Доброе утро. Покупаю квартиру у собственника, женьщины, получившего ее от матери по дарственной 5 или 6 лет назад. Дарственная зарегистрирована у нотариуса. Какие документы нужны для детальной проверки квартиры и что еще дополнительно запросить у продавца конкретно по дарственной(какие могут быть поводные камни)?
Здравствуйте!
Самое главное проверить, кто является собственником квартиры, для этого нужно запросить выписку из ЕГРН на квартиру, где будут указаны эти данные в соответствии со ст 62 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
По сути, выписки достаточно для того, чтобы все посмотреть.
Соответственно дарственная Вам нужна и выписка из ЕГРН на квартиру.
Для детальной проверки также нужно посмотреть отсутствие обременений ( арестов ) на квартиру для этого запрашивается расширенная выписка из ЕГРН.
Также нужно проверить зарегистрированных лиц в жилом помещении, обязательно запросите справку из управляющей компании.
Подводных камней может быть великое множество.
Для начала необходимо проверить, как предидущий собственник получил в собственность квартиру.
В зависимости от полученного результата, проверять либо договор передачи собственности либо договор приватизации. Смотреть кто и в какое время был зарегистрирован в квартире, куда и на каком основании был снят с регистрации. Смотреть НД и ПНД всех прежних собственников и т.д.
Нужный конкретно Вам комплект документов будет формироваться в процессе получения других документов и в зависимости от их содержания.
Здравствуйте!
Нужно собственник квартиры предоставил вам выписку из Росреестра, согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 62. «Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».
Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/e064cc95b1bdffa4d12abb92fdfc56dea94198df/
По выписке, можно увидеть, кто является правообладателем квартиры, нужно убедиться, что квартиру продает собственник, имеются ли обременения на квартиру.
Я дополню свой ответ:
Так как сведения о правообладателе предоставляются только правообладателю объекта недвижимости, его представителю, с учетом нормы ч. 6 ст. 36.3 и ч. 13 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости и сведения, содержащиеся в ЕГРН, — представляют собой персональные данные лица, в пользу которого в ЕГРН зарегистрированы право.
Что бы увидеть достоверную дату и номер государственной регистрации права и его ограничений, нужно заказать выписку в Росреестре. Сведения о правообладателе предоставляются только правообладателю объекта недвижимости, его представителю, с учетом нормы ч. 6 ст. 36.3 и ч. 13 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Вопрос регулируется Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 сентября 2020 г. N П/0329 «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, а также об установлении иных видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».
Данные сведения указаны в Приложении N 1 к приказу Росреестра от 4 сентября 2020 года N П/0329, «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости», в разделе 2, «Сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости», «Правообладатель (правообладатели)», «Вид, номер, дата и время государственной регистрации права:», в т.ч. пункт 2: «Вид, номер, дата и время государственной регистрации права».
При покупке квартиры покупателю желательно проверить как сам объект недвижимости, так и продавца, а именно:
Проверка объекта недвижимости:
1. Запросить у продавца свежую актуальную выписку из ЕГРН на квартиру.
Выписка из ЕГРН подтверждает право собственности продавца на объект, в ней указано основание приобретения права собственности на квартиру (в данном случае — договор дарения), дата и номер государственной регистрации права.
Также в выписке в настоящее время указывается план квартиры, по которому можно проверить соответствие фактической планировки квартиры указанному в выписке, тем самым проверить наличие или отсутствие нелегализованной перепланировки.
В выписке можно увидеть, имеются ли какие-либо ограничения в отношении объекта недвижимости (арест, ипотека и т.д.).
2.Ознакомиться с договором (основанием возникновения права собственности продавца на квартиру).
3.Запросить у продавца справку по форме № 9 о зарегистрированных в квартире лицах. Она предоставляется органами, осуществляющими регистрационный учет граждан по месту постоянного проживания (территориальный орган ГУ МВД), чтобы проверить, есть ли в квартире зарегистрированные по месту постоянного проживания лица или нет. Если такие лица есть — в предварительном договоре купли-продажи предусмотреть условие, чтобы на дату заключения основного договора купли-продажи квартира была свободна от прав пользования данными лицами, и чтобы на дату заключения основного договора продавец предоставил покупателю в подтверждение свежую выписку без зарегистрированных в квартире лиц.
4. Запросить у продавца выписки по лицевым счетам по оплате ком.услуг, чтобы проверить, имеются ли задолженности по обязательным платежам. Особенно важно запросить выписку по лицевому счету из Фонда кап.ремонта, т.к. долги по взносам на кап.ремонт следуют судьбе квартиры и переходят на нового собственника в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ:
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Проверка продавца (собственника квартиры):
1.Запросить у продавца справки об отсутствии учета в психо-неврологическом и наркологическом диспансерах.
2.Т.к. продавец получил квартиру в собственность на основании договора дарения, согласие супруга (если продавец состоит в браке) на сделку по продаже такой квартиры получать не требуется, т.к. согласно ст. 36 СК РФ имущество, полученное по безвозмездным сделкам одним из супругов, является его личным имуществом, и на него право общей совместной собственности не распространяется.
3. Для продавца, право собственности которого на недвижимость возникло на основании договора дарения, минимальный срок владения имуществом в целях налогообложения дохода от его продажи составляет 3 года в соответствии со ст. 217 НК РФ. Поэтому, если собственность зарегистрирована за продавцом более 3 лет назад, у него не возникнет обязанности по оплате НДФЛ с дохода, полученного от продажи такой квартиры.
4.Продавца следует проверить по базе данных исполнительных производств на наличие или отсутствие отсуженных, но не оплаченных долгов. База данных исполнительных производств носит открытый характер. Данные по ФИО можно посмотреть на сайте ФССП России по вкладке «База данных исполнительных производств».
5.От продавца следует взять заверения в порядке ст. 431.2 ГК РФ о следующих обстоятельствах:
— что продавец является вменяемым, дееспособным, что его дееспособность не ограничена, что под опекой и попечительством он не состоит, что сделка для него не носит кабальный характер, что он не обладает признаками банкротства на дату заключения сделки по продаже квартиры, что квартира не обременена правами третьих лиц.
Данные заверения следует зафиксировать как в предварительном договоре купли-продажи, так и в основном со ссылкой на ст. 431.2 ГК РФ.
Это важно сделать, т.к. согласно п. 1 ст. 431.2 ГК РФ
Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Если даритель по договору дарения приобрел квартиру в собственность по возмездной сделке в период брака на общие средства супругов, такая квартира в соответствии со ст. 34 СК РФ являлась общим совместным имуществом обоих супругов.
ч. 3 ст. 35 СК РФ предусматривает, что
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае, когда отчуждается общее совместно нажитое имущество, титульным владельцем (собственником в ЕГРН) указан только один из супругов, Росреестр регистрирует переход права собственности на объект на приобретателя и в случае, если согласие от второго супруга на сделку не предоставлено. Но в этом случае в выписке из ЕГРН на объект в графе «Особые отметки» делается запись о том, что согласие супруга на сделку не предоставлено.
Это означает, что второй супруг имеет право в соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ оспорить сделку по отчуждению имущества, но только в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ней.
Все правильно Вы запросили.
Запросите документы из управляющей компании о количестве зарегистрированных и прописанных в квартире.
Этих документов Вам достаточно.