8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Комплексное освоение земельного участка

Здравствуйте, уважаемые юристы. У меня такой вопрос:

Общество (ООО) планирует заключить по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, организованного муниципалитетом, договор аренды земельного участка для использования в целях комплексного освоения для жилищного строительства. Изменение цели использования не допускается. Срок аренды на 5 лет.

Договором предусматривается график комплексного освоения участка, куда входит: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, его утверждение, срок - не более 2-х лет; выполнение работ посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передачи муниципалитету на безвозмездной основе; осуществление жилищного и иного строительства – срок не более 3 лет.

Договором предусматривается возможность передачи земельного участка в субаренду на тех же условиях с условием уведомления муниципалитета. Арендатор вправе выкупить в собственность земельный участок после утверждения проекта планировки по цене, указанной в протоколе об итогах аукциона.

Учредитель (он же директор общества) имеет передо мной, скажем так, моральную ответственность, так как в свое время меня «подставил» по другому делу, в результате чего я потерял некоторую сумму денег. Никаких финансово-хозяйственных взаимоотношений мы между собой не осуществляем.

Поэтому в качестве отступного от готов передать мне часть земельного участка в качестве компенсации причиненных мне убытков ранее, после произведенного межевания, утверждения проекта планировки территории и выкупа им земельного участка.

Возможности взыскать убытки в результате ранее совершенных им действий нет, поэтому прощу на этом моменте не заострять внимание.

Фактически я ничего не теряю, но хотелось бы получить какие-то гарантии, что он выполнит свое устное обязательство.

Вопросы:

1.Каким образом нам лучше в настоящее время (до аукциона, потому что боюсь, что потом он может передумать) урегулировать наши взаимоотношения по поводу передачи мне в будущем части земельного участка ? Хотелось бы, чтобы участок отошел мне как физическому лицу, но не исключаю и возможности заключения договора между юридическими лицами.

2.Какой договор составить ?

3.Какой способ обеспечения обязательств выбрать в случае, если вдруг директор этого общества передумает исполнять устную в настоящее время договоренность ?

Показать полностью
, Сергей, г. Вологда
Марина Галета
Марина Галета
Юрист, г. Ростов-на-Дону

Станислав, добрый день! Вы можете заключить предварительный договор, в котором будут прописаны сроки заключения основного договора субаренды, а также обязательства по оформлению документации. Чтобы Ваш партнёр не пошел на попятную, пропишите меру ответственности в виде штрафа за отказ от заключения договора субаренды. Правда есть одно обстоятельство, которое не зависит от воли сторон: отказ Муниципалитета передать землю в аренду Вашему партнёру.

0
0
0
0
Владимир Мурашко
Владимир Мурашко
Юрист, г. Краснодар

Здравствуйте, Станислав!

В Вашем вопросе написано: «Арендодатель вправе выкупить в собственность земельный участок после утверждения проекта планировки по цене, указанной в протоколе об итогах аукциона».

Надо бы пояснить Вам эту фразу. Если МО — арендодатель, а ООО будет арендатором, как арендодатель может выкупить имущество у арендатора. Или я что-то не так понял?

0
0
0
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Вологда

Прошу прощения, опечатался - Арендатор. Исправил.

Возможно заключение предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК РФ, который предусматривает гарантию для сторон в исполнении его условий. Но непременно в этом договоре нужно сделать оговорку, связанную с тем, что арендатор может и не получить участок в аренду. Для, скорее, гарантия для арендатора, не для Вас. Ваша же гарантия будет обеспечена договором, если в ней укажите сроки и санкции в случае не исполнения условий договора. 

0
0
0
0
Виктор Котов
Виктор Котов
Юрист, г. Москва

Здравствуйте, Станислав!

«Арендодатель вправе выкупить в собственность земельный участок после утверждения проекта планировки по цене, указанной в протоколе об итогах аукциона».

Как я понимаю в данном муниципальном контракте речь идет  о праве арендатора выкупить по определенной цене данный земельный участок.  

