Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

268 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
268 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Взаиморасчеты по результатам обмеров ОТИ

По предварительному договору купли-продажи общая проектная площадь = 105,3 кв. м. Никакой другой площади не выделено и не указано, стоимость квартиры рассчитывается исходя из цены за квадратный метр, умноженной на общую проектную площадь (105,3 кв.м.). Ничего не говорится про лоджии, балконы, понижающие коэффициенты.

Далее ниже идет следующий текс в договоре:

«В случае изменения общей площади квартиры по данным обмеров ОТИ на три и более чем три квадратных метра по сравнению с данными проектной документации, продавец любым доступным способом извещает покупателей об изменении площади квартиры и ее стоимости, после чего стороны в течении 10 рабочих дней обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору с указанием окончательной стоимости квартиры по основному договору и сроках возврата покупателям продавцом денежных средств в связи с уменьшением площади исходя из цены одного кв. метра, указанной в п. 2.3.4, либо сроках доплаты покупателям продавцу денежных средств в связи с увеличением площади квартиры исходя из цены одного кв. метра, указанной в п. 2.3.4 договора. В случае изменения общей площади квартиры по данным обмеров ОТИ менее чем на три квадратных метра по сравнению с данными проектной документации, стоимость квартиры по основному договору не изменяется и составляет денежную сумму, установленную в п. 2.3.4 настоящего договора.

Взаиморасчет по результатам обмеров ОТИ осуществляются сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений.»

По результатам обмеров ОТИ ситуация следующая:

Общая площадь - 99,6. Площадь помещений вспомогательного использования (с коэффициентом): лоджии – 3,8.

При этом из обмеров ОТИ видно, что общая площадь не включает в себя лоджии.

Застройщик отказывается выплачивать разницу 105,3-99,6=5,7 кв. метра. Мотивирует тем, что общая проектная площадь (105,3) имелась в виду уже с лоджиями, а следовательно 105,3-99,6-3,8=1,9 кв. метра, что меньше 3 кв. метров, а следовательно они нам ничего не должны по их логике. Кто прав в этой ситуации?

  • IMG_20140215_000832_1.jpg
14 Февраля 2014, 22:39, вопрос №370531 Татьяна, г. Москва
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Константинов Олег

    Здравствуйте, Татьяна.

    В соответствии с Постановлением Правительства РФ № к сожалению не помню, лоджии не входят в общую площадь квартиры.

    Застройщик не прав, вам должны выплатить эту разницу.

    С уважением, Олег

    14 Февраля 2014, 22:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Проектная площадь не засчитывается, потом идет обмер квартиры по факту и уже определяется площадь, но балконы туда не входят.

    С уважением, Олег

    14 Февраля 2014, 22:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    .5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ, общая площадь жилого помещения включает в себя сумму всех его частей, включая вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных, связанных с проживанием, нужд (ванная, туалет, кладовки), за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

    zhkhacker.ru/2012/11/nuzhno-li-platit-za-otoplenie-balkona/

    14 Февраля 2014, 22:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте Татьяна!

    К предварительному договору должен быть приложен план квартиры. На этом плане 105,3 кв.м. складываются из каких помещений? Обычно Застройщики в проектную площадь закладывают и вспомогательные помещения, в том числе и балконы (лоджии). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ).

    14 Февраля 2014, 23:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    К договору приложен план всего этажа, прилагаю его фото. Никаких комментариев к этому плану нет.

    • IMG_20140215_000832_1.jpg
    14 Февраля 2014, 23:15
  • Юрист - Константинов Олег

    Ну балконы не входят в общую площадь, следовательно и платить вы за нее не должны.

    14 Февраля 2014, 23:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Хорошо бы увидеть скан договора. Тогда все было бы понятно.

    Согласно п. 3.36. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37)
    площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

    Застройщики, что бы обойти эту норму и ст.15 ЖК РФ указывают в договоре проектную площадь. Надо читать договор.



    14 Февраля 2014, 23:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Ну это не обход = это нарушение законодательства.

    14 Февраля 2014, 23:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Может это и в Вашу пользу. Если в договоре нет сведений о том какие помещения входят в 105,3 кв.м. надо пользоваться этим.

    14 Февраля 2014, 23:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    В абз.2 п.2.3.1. договора указано, что в Основном договоре
    указывается общая площадь квартиры определенная на основании данных технической
    инвентаризации в соответствии со ст.15 ЖК РФ. А в п. 2.3.4. договора указано,
    что цена квартиры по Основному договору определена в размере ХХХ руб. из
    расчета стоимости 1 кв.м. ХХХ руб. Тем самым Продавец согласился с тем, что  стоимость квартиры,
    в Основном договоре, установлена за общую площадь квартиры в соответствии со ст.15 ЖК РФ, т.е. без учета балконов и лоджий. Ну и соответственно перерасчет....

