Можно ли взыскать с покупателя участка упущенную выгоду по скрытой аренде без обременений?

Question

Добрый день, я купил земельный участок без обременение продовец указал это в договоре купли продажи + банк выдавая денежные средства на этот участок тоже проверял и обременений не увидел, в выписке тоже обременений нет!!! Позже когда я обработал участок и заехал сеять объявился человек который говорил что у него краткосрочный договор аренды на эти три участка. Я его не пустил и засеял два из трех участков, он меня также не уведомлял ни какими письмами. Теперь подаёт на меня в суд на упущенную выгоду, не потверждая гсм, семена, удобрения Итд. Показывая гсм, семена, и рабочих которого хватит только на его поля. При условии что его механизаторо говорит что семена были гнилые и они не посеяли даже свои площади. На два участка он вызывал полицию а на третий не вызывал, их этих двух я не стал сеять один. Может ли он взыскать с меня денежные средства. Продавец ликвидировал свое ООО, получается продавец сначала сдал ему в аренду а мне потом продал

Павел Солнцев · Answer

Добрый вечер. Если у вас имеется копия данного искового заявления, то желательно приложить её сюда, чтобы консультация была более предметная и точная. Согласно ст.26 земельного кодекса РФ, Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год , не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Поэтому, если договор аренды был на срок менее года, то он правомерно не был зарегистрирован, поэтому ни вы, ни банк его не увидел. Но в действиях бывшего владельца ООО-продавца усматривается нарушение условий договора купли-продажи, поскольку, как вы пишите, в ДКП указано, что обременений на участок нет. Поэтому в данном случае вам нужно направить в суд письменное возражение на данный иск, в котором описать всю ситуацию и просить привлечь в качестве третьего лица бывшего владельца ООО-продавца, от имени и в интересах которого произошла продажа этого участка (ГПК РФ Статья 43.). Те показания, которые он даст в суде, могут лечь в основу уже вашего иска к нему о возмещении убытков в связи с нарушением условий договора купли-продажи. Кроме того, если этот арендатор никаких письменных требований вам не направлял в период посева, то можете об этом тоже указать в возражениях. Если он в иске указывает, что лично приходил к вам и показывал договор аренды, то, при отсутствии свидетелей, можете это отрицать. Третий вопрос — это размер упущенной выгоды. Здесь вы можете ссылаться в ваших возражениях, что их размер не подтверждён документально, нет заключения эксперта, а те документы, которые представлены, не подтверждают заявленную сумму.

Александр Кривоножкин · Answer

Добрый день, Владимир. Согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если продавец земельного участка сначала сдал его в аренду, то при его продаже его другому владельцу договор аренды сохраняется и арендатор вправе продолжать пользоваться данным имуществом. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года не подлежит государственной регистрации, следовательно, такое обременение при проверке не выявить. Может ли он взыскать с меня денежные средства. Теоритически это возможно. Он может с Вас взыскать убытки в виде упущенной выгоды — не полученные доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Для взыскания с Вас упущенной выгоды ему необходимо будет доказать наличие права пользования земельным участком, то есть предоставить договор аренды, также доказать, что Вы ограничили его право на пользование земельным участком — предоставить Ваш письменный отказ, если он был, либо предоставить свидетелей, которые подтвердят такой отказ. Предполагаю, что обращение в полицию и сделано для того, чтобы в суде подтвердить нарушение своего права. Согласно части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Если данное лицо докажет, что при пользовании земельным участком Вы получили прибыль, то он вправе взыскать с Вас денежные средства в качестве упущенной выгоды в размере Вашей прибыли.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Может ли он взыскать с меня денежные средства. Да, при определенных условиях истец может взыскать упущенную выгоду. Согласно ст.15 ГК РФ 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Но при этом истец обязан подтвержить упущенную выгоду (ГСМ, семена, удобрения и т.д.). При этом истец является надлежащей стороной, его права и законные итересы нарушены. Ибо в силу ст.617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора арендыпереход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу. Поэтому на данном этапе готовьте письменные возражения. Можете заявить ходатайство о привлечении в качесте третьего лица продавца ( учредителя ликвидированного ООО). При необходмости в дополнительных консультациях можете обратиться ко мне в чат.