Здравствуйте, как на практике может быть реализовано ипотечное жилье с торгов, если есть ещё несколько запретов на регистрационные действия и плюс для частичного погашения использовались средства материнского капитала? Решение суда и исполнительный лист на руках у банка-кредитора по ипотеке есть. Насколько сложно для банка реализовать такую квартиру?
Добрый день.
Запретов на реализацию у банка, в случае наличия испол.листа об обращении взыскания на залог, нет никаких.
Запреты пристава, если реализация идёт через испол.производства, будут сняты самим приставом после продажи.
Если продажа в ходе банкротства, то все запреты приставов перестают действовать.
Ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника снимаются с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).
Проблема может быть только у покупателей при регистрации на себя такого объекта недвижимости, поскольку, если там выделены доли детям, то нужно согласие органов опеки и попечительства, а не все должники по ипотеке могут его получить.
Согласно ст.21 Закона «Об опеке и попечительстве», Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.
Если Росреестр отказывает зарегистрировать, то в этом случае покупатель вынужден будет идти в суд.
Добрый день, Анна.
Согласно части 3.2. статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается.
Таким образом, арест на квартиру, приобретенную в ипотеку, не налагается. Если же по какой-то причине выяснится, что на квартиру наложен арест (запрет на совершение регистрационных действий) по инициативе другого взыскателя, то банк имеет право обжаловать данное действие судебного пристава-исполнителя в судебном порядке.
Если при покупке квартиры в ипотеку использовались средства материнского капитала, то в случае реализации жилого помещения с торгов банком средства материнского капитала подлежат возврату заемщиком в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации. Средства материнского капитала имеют целевое назначение и при реализации имущества с торгов данные цели не достигаются.
Насколько сложно для банка реализовать такую квартиру?
Исходя из изложенного сложностей с реализацией квартиры с торгов у банка не возникнет.
Здравствуйте, Анна!
если есть ещё несколько запретов на регистрационные действия
Как Вы совершенно верно заметили, пристав вправе обратить взыскание на предмет залога (в данном случае, это — ипотечный залог) и по требованиям незалгового кредитора. Однако, сделать эт пристав вправе, при отсутствии у должника, иного имущества. Это указано в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»,
Судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем (часть 3 статьи 87 Закона об исполнительном производстве), при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание.
Соответственно, и запреты на совершение рег.действий по требованиям незалооговых кредиторов (по этим исполнительным производствам) — пристав вынес, на законных основаниях.
Насколько сложно для банка реализовать такую квартиру?
Нет, не сложно, ведь, в силу закона, залоговый кредитор имеет преимущество перед незалоговыми кредиторами, при взыскании долга из стоимости предмета залога. Так, в силу положений части 1 статьи 334 ГК РФ,
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Смогут ли тогда другие кредиторы претендовать на получение своих денег из средств при продаже квартиры именно банком-залогодержателем по ипотеке?
Да, незалоговые кредиторы смогу претендовать, при условии того, что ипотечный банк закроет свой долг, полностью и, при этом, деньги от продажи квартиры еще останутся.
Анна!
Неужели у вас был такой огромный текущий долг по графику платежей, что вы не смогли его закрыть в течение судебного процесса?
Обычно, если люди хотят сохранить ипотеку, то входя в график в течение судебного процесса, при этом процесс можно вообще очень грамотно затянуть.
Вы спрашиваете
Возможно ли подать встречный иск в суд о том, что сумма долга была существенно уменьшена уже после решения суда и не совсем сопоставима со стоимостью квартиры, чтобы её реализовывать?
Встречный иск подается в судебном заседании по правилам ст. 137, 138 ГПК РФ. Поэтому сейчас встречное вам не подать.
Может ли это быть «вновь открывшимися обстоятельствами» или типа того, т.к. заемщик погашал крупными суммами уже после вступления решения суда в законную силу?
Это точно не вновь открывшиеся обстоятельства.
Но нужно понимать почему вы апелляционную жалобу не подавали и насколько пропущен срок для подачи такой жалобы?
У меня есть удачный опыт решения вопроса на стадии первой-апелляционной инстанций, об отказе банку в иске об обращении взыскания на квартиру при вхождении в график.
Если нужна более подробная консультация по разбору вашей ситуации, обращайтесь в чат.
Согласно ст.44 Закона об исполнительном производстве, в постановлении о прекращении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель отменяет все назначенные им меры принудительного исполнения, в том числе арест имущества, а также установленные для должника ограничения.
Согласно ст.213.25 Закона о банкротстве, С даты признания гражданина банкротом снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина.