Как оформить расчеты в цепочке сделок купли-продажи квартир с доверенным лицом?

Здравствуйте!

1) Возможно ли достичь цель А?

Цель А:

Сделать так чтобы Михаил не остался в моменте без квартиры но с деньгами. Т.е. нужно чтобы Алиса купила квартиру только в том случае если Михаил купить квартиру у Бориса

1. Да, можно. Например,  подписывать документы (договоры) в один день для фиксации намерений сторон (см. п.1 ст. 420 ГК РФ).  Однако, у вас тут вопрос не покупки, а вопрос расчетов + вопрос момента, когда должны быть перечислены деньги (например, когда будет две регистрации)

2) Возможно ли достичь цель Б?

Цель Б:

По крайней мере сделать все быстро и одним днем. Т.е. все приходим, подписываемся в Сбере. Сначала регистрируется сделка по проже квартиры Алисе. Затем сделка по продаже квартиры Михаилу.

2. Да. Об этом указал выше. При том, что насколько я понял, что все согласны. 

Важно отметить, что  регистрация может пройти и одновременно.  

3) Скользкий момент тут что Михаил не является собсвтенником квартиры, но хочет использовать деньги для покупки квартиры у Бориста на своё имя, т.е. Михаил хочет стать собственником 3к.кв.

3. Это момент регулируется.  Естественно должна быть воля вашего отца на распоряжение деньгами. Это может быть выражено в дарении, займе и т.д. Главное, чтобы договор был заключен. 

4) Можно ли в данном случае исопльзовать Сервис Безопасных Платежей от Сбера?

4. Да, можно, если в договоре со Сбером сразу будут указаны все лица, а оплата будет перечисляться только после регистрации сделки с Борисом.

Важно понимать, что конечным получателем будет  Борис, а отправителем Алиса. Вместе с тем, нужно прописать грамотное назначение платежа + условия в договорах.

Так, например,  согласно п.1 ст. 313 ГК РФ

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

5) Возмоно ли в данном случае решить все аккредитивом, где будет сказано, что Алиса покупает квартиру у Владимира, которого представляет Михаил, но деньги падают не на счет Владимира, а на счет Бориса, в свою очередь Алиса становится собственником 1к. кв, а Михаил становится собственником 3к. кв.

5. Да, вместо безопасных платежей может быть аккредитив. Важно понимать, что это только форма расчета, при этом аккредитив будет раскрывать Борис. 

6) Что в данном случае прописывается в ДКП? Или все это прописывается в заявлениях на аккредитив?

6. Выше написал, что в 1-м ДКП с Алисой, что она оплачивает на счет Бориса, при этом указывает определенное назначение платежа + использование аккредитива, во втором ДКП с Борисом прописывается, что оплата осуществляется  третьим лицом Алисой за Михаила в счет исполнения обязательств по ДКП, договора дарения/займа Владимира в интересах Михаила. 

Вот как нам тут поступить? Что сказать ь сотрудникам банка, какой аккредитив нам нужен? как его настроить?

7. Схема, конечно, сложная в реализации, если делать в один день + есть нюансы, что банк может не пойти на такие действия. Кроме того,  проще всего, если все согласны подождать, то  проще сначала провести сделки с Алисой, а потом с  Борисом. Да, дольше по времени, но  зато надежнее. 

Есть же некоторые риски в такой схеме. В друг регистрация по первой сделке затянется, а вторая сделка пройдет. Тогда тут Борис может  получить сразу деньги. Если только в аккредитиве и в ДКП сразу  прописать, что он должен предоставить документы и по первой сделке тоже, тогда не сможет  раскрыть аккредитив.  

 В части безопасных платежей, то тут надо с работниками банка предварительно обсудить вопросы, поскольку  в договоре (их услуг) в принципе можно прописать, что  деньги перечисляются, если проведены  есть две регистрации. 

Как и ранее отметил, что если вам удастся отрегулировать все моменты с банком, то безусловно составить документы не проблема (ДКП, указать в них все нюансы, в том числе правильные назначения платежа, такие услуги вы можете заказать в чате у юриста).

Но еще раз повторюсь, что простота иногда лучше, и надежнее, т.е. провести сначала одну сделку с оплатой,  а потому другую.

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.