Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

372 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
372 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Оплата ДДУ

Здравствуйте!

1. В октябре 2013 приобрел квартиру по предварительному договору, оплатил гарантийный взнос (100%), получил акт о выполнении обязательств.

По условию предварительного договора сумма гарантийного взноса должна была быть возвращена на мой счет по выполнению условий предварительного договора.

Условие выполения условий дополнительного договора - заключение ДДУ

2. В ноябре 2013 заключен ДДУ с гос.регистрацией, однако застройщик не вернул деньги на счет, а предложил подписать документ о зачете гарантийного взноса в счет оплаты ДДУ,

что и было сделано

3. в марте 2014 застройщик решил вступить в общество страхования застройщиков, в результате чего прием застройщиком денег до заключения ДДУ стало нарушением

и застройщик решил это нарушение исправить. Для этого застройщик предложил мне написать заявление о возврате средств на мой счет (как и было в предварительном договоре),

Разумеется, возврат средств через полгода автоматически должен привести к тому, что формально я не оплатил ДДУ, а задержка оплаты ДДУ на срок более 2 месяцев позволяет

застройщику расторгнуть договор в одностороннем порядке. Чтобы я не боялся расторжения договора и штрафных санкций, застройщик готов мне выдать гарантийное письмо,

где будет написано, что на время оплаты цена квартиры не изменится и что нарушение сроков оплаты ДДУ не будет являться поводом для расторжения и штрафов. Со слов застройщика,

70% клиентов уже сделали повторную оплату через такую схему.

4. Я предложил оформить изменение сроков оплаты доп. соглашением к ДДУ с гос.регистрацией доп. соглашения, заказчик ответил отказом. В ответ угрожает разорвать ДДУ (так как формально

я действительно не оплатил ДДУ в 3-х дневный срок, а лишь подписал соглашение о зачете гарантийного взноса в счет ДДУ) и перечислить деньги на нотариальный счет, с которого,

как он выразился, я сам буду вытаскивать свои деньги как захочу - это моя проблема.

Застройщик до недавнего времени полностью выполнял свои обязательства - это уже шестой жилой комплекс, им построенный. Сроки строительства и ввода в эксплуатацию ранее соблюдались.

Вопросы:

1. имеет ли смысл упираться? можно ли пойти на условия застройщика: я пишу заявление о возврате средств, застройщик дает гарантийное письмо, что цена не

изменится, расторжения договора и пени не будет, я оплачиваю ДДУ?

2. если я не соглашаюсь, не блефует ли застройщик, говоря, что расторгнет договор в одностороннем порядке и вернет деньги на нотариальный счет?

19 Марта 2014, 12:08, вопрос №400364 Сергей, г. Москва
Свернуть

Ответы юристов (3)

  • Юрист - Словесникова Наталия

    Сергей, здравствуйте. 

    По первому вопросу не смогу дать Вам совет. Вы абсолютно правы и верно идентифицируете Ваши риски. 

    Если все же решите пойти по этому пути, потребуйте от застройщика гарантийное письмо с основаниями, по которым он просит Вас принять возврат денежных средств, прямо как есть на самом деле, подробно все обстоятельства: «с целью устранения нарушения таких-то норма для вступления в общество взаимного страхования просим… гарантируем Вам то-то… ». Помимо этого и перед всей операцией, я бы рекомендовала заключение доп.соглашения об изменении сроков оплаты по ДДУ (доп.соглашение подлежит гос.регистрации).

    Кроме того, не отдавайте ни при каких обстоятельствах Ваш экземпляр документа о зачете  требований.

    По второму вопросу застройщик блефует. У Вас и застройщика произошел зачет встречных однородных требований,  что оформлено двусторонним актом, следовательно договор Вами оплачен. 

    Вообще, оснований для возврата у застройщика никаких нет по ДДУ, только расторжение, по предыдущим обязательствам тоже. Также очень спорный способ устранения нарушения по привлечению средств, поскольку (1) сам по себе эпизод привлечения денежных средств с нарушением имел место в прошлом (2) пользование незаконно привлеченными имело место (3) оплата по ДЛУ произошла в соответствии с законом. 

