое было принято позже и отменило ранее принятое (о чём может быть сказано в самом решении).

Здравствуйте, Сергей!

Насколько я понимаю существуют две утвержденные сторонами  редакции договора управления.

При этом   часть собственников  подписала  первую редакции  договора, в то время  как  по мнению УК  действующей была вторая, если ошибся  уточните вопрос.

В этом случае  речь идет об изменении условий договора, что возможно по соглашению сторон   либо в судебном порядке (ст.450 ГК РФ).

По моему мнению   здесь нужно учитывать, что собственники уже подписали  договор от 10.02.2020 г., а это значит, что  при внесении изменений  в него должно учитываться их мнение.

То-есть внести изменения  в  договор  от  10.02.2020 г. можно на основании  решения  собственников, уже подписавших его. 

Исходя же  из протокола ОСС от 22.02.2020 г. утверждена альтернативная редакция текста   договора управления.

Такое возможно, когда   в  проект  договора  вносятся иные условия, например    на основании протокола разногласий (ст.445 ГК РФ).

То-есть речь не идет о внесении изменений в  договор от 10.02.2020 г., а о внесении  иных условий  в несогласованный     сторонами договор.

Соответственно   собственники не могли подписывать несогласованную редакцию договора  от 10.02.2020г., а если подписали значит речь  идет о внесении изменений в этот договор.

Здравствуйте!

отменяет ли альтернативная редакция ( именно так прописано в протоколе ОСС) первоначальную редакцию или оба договора считаются действующими, при этом 70% договоров на обслуживание заключено в первой редакции

Протокол ОСС 1/1 от 22.02.2020, в период 2020 г заключался договор в первой редакции, в конце 2020 или в начале 2021 появился договор в новой редакции, основная проблема в том что ссылаясь на пункт 8.4 нового договора УК без проведения собрания подняла тариф в одностороннем порядке на 30%

В пункте 8.4 Договора, как раз таки указано, что данные вопросы принимаются по согласованию с собственниками помещений.

В связи с чем, УК не вправе в одностороннем порядке изменять тариф как порядок определения размера платы за содержание помещения и начислять плату в размере, превышающем определенный заключенным договором в первоначальной редакции.

Так как, порядок определения и размер платы за содержание / тарифа являются условиями договора управления, а значит, изменение условий договора возможно только исключительно по решению общего собрания собственников, поэтому, оно может быть оспорено правилам недействительности сделок.

Согласно разъяснений, указанных в п. 74 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. №25, указано, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность

полностью или в соответствующей части

В вязи с чем, альтернативная редакция не отменяет первоначальную, изменения условий договора возможно оспорить в суде, по признакам ничтожности.