Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

400 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
400 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Комплексное освоение земельного участка

Здравствуйте, уважаемые юристы. У меня такой вопрос:

Общество (ООО) планирует заключить по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, организованного муниципалитетом, договор аренды земельного участка для использования в целях комплексного освоения для жилищного строительства. Изменение цели использования не допускается. Срок аренды на 5 лет.

Договором предусматривается график комплексного освоения участка, куда входит: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, его утверждение, срок - не более 2-х лет; выполнение работ посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передачи муниципалитету на безвозмездной основе; осуществление жилищного и иного строительства – срок не более 3 лет.

Договором предусматривается возможность передачи земельного участка в субаренду на тех же условиях с условием уведомления муниципалитета. Арендатор вправе выкупить в собственность земельный участок после утверждения проекта планировки по цене, указанной в протоколе об итогах аукциона.

Учредитель (он же директор общества) имеет передо мной, скажем так, моральную ответственность, так как в свое время меня «подставил» по другому делу, в результате чего я потерял некоторую сумму денег. Никаких финансово-хозяйственных взаимоотношений мы между собой не осуществляем.

Поэтому в качестве отступного от готов передать мне часть земельного участка в качестве компенсации причиненных мне убытков ранее, после произведенного межевания, утверждения проекта планировки территории и выкупа им земельного участка.

Возможности взыскать убытки в результате ранее совершенных им действий нет, поэтому прощу на этом моменте не заострять внимание.

Фактически я ничего не теряю, но хотелось бы получить какие-то гарантии, что он выполнит свое устное обязательство.

Вопросы:

1.Каким образом нам лучше в настоящее время (до аукциона, потому что боюсь, что потом он может передумать) урегулировать наши взаимоотношения по поводу передачи мне в будущем части земельного участка ? Хотелось бы, чтобы участок отошел мне как физическому лицу, но не исключаю и возможности заключения договора между юридическими лицами.

2.Какой договор составить ?

3.Какой способ обеспечения обязательств выбрать в случае, если вдруг директор этого общества передумает исполнять устную в настоящее время договоренность ?

18 Февраля 2014, 15:18, вопрос №373653 Станислав, г. Вологда
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (19)

  • Юрист - Галета Марина
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    Станислав, добрый день! Вы можете заключить предварительный договор, в котором будут прописаны сроки заключения основного договора субаренды, а также обязательства по оформлению документации. Чтобы Ваш партнёр не пошел на попятную, пропишите меру ответственности в виде штрафа за отказ от заключения договора субаренды. Правда есть одно обстоятельство, которое не зависит от воли сторон: отказ Муниципалитета передать землю в аренду Вашему партнёру.

    18 Февраля 2014, 15:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Здравствуйте, Станислав!

    В Вашем вопросе написано: «Арендодатель вправе выкупить в собственность земельный участок после утверждения проекта планировки по цене, указанной в протоколе об итогах аукциона».

    Надо бы пояснить Вам эту фразу. Если МО — арендодатель, а ООО будет арендатором, как арендодатель может выкупить имущество у арендатора. Или я что-то не так понял?

    18 Февраля 2014, 15:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Прошу прощения, опечатался - Арендатор. Исправил.

    18 Февраля 2014, 15:45
  • Юрист - Котов Виктор
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Станислав!

    «Арендодатель вправе выкупить в собственность земельный участок после утверждения проекта планировки по цене, указанной в протоколе об итогах аукциона».

    Как я понимаю в данном муниципальном контракте речь идет  о праве арендатора выкупить по определенной цене данный земельный участок.  

    Итак,

    1.Каким образом нам лучше в настоящее время (до аукциона, потому что боюсь, что потом он может передумать) урегулировать наши взаимоотношения по поводу передачи мне в будущем части земельного участка? Хотелось бы, чтобы участок отошел мне как физическому лицу, но не исключаю и возможности заключения договора между юридическими лицами.

    Да того, как указанное Вами ООО не приобретет право собственности на данный зем. участок, распоряжаться оно им не сможет, за исключением заключения договора субаренды на определенных условиях.

