Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
N ЕД-4-3/9664 говорит, что при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, доход может быть
Доброго времени, квартира 15 лет была в собственности отца, год назад он подарил 2м сыновьям по 1/3.
Сейчас встал вопрос продажи квартиры. если в ДКП оговорить, что доход от продажи квартиры распределяется в пользу отца 90%, детям по 5% - их доход будет меньше 1млн, если же доход декларировать сообразно долям, то у сыновей возникает ощутимый ндфл даже с положенным вычетом 1млн.
Письмо ФНС России от 13 июня 2012 г. N ЕД-4-3/9664 говорит, что при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, доход может быть распределен по соглашению сторон, причем размер долей продавцов на порядок распределения дохода не влияет.
при этом, п.4 ст. 214.10 НК говорит, что доход распределяется пропорционально долям, т.е по сути Кодекс запретил распределять доход произвольно (по решению продавцов) при расчете налога.
верно ли утверждение, что эти правила применимы лишь при условии, что продавцы не задекларировали свои доходы, в связи с чем инспекция расчитывает за них налог самостоятельно. В остальных случаях продавцы могут распределить доход на основании соглашения так как считают нужным. Это право закреплено статьей 248 ГК: "доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними."
заранее спасибо!
Здравствуйте!
верно ли утверждение
да, верно. на основании ст.248 ГК долевые собственники праве самостоятельно распределить доход между собой.
что касается п.4 ст.214.10 НК, то она применяется при исчислении в соответствии с п.3 настоящей статьи, которая в свою очередь действует в случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в ФНС в срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества.
Добрый день, Иван.
Налоговая будет считать доход сыновей от продажи долей в квартире не исходя из Вашего перераспределения дохода, а от 70% кадастровой стоимости долей, ст. 214.10 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина от 16 ноября 2022 г. N 03-04-05/111759
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта..., умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
То есть указывать цену продажи доли ниже, чем 70% от кадастровой стоимости этой доли, смысла не имеет, налоговая исчислит налог от 70%.
С уважением, Роман.
Здравствуйте, Иван!!!
В соответствии с письмом ФНС России от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664@ прописано, что:
физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц
При этом отмечу, что на сайте налоговой службы, где выложено данное письмо, оно находится в разделе " Письма ФНС России, обязательные для применения налоговыми органами" (ссылка на сайт) и в случае, если налоговая служба не применяет это разъяснение, можно пожаловаться (внизу активная кнопка «Сообщите о неприменении налоговым органом указанного письма»).
Таким образом, Вы можете заключить соглашение о распределении доходов в той пропорции, как вы сами пожелаете (также в помощь статья 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора).
Это соглашение составляется в произвольной форме (прикладываю образец соглашения к ответу).
Это соглашение Вы будете сдавать вместе с подачей декларации о доходах по форме 3-НДФЛ, то есть Вы должны иметь по экземпляру на каждого собственника.
Также учитывайте тот момент, что если будете выдавать покупателю квартиры расписки в получении денег, то в этих расписках должна быть указано именно та сумма, которая прописана в соглашении, так как расписка имеет приоритет перед соглашением, если возникнет какой-либо спор, в том числе, с налоговой.
верно ли утверждение, что эти правила применимы лишь при условии, что продавцы не задекларировали свои доходы, в связи с чем инспекция рассчитывает за них налог самостоятельно
Да, верно, поскольку пункт 4 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ определяет, что:
При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности
Пункт 3 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ определяет, что если не была подана декларация, то налоговый орган исчисляет сумму налога, с учетом особенностей, предусмотренных пунктами 3, 4 и 5 настоящей статьи.
Таким образом, пункт 4 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ применяется только при условии не подачи декларации.
Иван, это не очень корректно комментировать ответ другого юриста, но в данном случае коллега совершенно верно говорит, что если вы будете продавать квартиру по стоимости меньше, чем 70 процентов от её кадастровой стоимости, то налоговая будет учитывать как будто она продана по цене равной 70 процентов от кадастровой.
Вы знаете кадастровую стоимость квартиры? Она указана в выписке из ЕГРН на первой странице, там ест специальная строка