Какие риски по этому договору существуют?

Добрый день.

Смущает пункт 6.2. в части обязанности Инвестора вывезти (убрать) свой объект имущества (домокомплект) с территории в течение 14 календарных дней с даты получения отказа Организации-инициатора от выкупа.

Во-первых, как можно за 14 дней вывезти полноценный объект недвижимости?

Во-вторых, после отказа Организации-инициатора, вы имеете право предложить выкупить другим участникам инвест-проект или сторонним покупателям. На это требуется гораздо больше времени, чем 14 дней.

Также в пункте 7.5. есть довольно странный пункт о том, что в случае расторжения договора аренды земельного участка, Организация-инициатор обязуется за свой счёт перенести Объект имущества Инвестора на другую локацию, со схожими характеристиками и видом разрешенного использования земли.

Куда его перевезут? Будет ли там возможность извлекать хоть какую-то прибыль? Сумеете ли вы в этом случае продать свой Объект не ниже, чем вложились. Неизвестно.

Также предлагаю вам в целях минимизации рисков заключать дополнительно договоры обеспечения: залог, поручительство, банковская гарантия (ГК РФ Глава 23.). Это снизит риски Инвестора в случае нарушения условий договора.

Кроме того, поскольку ваши отношения схожи с долевым участием в строительстве, то есть риск, что в итоге инвестор может оказаться в роли обманутого дольщика. Для минимизации рисков стоит предварительно ознакомиться с финансовым положением данного застройщика, его предыдущем опытом строительства и эксплуатации объектов недвижимости, а также нет ли признаков предстоящего банкротства: наличие исполнительных производств и поданных в суд исков.

Здравствуйте

Пункт 7.3. — они вам должны предоставить отчетность по доходам — это в принципе хорошо, но вот % от прибыли по приложению № 1 — его тут нет.

Во вторых- надо тогда четко прописывать термин прибыль. Его нет в договоре — обычно это доходы, за минусом всех расходов на содержание и налоги и т.д. Но иногда под этим могут понимать что то другое — например %, который остался после еще и удержания вознаграждения самой организации управляющей. С этим надо разбираться.

В ст 247 нк дан так термин

Прибылью в целях настоящей главы признается:
1) для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, — полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с настоящей главой;

и там же сказано, что если прибыли нет или меньше 10% — то они выплачивают как бы страховую сумму. Откуда она будет браться не очень понятно, но это тоже можно уточнить.

Михаил, здравствуйте!

Какие риски по этому договору существуют?

1. Основной риск это  вложение денег и неполучение имущества и денег, поскольку  юридическое лицо может банкротиться, может прекратить свое существование,  потратить деньги на иные цели, несмотря на то, что они указаны в договоре, а также в отношении вас, даже, если это друзья и знакомые, могут совершить преступления в виде хищения этих денег, либо в отношении них лица, которые будут выполнять работы.   

2. Для понимания нужно определить что из себя представляет договор. Так, в  п.2.1 указано .:

 По настоящему Договору Инвестор передает Организации-инициатору инвестиционногопроекта денежные

средства в размере _ (_) рублей 00 копеек (далее — Инвестиционные средства), а Организация-инициатор инвестиционного проектаобязуется построить, укомплектовать, подготовить к эксплуатации и передать в собственность Объект имущества (домокомплект), согласно Приложению № 1, Приложению № 2 и Приложению № 3 к настоящему Договору, в рамках реализации Инвестиционного проекта «__________»,для дальнейшего использования Объекта имущества, характеристики которого указаны в разделе 3 настоящего Договора.

Стороны пришли к соглашению, что сумма передаваемых по настоящему Договору Инвестором Инвестиционных средств соответствует стоимости Объекта имущества (домокомплекта), указанного в Приложении № 1 к настоящему Договору

т.е.  можно по-разному трактовать, но по одной из трактовке судом, может быть, что договор будет характеризоваться  смешанным договором  (см. ст. 421 ГК РФ) включающим элементы предварительного договора купли-продажи будущего объекта недвижимости (см. ст. 429  и 454 ГК РФ)   или договора долевого участия в строительстве с элементами договора доверительного управления  (см. ст. 1012 ГК РФ). 

При этом,  следует особо отметить, что никакого обеспечения в договоре не отражено (см.главу 23 ГК РФ), т.е.  в случае негативного сценария вы можете остаться и без денег, и без имущества.   Если вам известная ситуация с обманутыми дольщиками, либо если неизвестна, то лучше ознакомиться, когда люди годами ждут получения недвижимости и не получают ничего (ни денег, ни имущества). Для этого специально для них придумали эскроу-счета, т.е. Застройщик получит  деньги дольщиков только после того как построит объект за свои деньги.

Соответственно,  при отсутствии обеспечения (эскроу счета, банковской гарантии, залога и т.д.) я бы вообще не рекомендовал заключать такой договор. 

2.1.  В части содержания договора, то он явно подлежит корректировке. Он составлен не в пользу инвестора. 

3. Вместе с тем, важно понимать, что наличие доверительного управления в последующем не освободит вас от обязанности регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и от уплаты налогов. Ведь эта деятельность явно предпринимательская.  

С уважением, 
юрист Квон Дмитрий Викторович.