И как мне лучше поступить в данной ситуации?

Question

Добрый день. Жилищный вопрос. Готовятся документы на продажу квартиры. Квартира покупалась от застройщика с внутренними стенами, в бетоне, документы о собственности делали они же. Т.е. обмеры площади квартиры они же подавали в Росерест и ставили на кадастровый учет. Мы сделали ремонт, в составе которого закрыли трубы в санузле гипсокартоном, в жилой единственной комнате по одной стене положили лист звукоизоляции. По прошествии 9 лет решили квартиру продавать, чтобы получить техпаспорт обратились в БТИ, где нам сказали оплачивать услугу и вызывать инженера на обмеры. При получении техпаспорта администратор мне выдала на подпись акт передачи документов. Я попросила предоставить сами документы для изучения перед подписанием. У квартиры 5 собственников -2 родителей и 3 детей, в техпаспорте указали только 2х родителей. Я указала на это администратору. На что она сказала, мол видите у вас в егрн написаны 2 собственника с паспортными данными мы их и внесла, а эти 3 без поэтому не внесли. Мне показалось это неверным, на что я ответила, что если нужно было б я предьявила б данные и по детям. Затем я выяснила, что площадь квартиры по обмерам не совпадает с ЕГРН на 2м². Я сказала, что акт подписывать пока не буду, что мне нужна консультация и отошла звонить по телефону. На что сотрудница стала скандалить, чтобы я подписала акты приёмки , мотивируя тем что их обмерщик инженер тогда не получит зп. Я попросила проводить меня к инженеру для консультации по этому вопросу, женщина убежала к ней и вернулась, сказав, что та не знает как решить вопрос. Тогда я попросила к директору филиала, на что позвали руководителя отдела. Этот руководитель признался, что тоже не имеет понятия как решить ситуацию и почему так получилось. Я предположила, что инженер мерил квартиру по гипсокартону, не включая шахту в обшую площадь. На что руководитель заявила, что у них такое правило не включать шахты в общую площадь квартиры. Под общим давлением администратора и руководителя я подписала акт приёмки, о чем сейчас жалею. Позже в тот же день я изучила жилищный кодекс, где сказано, что в общую площадь входят так же те помещения , которые обслуживают квартиру, такие как антресоли, шкафы и тд. То есть объём у труб, который мы закрыли гипсокартоном тоже должен входить. Сейчас состояние документов такое, что по техпаспорту БТИ общая площадь квартиры на 2м² меньше, чем в ЕГРН. Соответственно, это нужно вносить изменения в ЕГРН, кто вернет мне разницу квартплаты в УК за 9 лет, за вывоз мусора и кап ремонт, налоги на квартиру, на квартире разделены доли по мат капиталу так же? Я связалась с УК, которые подтвердили площадь по егрн и готовы предоставить техпаспорт. Так же записалась на прием к директору бти. Хочу распечатать страницу из жилищного кодекса. Что я могу еще подкрепить к своему разговору, чтобы бти внесли изменения в этот проект согласно первоначальному техпаспорту ? И как мне лучше поступить в данной ситуации? Из БТИ мне звонили в ответ на заявку на прикм к директору и предложили дополнительный выезд специалиста. Я сказала, что это не выход из ситуации, так как руководитель отдела считает обмеры верными.

Людмила Миролюбова · Answer

Исходя из вопроса непонятно, зачем Вы заказали изготовление технического паспорта на квартиру в целях ее продажи, если она уже стояла на кадастровом учете и право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Для целей продажи квартиры изготовление нового технического паспорта не требуется. Продажа осуществляется на основании договора купли-продажи. Подтверждением права собственности продавца на квартиру, а также технических характеристик квартиры (в т.ч. ее площади и планировки) в настоящее время является один документ — Выписка из ЕГРН, которая содержит также данные, которые ранее были в кадастровом и техническом паспортах, включая схему планировки квартиры. Предположу, что в процессе осуществления ремонта квартиры, который делался уже после регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН, Вами были осуществлены перепланировка и (или) переустройство квартиры, результаты которых уже требуют внесения в технические характеристики квартиры и должны быть документально отражены сначала в новом техническом паспорте, затем в выписке из ЕГРН. Согласно ст. 25 ЖК РФ Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Проведение переустройства и (или) перепланировки должны осуществляться по правилам ст. 26 ЖК РФ с подачей в ОМС заявления и приложением к нему необходимых документов, в т.ч. проекта перепланировки (переустройства). Если перепланировка (переустройство) были осуществлены самовольно, при продаже такой квартиры, особенно, если покупатели являются ипотечниками, могут быть проблемы, а именно: Банк, выдающий покупателям ипотечный кредит, обычно проверяет объект покупки (который будет являться предметом залога по ипотечному кредиту) на предмет соответствия конфигурации квартиры и ее технических характеристик данным, указанным в ЕГРН путем ее фактического осмотра. При расхождениях данных фактического осмотра и данных по ЕГРН покупателям может быть отказано в одобрении такой сделки. Поэтому продавцу после осуществления перепланировки (переустройства) квартиры следует узаконить изменения, начиная с внесения данных в технический паспорт. Органы БТИ осуществляют обмер помещений (в т.ч. квартир) в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37. Согласно п. 3.39 Инструкции при определении площади помещений надлежит площадь ниш высотой 2,0 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включаются в площадь помещения, начиная с ширины 2 м. Площадь квартиры измеряется по правилам, указанным в п. 3.37 Инструкции: Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Если общая конфигурация помещений квартиры не изменена (т.е. стены не переносились, не демонтировались, проемы не устанавливались и др.), расхождения по общей площади квартиры в 2 кв.м. по сравнению с изначальными, которые были до осуществления ремонтных работ, не являются существенными. Если Вы не согласны с данными обмерами, проведенными техником БТИ, следует написать соответствующее заявление с требованием разъяснить, каким образом осуществлены обмеры, на основании каких правил, что конкретно включено в общую площадь.

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! Согласно Правил, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»: Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и устройство перегородок По смыслу нормы вы осуществили перепланировку. Согласно ст. 26 ЖК РФ, перепланировка требует согласования. Отказ может быть из — за непредставления документов заявителем, согласно статья 27. «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» ЖК РФ. Окончание реконструкции и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме должна подтверждается специальным актом приемочной комиссии, согласно ст. 28 ЖК РФ. Форма акта установлена и утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». Статьей 29. «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме» ЖК РФ, предусмотрена ответственность за самовольное переустройство. Ниже я дополню свой ответ.