    Правомочия собственника должны быть надлежащим образом оформлены, т.е. подтверждаться свидетельством о праве собственности. Поэтому все соглашения, договора с Вами о якобы уже «собственном» зем. участке данного учредителя  не будут состоятельны до того момента, пока не будет оформлено право собственности, в связи с чем Вам предъявлено соотв. свидетельство. 

    2.Какой договор составить?

    Пока, если возможно, можно составить договор займа, подтверждающий долг данного ООО перед Вами. Потом, после оформления прав на участок, можно будет заключить договор новации, которым данное обязательство трансформировать в договор купли-продажи, т.е.е заменить обязательство по займу — обязательством продавца передать зем. участок при прощении долга. Помощь могу в этом оказать. 

    3.Какой способ обеспечения обязательств выбрать в случае, если вдруг директор этого общества передумает исполнять устную в настоящее время договоренность ?

    Как уже отмечал, пока Вы можете составить только договор займа, который впоследствии в интересах обеих сторон заменить на договор, по которому ООО обязано будет Вам передать в собственность данный участок.

    18 Февраля 2014, 15:43
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо, Виктор. Согласен с Вами насчет ответа по вопросу №1. Поэтому и сомнения - а не будет ли он потом признан ничтожным, если составить такой предварительный договор, как предложила юрист Галета М.? И что же тогда делать по остальным вопросам? Нет выхода из ситуации?

    18 Февраля 2014, 15:48

    Уточнение клиента

    Этот вариант тоже рассматривался. Но в то-то и дело, что директор того ООО не хочет такой договор займа составлять. Поэтому и сомнения возникли в его устном обязательстве. С одной стороны - вроде бы как "долг" есть за ним и обещания расплатиться, с другой - думаю, что он просто боится, что он может потерять деньги на аукционе. Так как на том же аукционе я могу его банально "поднять". А после аукциона - новый "кидок".

    18 Февраля 2014, 15:52
  • Юрист - Мурашко Владимир

    Возможно заключение предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК РФ, который предусматривает гарантию для сторон в исполнении его условий. Но непременно в этом договоре нужно сделать оговорку, связанную с тем, что арендатор может и не получить участок в аренду. Для, скорее, гарантия для арендатора, не для Вас. Ваша же гарантия будет обеспечена договором, если в ней укажите сроки и санкции в случае не исполнения условий договора. 

    18 Февраля 2014, 15:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Станислав.

    Во-первых, а что указано в договоре? Можно ли сдавать участок в субаренду?? Договора то еще нет.

    Во-вторых, 

    В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу:

    – в пределах срока договора аренды земельного участка;

    – без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

    18 Февраля 2014, 15:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Результата аукциона то еще нет?? Как можно о чем то говорить? 

    участок то не выкупается, а сдается в аренду, поэтому арендодатель, в вашем случае ООО не вправе сдавать участок или часть его вам в субаренду, если это не будет прописано в договоре с муниципалитетом или муниципалитет откажет.

    18 Февраля 2014, 15:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо, Олег. Я исхожу из того, что договоры администрация заключает одинаковые. У меня имеется свежий договор с аналогичным арендатором. Условия договора я указывал с него.

    Пока речь идет о том, что арендатор передаст мне часть участка (уже с иным кадастровым номером, размежеванный) когда выкупит весь участок в целом. Он же застройщиком будет выступать.

    18 Февраля 2014, 15:57
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Станислав, сейчас вам гарантировать никто ничего не может, все зависит от муниципальных органов, если бы договор заключался на срок более 5 лет, то тогда да, как я уже прописал выше.

    18 Февраля 2014, 15:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

     Согласен с Вами насчет ответа по вопросу №1. Поэтому и сомнения — а не будет ли он потом признан ничтожным, если составить такой предварительный договор, как предложила юрист Галета М.? И что же тогда делать по остальным вопросам? Нет выхода из ситуации?

     

    Предварительный договор, на мой взгляд, может не решить Вашу задачу, хотя как вариант, его стоит рассмотреть. Однако, предварительный договор обязывает и другую сторону заключить договор на определенных условиях, т.е. Вы как покупатель будете обязаны передать за покупку продавцу плату за участок. Именно это может потребовать от Вас ООО, если учредитель передумает исполнять договоренность с Вами.

