Могу ли я в одностороннем порядке предоставить в банк документы из Росреестра о приостановке

Здравствуйте!

1. Могу ли я в одностороннем порядке предоставить в банк документы из Росреестра о приостановке регистрационных действий на недвижимость и продлить срок действия аккредитива на время приостановки регистрации?

1. Вы документы в Росреестр можете предоставить о приостановке регистрационных действий при наличии основания указанного в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьи 26. «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора». Но вы не можете односторонним решением продлить срок действия банковского аккредитива. Кроме того, возможность продления аккредитива по истечении срока его действия должна быть предусмотрена в договоре между вами и покупателем. Вопрос продления срока действия аккредитива следует решать с банком и покупателем. Подробнее о вопросе можете посмотреть «Унифицированные правила и обычаи для документарных аккредитивов» (публикация Международной торговой палаты N 500), Положение Банка России от 29.06.2021 N 762-П «О правилах осуществления перевода денежных средств», ГК РФ Статья 867. «Общие положения о расчетах по аккредитиву»

В соответствии с требованиями нормы ст. 873 ГК РФ, по истечении срока действия аккредитива производится закрытие аккредитива:

в исполняющем банке. 

Открытие аккредитива – это процесс, который подтверждает готовность плательщика осуществить оплату. При этом указываются дата открытия аккредитива и сумма, которая должна быть оплачена, а также другие условия, которые договариваются между сторонами. Если закон, банковские правила и договор не предусматривают иное, аккредитив считается открытым с указанной в нем даты.

Закрытие аккредитива осуществляется в исполняющем банке и может происходить по нескольким причинам.

Во-первых, это может произойти по истечении срока действия аккредитива, если документы во исполнение аккредитива не были представлены в пределах указанного срока. 

Во-вторых, закрытие аккредитива может произойти при полном исполнении всех его условий.

Также можно закрыть аккредитив по заявлению получателя / продавца, — который может отказаться от использования аккредитива до истечения его срока действия.

Наконец, плательщик / покупатель, — может обратиться в банк с заявлением об отмене или отзыве аккредитива.

В этом случае исполняющий банк должен максимально быстро рассмотреть заявление и произвести закрытие аккредитива.

2. В случае легитимизации перепланировки и последующей регистрации передачи прав на недвижимое имущество могу ли я добиваться признание сделки недействительной и отмене перехода права собственности на покупателей в случае вероятной неоплаты ими её?

2. Сложно будет легализовать перепланировку не являясь вам собственником квартиры ( ЖК РФ Статья 25. «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме», ГК РФ Статья 209. «Содержание права собственности». А если успеете, то проблематично зарегистрировать право вам (ГК РФ Статья 8.1. «Государственная регистрация прав на имущество») с учетом перепланировки, если собственником будет являться покупатель. Если перепланировка будет легализована и право собственности на квартиру будет зарегистрировано, то покупатель станет законным владельцем квартиры, и вы не сможете отменить сделку между вами. Но, если покупатель не оплатит квартиру в срок (ГК РФ Статья 314. «Срок исполнения обязательства»), у вас будет возможность обратиться в суд (ГПК РФ Статья 3. «Право на обращение в суд») и требовать возврата квартиры, а также с разрешения суда возмещения убытков (ГК РФ Статья 15. «Возмещение убытков»), например, связанных с неустойкой (ГК РФ Статья 330. «Понятие неустойки») и дополнительными расходами на эту процедуру.

С уважением!

Здравствуйте!

Да, Вы можете сами предоставить в банк документы из Росреестра о приостановке регистрационных действий на недвижимость.Но продлить срок действия аккредитива на время приостановки регистрации в одностороннем порядке не можете. Такого рода вопросы решать надо по согласованию с банком и покупателем.

с его стороны начался шантаж о приостановке регистрации. 

Вы можете не обращать внимание на шантаж. Но сохраняйте доказательства этого на всякий случай, ст.55,56 ГПК РФ ( переписку, аудиозаписи разговоров).

ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/f10dc2166d2e834a0086658226e2f96fb5f1cb5f/

Проблемы с неузаконенной перепланировкой могут привести к приостановке регистрации, если Росреестр увидит противоречия в документах.

2. В случае легитимизации перепланировки и последующей регистрации передачи прав на недвижимое имущество могу ли я добиваться признание сделки недействительной и отмене перехода права собственности на покупателей в случае вероятной неоплаты ими её?

Это уж на вряд ли. Вопрос по узаконению самовольной перепланировки  решает собственник квартиры, в том числе это возможно через суд. ст.29 ЖК РФ. Для признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки (возврата квартиры) Вам нужны будут основания ., указанные в ст.166-181 ГК РФ.И Вы должны доказать будете эти основания  в суде.

Обязательства должны быть исполнены надлежащим образом, односторонний отказ недопустим, Ст.308-310 ГК РФ.

Согласно ст.10 ГК РФ

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При невыполнении покупателем обязанности по  оплате Вы сможете потребовать деньги через суд. Но признать сделку недействительной при данных обстоятельствах на вряд ли получится.