Добрый день. Есть договор на аренду помещения в г. Краснодар. Я хочу там арендовать помещение. Нужно найти "подводные камни" в нем и !!! написать!!!, как бы вы бы изменили пункт договора.
Здравствуйте!
Вам лучшее воспользоваться опцией «Заказать документ» или обратиться по этому вопросу в личный чат к любому юристу
Здравствуйте.
Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование (аренду) нежилое помещение,
Обычно пишут «во временное владение и пользование»
Статья 606 ГК РФ Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Формально возможно только пользование, но не совсем понятно, почему выбрано только оно.
1.1. Арендодатель гарантирует Арендатору, что Помещение не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит и принадлежит Арендодателю на праве собственности.
Стоит посмотреть на выписку ЕГРН свежую — проверить собственность и отсутствие обременений.
По ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
1.4 По настоящему Договору к Арендатору не переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности Арендодателя на Помещение
Неясный пункт — что под этим Арендодатель имеет ввиду.
Здравствуйте
Как арендатору тогда особенно важно- а что входит в коммунальные услуги.
3.3. Арендная плата включает в себя стоимость электроэнергии, центрального отопления и др. коммунальных услуг.
3.4. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в случае увеличения стоимости коммунальных услуг и других составляющих, входящих в размер арендной платы, с учетом инфляционных процессов, происходящих в стране, увеличения факторов, оказывающих влияние на эксплуатационные затраты и оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого(ых) помещения(й) в порядке, установленном законодательством об аренде.
То есть надо прямо указать -и электричество, воду, отопление и т.д., водоотведение и телефон не указаны, вывоз мусора? Он обычно по отдельному договору с региональным оператором идет.
Оплата где есть счетчики- по счетчикам, в какие сроки?
По п. 3.4. — может быть изменен когда? обычно указывают- 1 раз в год, и на какие суммы? например в рамках инфляции за прошлый год, или скажем не более 10% от цены аренды по договору.
Согласно ст 614 и 615 гк это все отнесено к договору.
вот это
4.1.5 в случае неоднократных задержек (более двух раз) любых платежей по Договору со стороны Арендатора Арендодатель вправе не допускать Арендатора в Помещение (ограничить доступ в Помещение) и прекратить подачу электроэнергии и иных коммунальных услуг до внесения в полном объеме арендной платы и других платежей, предусмотренных Договором.
лучше убрать- вам просто работать не дадут — а долги будут копиться и как их вы будете покрывать большой вопрос.
обратить внимание
4.4.3 содержать Помещение в исправном техническом состоянии, относиться бережно, не допускать его ухудшения, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;
4.4.6 производить за свой счет текущий ремонт Помещения, необходимый для поддержания исправного технического состояния;
4.4.16 за свой счет устранять последствия аварий происшедших по вине Арендатора;
это нормально и законно- но надо иметь в виду
и вот как раз про вывоз мусора
4.4.24 за свой счет осуществлять охрану и уборку Помещения;
4.4.25 самостоятельно заключить договор с Региональным оператором на вывоз ТКО.
но логичнее это конечно в порядок оплаты перенести
в п. 6.1- какой срок действия договора? Если год и более — нужно договор в росреестре регистрировать.
важно
6.4. Договор подлежит одностороннему досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению в случаях если Арендатор:
6.4.1 пользуется Помещением с существенным нарушением условий Договора или назначения Помещения либо с неоднократными нарушениями;
6.4.2 существенно ухудшает состояние Помещения;
6.4.3 не вносит арендную плату более двух раз в течение срока действия Договора, в размере и в сроки, указанные в п.п. 3.1., 3.2. Договора;
6.4.4 при нарушении правил пожарной безопасности;
6.4.5 без согласования с Арендодателем выполняет любые работы, ведущие к перепланировке помещения, в том числе установка любых конструкций, и/или затрагивающих несущие стены.
почти все эти условия взяты из ст 619 гк, но там порядок расторжения судебный, а у вас без конкретики это.
а вот с вашей стороны только для расторжения
6.5. Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендатора, если Арендодатель не передал Помещение в сроки, указанные в Договоре, а также в иных случаях. Порядок досрочного расторжения Договора по требованию Арендатора предусмотрен подпунктом 4.4.13 пункта 4.4 Договора.
во первых это меньше, чем указано в ст. 620 гк, во вторых- если что — как арендатору не дано право на одностороннее расторжение договора (без причин и суда) — например уведомив их об этом за 30 дн
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
и у вас есть обязанность в п.
4.4.14 в срок не менее чем за 1 (один) месяц до предполагаемой даты досрочного расторжения Договора по требованию Арендатора, Арендатор обязан письменно уведомить об этом Арендодателя. При этом в своем письменном уведомлении он должен обосновать причины, побудившие его к расторжению Договора.
То есть это все таки не расторжение без причин.
Добрый день! Пункт 3.4 предполагает возможность изменения размера платы арендодателем, очень расплывчатая формулировка — в зависимости от инфляции, роста коммунальных платежей и даже не указано как часто она может быть изменена. В части частоты изменения применяется п. 3 ст. 614 ГК РФ
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором,но не чаще одного раза в год.
тут стоило бы добавить оговорку «но не выше ХХХ» где ХХХ какой либо фактор, но тут за Вас я его по понятным причинам не придумаю. Саму же арендную плату стоило бы разбить на постоянную (непосредственно плата за помещение) и переменную (стоимость коммунальных услуг), но тут уже на усмотрение сторон договора
п. 4.4.14
в срок не менее чем за 1 (один) месяц до предполагаемой даты досрочного расторжения Договора по требованию Арендатора, Арендатор обязан письменно уведомить об этом Арендодателя. При этом в своем письменном уведомлении он должен обосновать причины, побудившие его к расторжению Договора.
мягко говоря написана какая то глупость — хотелось бы спросить арендодателя как на практике он себе это представляет, в части обоснования стоит убрать из договора
п. 4.4. 19
арендатору вменяется обязанность за свой счет приобрести и оборудовать Помещение первичными средствами пожаротушения; на арендодателя лежит только обязанность обеспечить Помещение системой оповещения и сигнализации о пожаре ( п. 4.2.6)
Добрый день Богдан.
п. 1.2 — получите свежую выписку и убедитесь
п. 2.1 — перед подписанием акта, рекомендую проверить на исправность все системы и все оборудование в помещении и если есть какие то недостатки, зафиксировать их на фото и указать в акте
п. 3.4 лучше убрать. Изменение размера оплаты лучше производить по соглашению сторон, а ставить это в зависимость от размера коммунальных и иных расходов нецелесообразно.Также
п. 4.1.2 — дополните " предварительно согласовав дату и время с арендатором.
п. 4.1.5 думаю нежелателен в части ограничения доступа. Поэтому лучше убрать. В любом случаи, такие ситуации надо заранее согласовывать. .таким образом, проблем можно избежать.
п. 4.1.7 и 5.12 тоже лучше убрать. Опять же, если такие ситуации заранее согласовывать, то проблем можно избежать
По п. 1.2 — право собственности Арендодателя на сдаваемые в аренду помещения должно быть подтверждено указанием на документ-основание права, а также указанием на дату и номер регистрации права в ЕГРН.
По п. 2.1 — надо указать назначение помещений, сдаваемых в аренду, и их целевое использование арендатором во избежание разногласий по вопросам нецелевого использования.
По п. 3.1 — арендная плата установлена в фиксированном размере.
Однако п. 3.3 Договора предусматривает, что в арендную плату входят также коммунальные платежи.
В данных пунктах имеются противоречия, а именно:
Коммунальные платежи являются переменными платежами, т.е. они не могут быть фиксированного размера, т.к. зависят от объема потребления (в частности, электроэнергия, водопотребление).
Если арендная плата включает в себя коммунальные платежи, то в договоре должно быть указано, что арендная плата состоит из двух составляющих частей: постоянная (фиксированная) часть и переменная часть (в виде коммунальных платежей). Желательно также расписать, какие коммунальные платежи будет оплачивать арендатор, кому он будет их оплачивать (арендодателю или непосредственно в ресурсоснабжающую компанию), на основании каких документов (квитанций от ресурсников или на основании уже оплаченных счетов арендодателя) и в какие сроки. Целесообразно указать, что переменная часть арендной платы оплачивается не в текущем месяце, а после окончания текущего (расчетного) месяца на основании счетов арендодателя.
По п. 3.4 — целесообразно ограничить возможность пересмотра размера фиксированной арендной платы арендодателем в соответствии с правилами п. 3 ст. 614 ГК РФ — не чаще 1 раза в год.
Так, согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
По п. 4.1.2 — желательно предусмотреть в договоре срок, в течение которого арендодатель будет предупреждать арендатора о своем визите в целях проверки целевого использования арендованных помещений.
По п. 5.5 Договора — нельзя при осуществлении платежей сначала засчитывать осуществленный арендатором платеж в счет погашения пени, и только потом — в счет арендной платы.
Обоснование:
Пени являются мерой ответственности, т.е. их начисление может быть оспорено по размеру, сроку взыскания и т.д., т.е. это оспоримая величина. Нельзя в безакцептном порядке списать сумму пени, тем более, по арендному платежу.
Такой зачет возможен только по налоговым платежам в соответствии со ст. 78 НК РФ, когда сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет погашения недоимки по иным налогам, задолженности по пеням и штрафам за налоговые правонарушения.
Если в платежном поручении арендатора об оплате суммы арендной платы указано в назначении платежа, что платеж осуществляется в виде арендной платы за указанный в п/п период, то арендодатель должен зачесть данный платеж именно за тот период и по тому основанию, которые указаны в платежном поручении.
И дальше случаи очень размыты.
Если с коммунальными услугами понятно, то всё, что дальше оставляет довольно широкий простор для повышения.
Условие в пользу Арендодателя.
В пользу Арендатора будет — «датой оплаты считается дата списания с банковского счета Арендатора».
Компромиссный вариант — «дата поступления на корреспондентский счёт банка Арендодателя».
Не в Вашу пользу.
Могут ограничить доступ при наличии задолженностей неоднократных. При том задолженность может быть спорной. Но в такой ситуации Вы будете вынуждены заплатить, по сути.
Если планируете какие-то перепланировки, переоборудование — лучше сразу получить на это согласие при заключение договора.
Перестройки, неотделимые улучшения не компенсируются.
Никакие вывески, стойки и т.п. — нельзя будет установить. С кондиционерами тоже будут проблемы, с др. оборудованием, указанным в пункте.
Первичные средства пожаротушения надо будет приобрести.
Тоже обратите внимание.
В случае если будет задолженность, то поступающие средства сначала пойдут на пени, и только потом на оплату основного долга.
По разъяснениям ВС пени оплачиваются после основного долга.