    Поэтому, возможно лучше продумать впоследствии договор новации, согласно которому обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

     

    18 Февраля 2014, 15:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир

    «3.Какой способ обеспечения обязательств выбрать в случае, если вдруг директор этого общества передумает исполнять устную в настоящее время договоренность» 

    Названный мною и Галета предварительный договор, на мой взгляд, самый оптимальный вариант, поскольку сама норма (ст. 429 ГК) предусматривает ответственность сторон и возможности принуждения исполнения условий договора. 

    18 Февраля 2014, 16:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Этот вариант тоже рассматривался. Но в то-то и дело, что директор того ООО не хочет такой договор займа составлять. Поэтому и сомнения возникли в его устном обязательстве. С одной стороны — вроде бы как «долг» есть за ним и обещания расплатиться, с другой — думаю, что он просто боится, что он может потерять деньги на аукционе. Так как на том же аукционе я могу его банально «поднять». А после аукциона — новый «кидок».

    Все что устно — можно «понять и простить», если «кидок» планируется, его не избежать. Все обязательства должны оформляться в надлежащей форме, чтобы иметь юридическую силу. То, что в дальнейшем при удорожании стоимости земли и вложенных в строительство средств, Ваш «партнер» мягко откажется от устной договоренности, вероятнее всего. Поэтому, как действовать дальше — решать Вам. Если все только на доверии, тогда просто ждите, что данный товарищ подарит Вам земельный участок. Поэтому, если ему действительно можно доверять, то ничего не должно помешать заключить с ним предварительный договор дарения. 

    18 Февраля 2014, 16:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Согласен с коллегой Виктором, что предварительный договор не решит вашу проблему, попробуйте провести зачет встречных требований, то есть арендатор вам что-то должен, некую сумму и за место нее, вы арендуете у него часть участка.

    Это нужно будет оформить только, зачет встречных требований наверное будет не самым корректным, но думаю, что оформить это можно

    18 Февраля 2014, 16:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Согласно ст.572 ГК
    РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо
    освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается
    договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей
    форме (пункт 2 статьи 574)
    и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу
    вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной
    обязанности.

    Обещание подарить
    все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный
    предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

    18 Февраля 2014, 16:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Интересный вариант. А обещать подарить то, чего у него нет (но,допустим точно возникнет) можно? Я так понимаю, там ведь надо все указать точно: кадастровый номер земельного участка, например, документы-основания права собственности и т.п.

    Не будет ли он иметь возможность оспорить такой договор в дальнейшем? Сейчас -то земельного участка еще нет.

    18 Февраля 2014, 16:10
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Арендатор вправе выкупить в собственность земельный участок после утверждения проекта планировки по цене, указанной в протоколе об итогах аукциона.

    Тогда оформляйте договор дарения в будущем части участка — это будет 100% гарантированный способ исполнения обязательств.

    18 Февраля 2014, 16:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Интересный вариант. А обещать подарить то, чего у него нет (но,допустим точно возникнет) можно? Я так понимаю, там ведь надо все указать точно: кадастровый номер земельного участка, например, документы-основания права собственности и т.п.

    Не будет ли он иметь возможность оспорить такой договор в дальнейшем? Сейчас -то земельного участка еще нет.

    18 Февраля 2014, 16:12
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    В соответствии со статьей 572 ГК РФ:

    2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

    В соответствии с данной статьей заключайте договор дарения в будущем.

    .

    18 Февраля 2014, 16:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

     Я так понимаю, там ведь надо все указать точно: кадастровый номер земельного участка, например, документы-основания права собственности и т.п. 

     

    Пока можно определить площадь планируемого к передаче Вам земельного участка в целом участка согласно данным аукционной документации. Потом, после межевания, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору, где обозначить уже все точные данные участка.

    18 Февраля 2014, 16:15
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Хорошо. Допустим укажем площадь и все известные реквизиты.

    Ну а как быть с обеспечением исполнения такого договора ?

    18 Февраля 2014, 16:18
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    На основании аукционной документации, которая имеется при проведении аукциона, можно указать основные положения данного участка, и все, что имеется в данных документах по поводу участка. который вам собираются подарить в будущем. Желательно указать как можно больше информации, которая будет содержаться в аукционной документации, а после этого уже дополнить дополнительным соглашением.

