Нужно проанализировать договор на покупку квартиры в новостройке на предмет различных нюансов и рассказать мне на что нужно обратить внимание, чтобы потом у меня не возникло проблем
Здравствуйте.
Вы не приложили договор, ввиду чего анализировать пока нечего. Если Вы хотите поработать с конкретным юристом, можете прислать договор в чат.
Здравствуйте!
Вы забыли прикрепить договор к вашему вопросу.
У вас ДДУ (договор долевого участия) или ДКП (договор купли-продажи) или ДУПТ (договор уступки права требования)?
Ниже я дополню свой ответ.
Я дополню свой ответ:
на предмет различных нюансов и рассказать мне на что нужно обратить внимание, чтобы потом у меня не возникло проблем
Обратить внимание ваше следует, что согласно статье 550 Гражданского кодекса, нарушение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность, поэтому обязательна письменная форма, как указано в законе.
Несоблюдение надлежащей формы возможно даже при наличии других письменных доказательств, подтверждающих заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимости.
Уточнение предмета договора и его существенных условий является существенным, и его описание должно быть таким, чтобы можно было идентифицировать недвижимое имущество, где оно находиться, что из себя представляет и т.п.
Важную роль также играет условие о цене продаваемого недвижимого имущества.
Если речь идет о купле-продаже квартиры с правом проживания третьих лиц, то перечень таких лиц и условия их прав на жилье должны быть включены в договор.
Если речь о предварительном договоре, то предварительный договор, заключаемый до основного, должен содержать условия, определяющие срок заключения основного договора, иначе упомянутый договор считается недействительным через год с момента его заключения в соответствии с законодательством.
С уважением!
Я дополню свой ответ:
Спасибо.
Долгие сроки ввода Объекта в эксплуатацию.
Кроме того, опять же п. 8.7 также вызывает сомнения.
Так как, риск для покупателя заключается в том, что при изменении проектного решения или графика строительства могут потребоваться изменения в оплате, замена материалов или дизайна квартиры. Это может привести к дополнительным затратам и отсрочке сроков получения квартиры. Кроме того, если строительство задержится, покупатель может столкнуться с ликвидацией застройщика.
С уважением!
Здравствуйте, Анна.
В дополнение к ответам коллег:
2.2.4. — следует указать конкретный пакет документов.
2.3.1. — соглашусь с коллегой Колковским Юрием, следует сделать оговорку:
… или при необоснованном отказе Участника долевого строительства от принятия Квартиры.....
Обратите внимание на это:
8.3. Отделочные и специальные работы в Квартире, подлежащей передаче в собственность Участнику долевого строительства, Застройщиком не производятся. Отделочные и специальные работы в своей Квартире осуществляет Участник долевого строительства за свой счет
Не совсем понятно, как согласовываются п. 8.8 и 9.1 Договора:
8.8. Оформление права собственности на Квартиру не является предметом настоящего Договора. На оказание указанных услуг Участник долевого строительства может заключить с Застройщиком отдельное соглашение.
9.1. Договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств.
Настоящим стороны пришли к соглашению, что государственная регистрация Договора будет осуществлена силами Застройщика....
По идее, п. 8.8 является отражением ст. 131 ГК РФ, если договор подразумевает под оформлением=регистрацию.
п. 8.8 предусмотрено, что Застройщик оказывает такую УСЛУГУ, что подразумевает отдельную оплату этой услуги, путем заключения ОТДЕЛЬНОГО соглашения.
п. 9.1 же говорит, что Застройщик осуществляет регистрацию своими силами.
Таким образом, не понятно, является ли это услугой, оплачивается ли это отдельно и какой в таком случае смысл п. 8.8, если застройщик все делает сам и не берет за это деньги.
8.12. Заключая настоящий Договор, Участник долевого строительства уведомлен и заранее согласен с тем, что Объект, включен в Многоэтажную комплексную жилую застройку и обязуется не препятствовать строительству и эксплуатации по завершению строительства иных многоквартирных домов Многоэтажной комплексной жилой застройки на земельном участке. Заключая настоящий Договор, Участник долевого строительства уведомлен и заранее согласен на последующий раздел/выдел земельного участка. При разделе/выделе земельного участка под Объектом Участник долевого строительства будет иметь соответствующие права на земельный участок, занятый Объектом и территорией для его благоустройства.
К сожалению, такое часто практикуется, в результате чего ЗУ может быть уменьшен под формулировкой «благоустройство». Это может быть неприятно, особенно если на территории находится какой-нибудь парк, где жители гуляют.
В целом — все. Если у Вас остались какие-нибудь вопросы — задавайте, постараюсь на них ответить.
Хорошего дня!
Что касается договора. Вызывает вопросы несколько пунктов.
То есть плюс еще два квартала после ввода в эксплуатацию Почему?
Хорошо бы указать что за «пакет».
Если будете уступать право требования — Вампонадобится письменное согласие застройщика.
Вот этот пункт вызывает вопросы:
Отказ может быть обоснованным. Но этот пункт дает застройщику возможность в любом случае подготовить односторонний акт. Не считаю это правильным.
А кто это?
В ч. 2 ст. 7 Закона № 214 ФЗ указаны несколько вариантов.
В данном случае договор ограничивает Участника долевого строительства только одним вариантом. Право ограничить варианты договором у застройщика есть. Но хорошо ли это для Участника — вопрос.
Вот этот пункт
говорит о том, что Ваше согласие с проектом — ничто, поскольку конфигурация квартиры и т.д. могут быть изменены без Вашего участия. Тут и сроке также указано.
Кроме того, если Вы думаете, что земельный участок для благоустройства около Вашего дома всегда будет таким, не обольщайтесь:
То есть территория может быть уменьшена без Вашего согласия.
Вот примерно так, если вкратце.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.