    Хотя, чисто технически, возврат денежных средств можно трактовать, как устранение нарушения в текущем моменте. Однако, для Вас риски в данном случае следующие: 

    1) если возврат будет осуществлен,, сам факт того, что возврат будет не по ДДУ, а про предыдущему обязательству (оснований для возврата по ДДУ нет ни легальных, ни смысловых) означает отсутствие зачета (отказ от него) и неисполнение Вами обязательств по оплате

    2) следовательно, Застройщик, в отсутствии доп.соглашения об изменении сроков оплаты по ДДУ,  имеет основания для его расторжения.

    По зачету — ГК РФ (часть первая):

    Статья 410. Прекращение обязательства зачетом Обязательство прекращается полностью или частично зачетомвстречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачетадостаточно заявления одной стороны.Статья 413. Прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
    25 Марта 2014, 01:08
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Словесникова Наталия

    Сергей, если резюмировать. Попробуйте еще раз на стоять на доп.соглашении со ссылкой на указанные правовые основания по зачету, который у Вас произведен. 

    25 Марта 2014, 01:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Наталия, спасибо большое за консультацию!

    Правильно ли я понимаю, что оптимальным является следующий порядок действий:

    1. я подписываю 2 экз доп соглашения к ДДУ, где сроки оплаты таковы, что оплата ДДУ со 100% гарантией будет проведена в необходимые сроки (например, 180 дней со дня гос. регистрации - тогда я уложусь в сроки, даже если буду оплачивать в апреле)

    2. жду гос. регистрации

    3. получив на руки доп. соглашение к ДДУ с отметкой о гос.регистрации, пишу заявление о возврате средств по предварительному договору (формально, вроде, здесь нет проблемы. Застройщик обязан вернуть деньги после выполнения условий пред. договора, а предмет предв. договора - заключение ДДУ, что уже произошло)

    4. застройщик возвращает деньги, я оплачиваю необходимую сумму по договору ДДУ

    5. застройщик выдает акт о выполнении (частичном выполнении) обязательств по ДДУ, что подтверждает получение им от меня средств

    Если будет подобное доп. соглашение, то и гарантийное письмо, вроде, уже не нужно

    25 Марта 2014, 12:03
  • Юрист - Словесникова Наталия

    Сергей, здравствуйте. 

    В целом верно. 

    Я бы даже так посоветовала, с учетом Вашей всей ситуации по переговорам с застройщиком:

    1. Вы пишете застройщику письмо (постовым отправлением с описью вложений и уведомлением о вручении). В письме подробно указываете, что такой-то (ФИО) от имени застройщика обратился к Вам с просьбой написать требование о возврате д/с в связи с тем, что застройщику необходимо для того-то устранить такое-то нарушение. Далее указывайте, что в порядке таких-то статей ГК РФ между Вами и застройщиком был произведен зачет взаимных требований, следовательно (1) ДЛУ оплачен, (2) застройщик не имеет неисполненных по отношению к Вам обязательств. Просите официально от имени уполномоченно лица (генерального директора за подписью и печатью) повторить предложение и уточняете, что если у застройщика есть такая необходимость расторгнуть соглашение о зачете встречных требований, то Вы готовы это сделать при условии внесения в ДЛУ изменений в установленном порядке. 

    Это письмо хорошо бы сделать максимально обоснованным в правовом смысле и по существу всех обстоятельств.

    2. Получаете ответное письмо от застройщика

    3. Подписываете доп.соглашение об изменении сроков оплаты (над текстом доп.соглашения я бы еще подумала, что помимо срока оплаты там указать, может еще изменение способа расчетов.,,).

    4. Получаете зарегистрированное доп.соглашени

    5. Направляйте запрос о возврате д/с

    6. Получаете д/с и переводите в оплату ДДУ.

    25 Марта 2014, 21:16
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

Похожие вопросы

stats