Добрый день!
В данном случае у собственников квартир в любом случае возникнет доход, облагаемый НДФЛ. Но то, кто будет перечислять НДФЛ в бюджет и отчитываться по нему, будет зависеть от условий заключенного с предпринимателем договора.
1. Если между вами и собственником квартир будет заключен посреднический договор, по которому ИП будет действовать от своего имени, тогда ИП должен будет уплачивать единый налог по ставке 6% только с суммы своего вознаграждения. По агентскому договору одна сторона – агент действует за вознаграждение по поручению и за счет другой стороны – принципала. В зависимости от условий договора агент выступает от своего имени или от имени принципала (ст. 1005 ГК).
Удерживать НДФЛ с арендной платы, которую ИП будет получать от арендаторов и перечислять ее собственнику, посредник-ИП не должен. В этом случае собственник – получатель дохода должен будет уплачивать НДФЛ и подавать в инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ самостоятельно (пп. 1 и 2 статьи 226 НК, письма Минфина от 02.08.2013 № 03-04-06/31086, от 15.04.2016 № 03-04-05/21896).
2. Вы можете брать квартиры в аренду у их собственника и сдавать их в субаренду. При этом с суммы арендной платы, выплачиваемой собственнику, ИП должен будет удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ как налоговый агент. Подавать декларации 3-НДФЛ в этом случае собственник квартир не должен (п. 1 и 2 ст. 226, п. 3 и 6 ст. 226.1 НК). ИП должен будет уплачивать налог по ставке 6% со всей суммы арендной платы, полученной им от субарендаторов. уплачивает. В этом случае удержать и перечислить НДФЛ должна организация-арендатор (п. 1 ст. 226 НК). Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (п. 5 ст. 3 НК).
Источник: www.glavbukh.ru/hl/244700-mojet-li-ip-sdavat-v-arendu-kvartiry-svoih-rodstvennikov?pw=590&error=-1&activityId={6168db59-0d85-4bd1-89f4-2fb68e9a07b3}
Такой договор можно оформить, однако тут усматривается риск признания такой сделки мнимой.
ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
Фактического пользования Вами помещения не будет, а вот цель извлечение прибыли прсматривается.
Тут конечно вряд ли ФНС будет предпринимать меры по признанию сделки притворной. Основной риск тут у Вас при заключении такого договора усматривается в увеличении налоговой базы.
в случае заключения договора безвозмездного пользования ФНС потребует уплатить Вас внереализационный доход.
НК РФ Статья 250. Внереализационные доходы
Поэтому тут доход лучше получать маме как собственнику помещения через прямой договор аренды, оформив самозанятость. Тем более открыть самозанятость достаточно просто, а ее интересы Вы можете представлять по доверенности — самостоятельно занимаясь поиском арендаторов.