Как грамотно прописать этот пункт?

А также в случае, если собственник продал помещение, чтобы новый собственник не мог с нами расторгнуть договор и мы продолжили работать. Как грамотно прописать этот пункт?

 Здравствуйте

Вот этот момент вытекает из закона прямо.

Согласно ст 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поэтому можно скопировать и прямо в отдельном пункте указать, но это указано в законе.

Добрый день! 

Все, что обозначили уже указано в ГК РФ. 

Первое это норма ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, где есть закрытый перечень причин для расторжения.

Второе это К РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон, то есть при продаже Вы остаетесь арендатором, условия сделки не меняются. 

Что Вам нужно предусмотреть в договоре: 

1) не давать арендодателю право на односторонне внесудебное расторжение договора аренды;

2) указать неустойку, если договор будет прекращен по вине арендодателя. 

Наталия, добрый вечер.

о невозможности расторжения договора аренды собственником в одностороннем порядке в случае добросовестного исполнения нами своих обязательств (пример: если должы платить КУ и аренду и мы платим всрок и в полном объеме, собственник не может по своему хотению расторгнуть договор)

 Здесь нужно исходить из того. что по смыслу ст. 310 и 450.1 ГК РФ случаи одностороннего, внесудебного порядка расторжения договора могут быть определены самим договорм.

В частности, 

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актамиили договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Таким образом, в раздел договора о расторжении договора, Вы включаете пункт о том, что стороны вправе расторгнуть договор в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством.

Расторжение договора в одностороннем порядке по требованию одной из сторон, в отсутствие нарушения его условий другой стороной не допускается.

Арендодатель не вправе отказаться от договора или расторгнуть его в одностороннем порядке при соблюдении арендатором обязанностей по своевременному и полному внесению арендной платы, использования помещением по назначению, согласно условиям договора.

Главным гарантированным моментом будет являться допущенная оговорка о пролонгации договора на новый срок.

Это необходимо для того, чтобы при смене собственника, новый собственник просто не отказался от продления с Вами договора.

В ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что 

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности,по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Наряду с этим в условия Вашего договора включаете оговорку о том, что если арендодатель не уведомил арендатора о прекращении действия договора (срок в течении которого он это должен сделать определите сами) договор считается продленным на аналогичных условиях на тот же срок.

Например, 

Настоящий договор действует с 01.01.2024 до 31.12.2024 включительно. Если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не направила другой письменный отказ от продления договора, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях. При этом договор может быть продлен неограниченное число раз.