    Удачи, я думаю и закон и договор на вашей стороне



    15 Февраля 2014, 00:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Татьяна!

    Не всё так просто в Вашем договоре с определением общей площади по результатам обмеров ОТИ.

    Вы ведь пишите, что в договоре имеется указание на то, что «Взаиморасчет по результатам обмеров ОТИ осуществляются сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений.»

    Поэтому не может быть всё так однозначно. Необходимо анализировать Ваш договор, каким образом в нём определяются общая проектная площадь квартиры.

    Продавец, разумеется, ссылается на ст. 15 ЖК РФ: «В абз.2 п.2.3.1. договора указано, что в Основном договоре указывается общая площадь квартиры определенная на основании данных технической инвентаризации в соответствии со ст.15 ЖК РФ»

    Но то ведь будет указано в Основном договоре. При том продавец может сослаться на ст. 15 ЖК РФ, а здесь всё наоборот. Продавец и так уже допустил нарушение, заставив заключить предварительный договор купли-продажи, хотя в данном случае должен заключаться договор долевого участия в строительстве, который регистрируется в Росреестре.

    В практике встречаются такие случаи, когда из анализа подобного договора вытекает, что общая проектная площадь может отличаться, например, от общей площади квартиры, как они указаны в договоре. В моей личной практике такое встречалось. Почему и настаиваю на анализе договоре. Вы его, вероятно, не разместили в общем доступе, а только направили коллеге.

    15 Февраля 2014, 04:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сальникова Галина

    Здравствуйте, Татьяна!

    Исходя из плана, который является неотъемлемым приложением к предварительному договору площадь лоджии входит в общую проектную площадь квартиры. 

    При расчете разницы между проектно площадью квартиры и ее фактической необходимо учитывать, что:

    Во-первых, в расчете площади по результатам обмеров БТИ  (105,3 кв.м.) присутствует применение коэффициента лоджии, что при определении общей  площади   квартиры  не правомерно, т.к. условия предварительного договора не содержат условие о применении сторонами в случае изменения общей площади квартиры какого-либо коэффициента, что подтверждается  апелляционным определением Балтийского городского суда Калининградской области от 09.12.2010 года:

    В  Договоре  <...> отсутствует согласованное  сторонами  условие о применении при определении проектной и фактической  площади  лоджии  понижающего   коэффициента  0,5, равно как и об использовании для целей окончательного  расчёта  сведений об общей  площади  квартиры, содержащихся в техническом паспорте жилого помещения или иной учётно-технической документации БТИ.

    Как установлено  судом  апелляционной инстанции, фактическая общая  площадь  квартиры <...> без учёта понижающего   коэффициента  для лоджии составляет 59,4 кв. м и соответствует общей проектной  площади , оговоренной  сторонами  в пункте 1.2.3  Договора  <...>,  с   учётом  допускаемой погрешности. Этот факт подтверждается абрисом, составленным специалистом БТИ <...>, а  сторонами  не оспаривается.

    Ссылка представителя истца на обязательность применения в договорных отношениях пункта 3.37 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённой Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 (далее по тексту – «Инструкция о проведении учёта жилищного фонда»), и СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», является несостоятельной.


    Во-вторых:  денежная   сумма , подлежащая   Вам возврату  при   отклонении   фактической   площади  квартиры   от   проектной   площади ,  определяется   исходя   из   фактического  отклонения , а не из разницы между  фактическим   отклонением  и установленным лимитом  отклонений, в пределах которого перерасчет не производится. В Вашем случае, сумма возврата  должна исчисляться исходя из  стоимости 1,9 кв.м. =105,3-99,6-3,8. Но, повторюсь, этот расчет содержит неправильную величину — площадь лоджии 3, 8 кв.м. т.к. она вычислена с с учетом коэффициента, а надо узнать величину площади лоджии без применения коэффициента.

    15 Февраля 2014, 08:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Из приложенного к предварительному договору плана совсем не следует, что общая проектная площадь 105,3 кв.м указана с учетом лоджии. В плане даже не указана площадь некоторых помещений в квартире. Указана площадь только коридора (14,3 кв.м), и трех комнат (12,5 кв.м, 18,9 кв.м и 26,8 кв.м). Итого: 72,5 кв.м. Остальная площадь приходится на два санузла и кухню. А вот приходится ли она на лоджию или нет, это из плана совсем не следует.