    Недействительным такой договор признать нельзя.

    18 Февраля 2014, 16:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Уважаемые юристы! Спасибо за оперативные ответы и предложенные варианты. Сомнения пока еще остались. Буду думать до завтра. Если у других юристов возникнут иные варианты решения ситуации помимо тех, которые уже изложены - буду признателен, если их напишите. Гонорар распределю завтра. Еще раз спасибо за внимание к моему вопросу.

    18 Февраля 2014, 16:32
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Ну а как быть с обеспечением исполнения такого договора?

    Такой договор будет исполнен в будущем, когда земельный участок выкупит ООО.

    18 Февраля 2014, 16:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    65%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Станислав!

    В соответствии со ст. 409 ГК РФ

    По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

    То есть, если Никаких договорных и  финансово-хозяйственных взаимоотношений  между Вами и должником не существует, то Вы не можете оформить отступное.

    Согласно ст. 572 и ст.574 ГК РФ 

    по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

    Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

    Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

    3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
    То есть, Ваш должник может сделать обещание подарить Вам зем. уч. после его выкупа.

     Пленум ВАС РФ, анализируя возможность заключения в отношении несозданного имущества договоров купли-продажи, в постановлении от 11 июля 2011 г. N 54 указывает, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на это имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Данная позиция применима и к договорам дарения, поскольку он имеет сходную природу с договором купли-продажи, также направлен на отчуждение имущества.То есть то, что договор дарения недвижимости заключается до создания или приобретения этой недвижимости и регистрации права собственности на нее, само по себе не является основанием для признания его недействительным.
    Это также  подтверждается и нижеследующим.
    Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации и в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. Судебная практика исходит из того, что это требование распространяется и на договоры дарения недвижимого имущества, содержащие обещание дарения в будущем (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июня 2011 г. N 15АП-4391/11, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2011 г. N Ф08-5365/11).

     В целях закрепления этой практики Пленум ВАС РФ разъяснил, что предмет договора будущего объекта недвижимости может быть индивидуализирован иными способами, позволяющими установить недвижимое имущество, передаваемое покупателю по договору. К примеру, это может быть местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

      Более того, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ такой договор нельзя признать незаключенным, даже если он не содержит достаточных данных для индивидуализации предмета, но при этом они имеются, к примеру, в акте приема-передачи недвижимого имущества по указанному договору.
      Подобная позиция встречалась в судебной практике и ранее. Так, в Определении ВАС РФ от 07.07.2010 N ВАС-3717/09 по делу N А17-1190,1191,1192,1193/2008 указывалось на допустимость заключения дополнительного соглашения по этому вопросу.

     Согласно п. 2 Постановления N 54 территориальные органы Росреестра не вправе отказывать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в такой ситуации. Тем самым Пленум ВАС РФ дал расширительное толкование ст. 554 ГК РФ, которая не содержит какого-либо определенного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости с целью их  отчуждения и не указывает на их обязательную государственную регистрацию в ЕГРП на момент заключения такого договора.
    Таким образом,  Вы вправе заключить договор дарения до выкупа и регистрации прав Должника на зем.уч.

    Согласно ст. 334 и ст. 348 ГК РФ 

    В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

    3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

    3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

    Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

    Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

    закона взыскание может быть осуществлено ранее.
    То есть,  Вы вправе заключить договор  залога зем. уч. и обратить на негов взыскание  в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства.

    Таким образом, Вам следует заключить договор дарения и залога между любыми лицами ( физ. и юр. или 2 юр.)

    Смогу
    оказать услугу по составлению уведомления и заявления, а также
    проконсультировать по успешному решению вопроса в чате. 
    C уважением Ф. Тамара

    18 Февраля 2014, 17:48
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна

    Да, все хорошо, только к ответу Тамары, хочется очень уж добавить, что в соответствии со ст. 575 ГК РФ — Дарение между коммерческими организациями ЗАПРЕЩЕНО!

    В части залога земельного участка, который находится в собственности у МО — нужно будет разрешение на такой залог, а я думаю, что МО его не даст.

    19 Февраля 2014, 12:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats