Есть ли критические ошибки в договоре?

п. 1.3- эксклюзивность договора- то есть вы не должны заключать аналогичные договоры с кем то еще и не решен вопрос — а можете ли продавать квартиру сами.

Лучше прописать — что можете.

обратить внимание

2.1.3. Оплачивать за счет личных средств ИСПОЛНИТЕЛЯ расходы, связанные с рекламой ОБЪЕКТА.

2.3.7. Написать расписку установленной формы, подтверждающую факт получения денежных средств за проданный ОБЪЕКТ.

расходы на рекламу оплачивать будете он.

а вот у вас некая расписка о получении денег- почему они пойдут не безналом- не понятно

стоимость их услуг

3.2. Стоимость услуг ИСПОЛНИТЕЛЯ, а также привлеченных ИСПОЛНИТЕЛЕМ для исполнения условий настоящего Договора фирм и специалистов, определяется Дополнительными соглашениями к настоящему Договору (Приложение 1).

и в приложении

1. Стоимость услуг ИСПОЛНИТЕЛЯ по продаже ОБЪЕКТА составляет 100 000 (сто тысяч рублей) и выплачивается ЗАКАЗЧИКОМ ИСПОЛНИТЕЛЮ по завершению сделки по продаже ОБЪЕКТА, расположенного по адресу: 

г. Санкт-Петербург, улица Димитрова, дом 41, корпус 1, квартира 58.

2. Денежные средства выплачиваются ЗАКАЗЧИКОМ ИСПОЛНИТЕЛЮ в течение 7 (семь) дней с момента регистрации Государственным реестром недвижимости договора купли-продажи квартиры и получения денежных средств от ПОКУПАТЕЛЯ квартиры к ЗАКАЗЧИКУ.

3. Стоимость услуг ИСПОЛНИТЕЛЯ по подбору другой квартиры после продажи ОБЪЕКТА составляет 50 000 (пятьдесят тысяч рублей) и выплачивается ЗАКАЗЧИКОМ ИСПОЛНИТЕЛЮ по завершению сделки по покупке другой квартиры.

Так вот — тут не совпадает с предметом договора.

Тогда нужно там указывать в 1.1. -что этот договор и на продажу и на покупку вами другой квартиры — причем с примерными характеристиками и ориентировочной ценой новой квартиры- и тогда становиться все понятно.

Вообще гк не запрещает в договоре на услуги совместить все эти вещи в рамках ст 421 гк и такую оплату и такой поиск покупателя для вас и другой квартиры- но это все должно быть прямо указано.

А вот этот пункт незаконный от и до

4.1. При неисполнении условий или досрочного расторжения настоящего Договора ЗАКАЗЧИКОМ, ЗАКАЗЧИК выплачивает ИСПОЛНИТЕЛЮ неустойку в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей.

Что по ст 32 закона о защите прав потребителей- что по ст 782 гк- заказчик вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя и оплатить ему при этом ТОЛЬКО уже оказанные услуги и расходы- которые исполнитель должен письменно подтвердить- у вас же по сути идет штраф за расторжение договора- убрать однозначно.

Еще обратить внимание

2.1.2.В случае необходимости организовать хранение в помещениях ИСПОЛНИТЕЛЯоригиналов документов, устанавливающих права ЗАКАЗЧИКА на ОБЪЕКТ.

2.1.4. На основе принятых на хранение от ЗАКАЗЧИКА документов или их копий, провести анализ правовых и организационных особенностей передачи права собственности на ОБЪЕКТ.

Оригиналы отдавать исполнителю не нужно- достаточно копий.

Важно- в договоре оговорена подсудность в случае споров- в этом случае это будет суд по месту ИСПОЛНИТЕЛЯ. А вам лучше сделать по месту заказчика- то есть вас.

7.1. Все споры и разногласия, возникающие между СТОРОНАМИ, СТОРОНЫ обязуются урегулировать путем переговоров, а в случае не достижения соглашения, в суде по месту нахождения ИСПОЛНИТЕЛЯ, указанному в настоящем Договоре.

Был бы закон о защите прав потребителей — вы бы сами могли выбрать место для суда по ст 17- например по месту вашего жительства.

2.2.2. Организовывать и проводить просмотры ОБЪЕКТА возможными Покупателями.

Стоит изложить в другой редакции:

Организовывать и проводить просмотры ОБЪЕКТА возможными Покупателями по согласованию с Заказчиком времени просмотров через мессенджеры.

4.1. При неисполнении условий или досрочного расторжения настоящего Договора ЗАКАЗЧИКОМ, ЗАКАЗЧИК выплачивает ИСПОЛНИТЕЛЮ неустойку в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей.

Я бы данный пункт полностью исключила бы из договора, т.к. при досрочном расторжении договора вы должны будете выплатить только стоимость работы, которая реально выполнена на момент расторжения договора, а так же непонятно о каких условиях договора, которые вами не исполнятся идет речь и как это будет фиксироваться.

5.2. В случае неисполнения настоящего Договора до даты его окончания, Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.

Каким образом предусмотрена пролонгация?

Если она вам понадобится, тогда можно изложить в следующей редакции

5.2. В случае неисполнения настоящего Договора до даты его окончания, Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон путем подписания дополнительного соглашения Сторонами.

В остальном в договоре не усматривается никаких мошеннических действий в отношении вас. Денежные средства за исполнение вы выплачиваете в течение 7 дней с момента перехода права собственности.

С коллегой не согласен, договор местами проблемный, особенно в предмете.

Документы и копии лучше передавать под акт приема передачи с указанием наименования, номеров документов.

Для анализа и проверки можно пока предоставить копии.

Оригиналы можно передавать для оформления сделки.

п. 4.1 — неустойка.

Не самый хороший пункт.

ГК РФ Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг
1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Достаточно будет только возместить документально подтвержденные расходы.