    Я полагаю так. Учитывая, что в предварительном договоре имеется условие, согласно которому «Взаиморасчет по результатам обмеров ОТИ осуществляются сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений», не исключено, что в предварительном договоре общая проектная площадь квартиры указана с учетом неотапливаемого помещения (лоджии).

    Но повторюсь, утверждать что-либо можно только ознакомившись и проанализировав предварительный договор.

    15 Февраля 2014, 08:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    В предварительном договоре действительно, кроме как в пункте 2.3.6, не указано, каким образом определяется общая проектная площадь квартиры. 

    Есть только отсылка к копии поэтажного плана. Но из плана не следует, указана ли общая проектная площадь с учетом или без учета лоджии. 

    В случае спора продавец, скорее всего, будет ссылаться на пункт 2.3.6, согласно которому взаиморасчеты по результатам обмеров ОТИ осуществляются Сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений. Но в договоре однозначно не определено, что в общую проектную площадь квартиры (105,3 кв.м) входит и проектная площадь лоджии. 

    Я так полагаю, что имеются основания требовать с продавца возврата денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры.

    15 Февраля 2014, 11:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    При этом необходимо ссылаться на ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

    На мой взгляд, продавец неправомерно включил в договор условие, предусмотренное пунктом 2.3.6, о том, что «взаиморасчеты по результатам обмеров ОТИ осуществляются Сторонами в том числе в случае изменения площади летних не отапливаемых помещений».

    Но проблема ещё и в том, какова же в действительности проектная площадь квартиры. Это можно установить только изучив проектную документацию, т.к. в ней указано, какие помещения в совокупности составляют 105,3 кв.м.

    Если выяснится, что в площадь, составляющую 105,3 кв.м, всё же входит и лоджия, то, соответственно, предметом основного договора купли-продажи должна являться в том числе и лоджия, т.е. квартира, включающая в себя лоджию. Но покупатель ведь приобретает жилое помещение, а лоджия не входит в состав жилого помещения, согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.

    15 Февраля 2014, 12:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    При составлении договора площадь лоджии преднамеренно или по ошибке не была включена в текст договора. Поэтому п.2.3.6. договора читается как будто он вставлен из другой «пьесы». Нет логической связи с другими пунктами договора. Ведь ни где больше в договоре нет указаний, что проектная площадь квартиры включает в себя в том числе и площадь лоджии. Ошибка Продавца ??? А если проектная площадь квартиры с учетом лоджии действительно составляет согласно проектной документации 105,3 кв.м.?  Действительно как-то все запутано. Но по договору предметом договора купли — продажи является квартира. Спор только о том какова площадь квартиры должна быть после сдачи дома в эксплуатацию и производства обмеров уже готовой, а не проектной (нарисованной) квартиры. 
     В соответствии с п.1 ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

    1) жилой дом, часть жилого дома;

    2) квартира, часть квартиры;

    3) комната.

    В соответствии с п.3, ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
    удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
    Таким образом лоджии, не входит в понятие квартиры. Если добавить п.5 ст.15 ЖК РФ согласно которой, (об этом уже писали юристы) общая площадь жилого помещения
    состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
    гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То ответ возникнет сам собой. По договору я покупал(ла) квартиру общей площадью 105,3 кв.м. и неважно проектная или фактическая эта площадь. Данная площадь подлежит корректировки после обмера ОТИ. Поскольку квартира и жилое помещение — равнозначные понятия, то в ее площадь не входят балконы и лоджии. А как уже неоднократно указывалось предметом договора является купля-продажа квартиры состоящей из ХХХ комнат, расположенная...

    В этом случае в договоре стоимость лоджии должна быть прописана отдельной строкой, причем с понижающим коэффициентом. Отдельной строкой именно потому, что она не входит в состав понятия «квартира». Как говорил один умный кот «Корова у нас по документам одна....»

    Всем приятных выходных!

    16 Февраля 2014, 14:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо, из чего следует, что квартира и жилое помещение равнозначные понятия?

    17 Февраля 2014, 17:55
  • Юрист - Берестов Сергей
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Татьяна, добрый вечер!

    Коллега, на мой взгляд, имел в виду, что в состав квартиры, в её общую площадь, не должны, согласно ст. ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ, входить такие помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, как балконы, лоджии, веранды и террасы.

    Соответственно, они и не должны являться частью квартиры как жилого помещения.

    17 Февраля 2014, 18:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats