Чтобы собственник мог перевести свой земельный участок под ИЖС на иной вид разрешенного пользования — под коммерческую недвижимость (в частности, под размещение магазина) ему необходимо соблюсти следующие условия:
— земельный участок должен стоять на кадастровом учете в соответствии с ч. 7 ст. 1 ФЗ № 218 «О гос.регистрации недвижимости», а также по условиям п. 3 и 9 ч. 4 ст. 8 данного ФЗ его границы должны быть определены в кадастре;
— Территориальная зона участка должна предусматривать нужный ВРИ участка (в данном случае — под магазин) как один из основных или условно разрешенных видов использования участка. Данную информацию можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования поселения. Местная администрация в каждом городе (поселке) утверждает свои Правила застройки и землепользования (ПЗЗ), Карту градостроительного зонирования и Генеральный план территории. Из указанных документов можно выяснить, к какой территориальной зоне относится участок и каков вид его разрешенного использования.
Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования, собственнику ЗУ придется сначала получить разрешение на перевод в местной администрации в соответствии с п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ.
По условиям ч. 2 ст. 39 ГрК РФ Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 настоящего Кодекса.
Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 настоящего Кодекса.
Собственникам соседних участков, которые против изменения ВРИ соседнего участка, следует обратить внимание на ч. 3 ст. 39 ГрК РФ, согласно которой
В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.
Т.е. участие соседей в таких общественных слушаниях является обязательным.
Порядок проведения общественных слушаний указан в ч. 4 ст. 39 ГрК РФ.
Согласно ч. 4 ст. 39 ГрК РФ Организатор общественных обсуждений или публичных слушаний направляет сообщения о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через семь рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.
По условиям ч. 7 ст. 39 ГрК РФ срок проведения публичных слушаний определяется Уставом местной администрации.
По результатам публичных слушаний в соответствии с ч. 8 ст. 39 ГрК РФ
по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
Если нужный ВРИ вообще не указан, то собственнику в целях изменения ВРИ своего участка придется сначала изменить территориальную зону вокруг своего участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселения в соответствии со ст. 33 ГрК РФ.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ одним из оснований для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки является
поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов.
По условиям п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ
предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
Т.е. собственнику ЗУ в этом случае придется обращаться в местную администрацию и подавать соответствующее заявление на изменение назначения территориальной зоны вокруг своего участка.
Этот вопрос рассматривается специальной комиссией, а затем на публичных слушаниях.
В соответствии с ч. 4 ст. 33 ГрК РФ Комиссия в течение двадцати пяти дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации.
Далее согласно ч. 5 ст. 33 ГрК РФ
Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение двадцати пяти дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.
На практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка.
По СанПиНам небольшой магазин в частном секторе скорее всего пройдёт, это обязаны учитывать в любом случае.
Вы просто вправе указать о своём не согласии с предоставлением разрешения и все.
Следите за объявлением результатов публичных слушаний.
Решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования участка можно оспорить в судебном порядке в 3 месячный сок согласно статьи 219 КАС