Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие риски у меня при покупке недвижимости при данных обстоятельствах
Покупаю квартиру и столкнулся с некоторыми обстоятельствами и неточностями:
1. Супруги покупали квартиру в 2002 г в долевую собственность , а именно 1/9 мужу, 8/9 жене.
2. Затем в 2005 г. муж дарит жене ( по договору дарения ) 1/9 своей доли, при этом договор дарения нотариусом не удостоверен.
3. После дарения супруги делают брачный договор, в котором сказано, что интересующая меня квартира полностью принадлежит жене и только она имеет права отчуждать её третьим лицам.
Меня смущает тот факт, что муж сначала подарил свою долю, а потом супруги заключили брачный договор. Смущает ещё то, зачем нужно было делать это дарение, когда можно было сразу заключить брачный договор и разделить кому какая собственность отходит. В выписке из ЕГРН в документах основания собственности значится только договор купли- продажи от 2002 г и договор дарения, ни слова про брачный договор.
Какие риски у меня при покупке недвижимости при данных обстоятельствах.
Добрый день!
Меня смущает тот факт, что муж сначала подарил свою долю, а потом супруги заключили брачный договор. Смущает ещё то, зачем нужно было делать это дарение, когда можно было сразу заключить брачный договор и разделить кому какая собственность отходит.
Ничего противозаконного в этой ситуации нет, и никаких рисков покупки такого жилья также нет, если право собственности супруги на всю квартиру зарегистрировано только на её имя.
Ранее существовала такая практика, что если доли супругов были определены при покупке имущества, то его последующий раздел не требуется, и супруги владеют каждый своей долей на праве личной собственности.
Однако, судебная практика по данному вопросу изменилась в связи с высказанной правовой позицией Верховного Суда РФ в определении по делу № 20-КГ19-13
Так, Верховный Суд РФ указал, что супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности нажитого в браке имущества или его части на основании брачного договора или любого иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства (ст. 37, п. 2 ст. 38, ст. 41–42 Семейного кодекса). И если между супругами не достигнуто в письменном виде соглашение о разделе общего имущества, то доля каждого из супругов в общем имуществе является совместной собственностью двух супругов. Ни договор купли-продажи, ни регистрация права общей долевой собственности на имущество таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются.
А если доля супруги, право на которую возникло на основании купли-продажи,не определена как её личное имущество брачным договором или соглашением о разделе совместного имущества, то эта доля является совместным имуществом супругов, и на её отчуждение требуется нотариально удостоверенное согласие супруга согласно ст. 35 Семейного Кодекса РФ:
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В Вашей ситуации для устранения этих проблем супруги и заключили брачный договор, которым установили, что вся квартира является личным имуществом супруги, и она вправе продать эту квартиру и получить денежные средства за неё.
Какие риски у меня при покупке недвижимости при данных обстоятельствах.
Игорь!
В данной ситуации хотелось бы узнать для начала, Продавец состоит до сих пор в браке?
Если она не в браке, то сколько лет уже прошло после расторжения брака?
Так же в данной ситуации меня бы как Покупателя волновал не только вопрос о заключенном брачном договоре, но и не является ли Продавец должником, либо же его супруг не должник ли?
Да, можно и лучше было бы сразу заключить брачный договор, но вполне вероятно, что на тот момент дешевле был договор дарения супруге своей доли, чем брачный договор, да и позиция судов была такая, что если при покупке изначально жильё оформлено в долевую собственность, то каждому из супругов принадлежит его доля на праве личной собственности. Сейчас эта позиция изменилась, и если бы не было брачного договора, то были бы риски при покупке доли супруги, которая ей принадлежала на основании договора купли-продажи, без нотариально удостоверенного согласия супруга. В этом случае супруг мог бы оспорить сделку в судебном порядке.
Сейчас есть брачный договор, которым установлено, что вся квартира принадлежит супруге. Хотя можно было без заключения брачного договора получить только нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры. Но сути это не меняет. Всё вполне законно, и рисков нет.