Итак,

1.Каким образом нам лучше в настоящее время (до аукциона, потому что боюсь, что потом он может передумать) урегулировать наши взаимоотношения по поводу передачи мне в будущем части земельного участка? Хотелось бы, чтобы участок отошел мне как физическому лицу, но не исключаю и возможности заключения договора между юридическими лицами.

Да того, как указанное Вами ООО не приобретет право собственности на данный зем. участок, распоряжаться оно им не сможет, за исключением заключения договора субаренды на определенных условиях.

Правомочия собственника должны быть надлежащим образом оформлены, т.е. подтверждаться свидетельством о праве собственности. Поэтому все соглашения, договора с Вами о якобы уже «собственном» зем. участке данного учредителя  не будут состоятельны до того момента, пока не будет оформлено право собственности, в связи с чем Вам предъявлено соотв. свидетельство. 

2.Какой договор составить?

Пока, если возможно, можно составить договор займа, подтверждающий долг данного ООО перед Вами. Потом, после оформления прав на участок, можно будет заключить договор новации, которым данное обязательство трансформировать в договор купли-продажи, т.е.е заменить обязательство по займу — обязательством продавца передать зем. участок при прощении долга. Помощь могу в этом оказать. 

3.Какой способ обеспечения обязательств выбрать в случае, если вдруг директор этого общества передумает исполнять устную в настоящее время договоренность ?

Как уже отмечал, пока Вы можете составить только договор займа, который впоследствии в интересах обеих сторон заменить на договор, по которому ООО обязано будет Вам передать в собственность данный участок.

1
0
1
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Вологда

Спасибо, Виктор. Согласен с Вами насчет ответа по вопросу №1. Поэтому и сомнения - а не будет ли он потом признан ничтожным, если составить такой предварительный договор, как предложила юрист Галета М.? И что же тогда делать по остальным вопросам? Нет выхода из ситуации?

Сергей
Сергей
Клиент, г. Вологда

Этот вариант тоже рассматривался. Но в то-то и дело, что директор того ООО не хочет такой договор займа составлять. Поэтому и сомнения возникли в его устном обязательстве. С одной стороны - вроде бы как "долг" есть за ним и обещания расплатиться, с другой - думаю, что он просто боится, что он может потерять деньги на аукционе. Так как на том же аукционе я могу его банально "поднять". А после аукциона - новый "кидок".

Олег Константинов
Олег Константинов
Юрист, г. Москва

Здравствуйте, Станислав.

Во-первых, а что указано в договоре? Можно ли сдавать участок в субаренду?? Договора то еще нет.

Во-вторых, 

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу:

– в пределах срока договора аренды земельного участка;

– без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

0
0
0
0

Результата аукциона то еще нет?? Как можно о чем то говорить? 

участок то не выкупается, а сдается в аренду, поэтому арендодатель, в вашем случае ООО не вправе сдавать участок или часть его вам в субаренду, если это не будет прописано в договоре с муниципалитетом или муниципалитет откажет.

0
0
0
0

Станислав, сейчас вам гарантировать никто ничего не может, все зависит от муниципальных органов, если бы договор заключался на срок более 5 лет, то тогда да, как я уже прописал выше.

0
0
0
0
Тамара Филатова
Тамара Филатова
Юрист, г. Москва

Здравствуйте Станислав!

В соответствии со ст. 409 ГК РФ

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

То есть, если Никаких договорных и  финансово-хозяйственных взаимоотношений  между Вами и должником не существует, то Вы не можете оформить отступное.

Согласно ст. 572 и ст.574 ГК РФ 

по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
То есть, Ваш должник может сделать обещание подарить Вам зем. уч. после его выкупа.

 Пленум ВАС РФ, анализируя возможность заключения в отношении несозданного имущества договоров купли-продажи, в постановлении от 11 июля 2011 г. N 54 указывает, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на это имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Данная позиция применима и к договорам дарения, поскольку он имеет сходную природу с договором купли-продажи, также направлен на отчуждение имущества.То есть то, что договор дарения недвижимости заключается до создания или приобретения этой недвижимости и регистрации права собственности на нее, само по себе не является основанием для признания его недействительным.
Это также  подтверждается и нижеследующим.
Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации и в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. Судебная практика исходит из того, что это требование распространяется и на договоры дарения недвижимого имущества, содержащие обещание дарения в будущем (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2011 г. N 15АП-4391/11, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2011 г. N Ф08-5365/11).

В целях закрепления этой практики Пленум ВАС РФ разъяснил, что предмет договора будущего объекта недвижимости может быть индивидуализирован иными способами, позволяющими установить недвижимое имущество, передаваемое покупателю по договору. К примеру, это может быть местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

  Более того, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ такой договор нельзя признать незаключенным, даже если он не содержит достаточных данных для индивидуализации предмета, но при этом они имеются, к примеру, в акте приема-передачи недвижимого имущества по указанному договору.
  Подобная позиция встречалась в судебной практике и ранее. Так, в Определении ВАС РФ от 07.07.2010 N ВАС-3717/09 по делу N А17-1190,1191,1192,1193/2008 указывалось на допустимость заключения дополнительного соглашения по этому вопросу.

 Согласно п. 2 Постановления N 54 территориальные органы Росреестра не вправе отказывать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в такой ситуации. Тем самым Пленум ВАС РФ дал расширительное толкование ст. 554 ГК РФ, которая не содержит какого-либо определенного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости с целью их  отчуждения и не указывает на их обязательную государственную регистрацию в ЕГРП на момент заключения такого договора.
Таким образом,  Вы вправе заключить договор дарения до выкупа и регистрации прав Должника на зем.уч.

Согласно ст. 334 и ст. 348 ГК РФ 

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

закона взыскание может быть осуществлено ранее.
То есть,  Вы вправе заключить договор  залога зем. уч. и обратить на негов взыскание  в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства.

Таким образом, Вам следует заключить договор дарения и залога между любыми лицами ( физ. и юр. или 2 юр.)

Смогу
оказать услугу по составлению уведомления и заявления, а также
проконсультировать по успешному решению вопроса в чате. 
C уважением Ф. Тамара

1
0
1
0
Любовь Давлятчина
Любовь Давлятчина
Юрист, г. Санкт-Петербург
Эксперт

Да, все хорошо, только к ответу Тамары, хочется очень уж добавить, что в соответствии со ст. 575 ГК РФ — Дарение между коммерческими организациями ЗАПРЕЩЕНО!

В части залога земельного участка, который находится в собственности у МО — нужно будет разрешение на такой залог, а я думаю, что МО его не даст.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Земельное право
Как получить земельный участок по удостоверению ВБД в городе Псков, и будет ли являться это участок моей собственностью?
Добрый день. Как получить земельный участок по удостоверению ВБД в городе Псков, и будет ли являться это участок моей собственностью ?
, вопрос №4046846, Александр Воронин, Алчевск
Налоговое право
В 2021г купил земельный участок за 1300000 в данный момент решил продать за 2000000 какую сумму поставить чтобы не платить налог с продажи
Здравствуйте. В 2021г купил земельный участок за 1300000 в данный момент решил продать за 2000000 какую сумму поставить чтобы не платить налог с продажи . кадастровая стоимость участка 280000.
, вопрос №4046418, Виктор, г. Иркутск
Земельное право
Как правильно составить Уведомление в КУМИ о заключении договора переуступки права аренды земельного участка при продаже здания между юридическими лицами
Здравствуйте! Как правильно составить Уведомление в КУМИ о заключении договора переуступки права аренды земельного участка при продаже здания между юридическими лицами.
, вопрос №4045194, Анна, г. Ангарск
Все
Арест на земельном участке
добрый день! на земельный участок наложен арест в виде запрещения регистрации. скажите пожалуйста, помешает ли это строительству теплоэнергетического объекта (котельной)?
, вопрос №4043883, Виктория, г. Москва
Земельное право
С какого времени и каким образом осуществляется предоставление паевых земельных участков в свободной форме не пайщикам, а обычным гражданам
Здравствуйте! С какого времени и каким образом осуществляется предоставление паевых земельных участков в свободной форме не пайщикам, а обычным гражданам. (со ссылкой на законодательство).
, вопрос №4043844, Анна, г. Москва
Дата обновления страницы 28.10.2014