И смогу ли я продать в будущем эту комнату?

Здравствуйте, Наталья!!

Можно у Вас уточнить...

Вам дарят 1/100 доли в квартире, и когда вы становитесь ее собственником, соответственно, не будет необходимости соблюдать право преимущественной покупки других собственников коммунальной квартиры и продать Вам уже без получения согласия от них ?

Если комната как объект недвижимого имущества не оформлена в виде отдельного объекта, а право на нее зарегистрировано в долях, т.е. имеет место общедолевая собственность, то при продаже такой доли ее собственник обязан соблюсти право преимущественной покупки данной доли остальными сособственниками помещений общежития в соответствии с правилами, установленными в ст. 250 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Т.е. собственник доли сначала обязан предложить купить свою долю остальным сособственникам.

По условиям п. 2 ст. 250 ГК РФ 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

 Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Т.е. предложение должно быть оформлено в письменной форме. В нем должна быть указана цена продажи, за которую собственник доли готов ее продать. Данное предложение (уведомление о продаже) может быть направлено сособственникам любым способом, позволяющим осуществить его доставку (нарочно, по эл.почте, по почте по адресу регистрации сособственников).

Если ответа от сособственников в месячный срок не поступит, либо поступят отказы от покупки доли, то в этом случае собственник доли имеет право продать свою долю третьему лицу, но только по цене предложения, сделанному ранее в уведомлении о продаже.

Если он продаст долю третьему лицу по иной цене, отличной от той, которую указывал в предложении сособственникам, данные сособственники будут иметь право обжаловать такую сделку в течение года с даты, когда они узнают о нарушении своего права.

Видимо, во избежание осуществления данной процедуры, Вам как покупателю предложено оформить сделку как дарение. В этом случае согласия от сособственников получать не надо.

В любом случае сделка с долей в праве в соответствии со ст. 42 ФЗ № 218 «О гос.регистрации недвижимости» подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Если Вы данную долю приобретете, то впоследствии в случае желания ее реализовать Вам также придется соблюсти сначала преимущественное право покупки доли остальными сособственниками согласно ст. 250 ГК РФ, и только после этого можно будет продать долю третьему лицу.

Здравствуйте. 

Лично я бы не советовал следовать совету риэлтора, для нее единственном важным является необходимость провести сделку. А вот для Вас всегда будет наличествовать опасность оспаривания данной сделки через суд с возложением всех понесенных убытков.

Само положение о преимущественном праве других долевых собственников выкупить часть этой долевой собственности является императивной (обязательной): 

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Статья 250 ГК РФ.

При этом в Вашем случае речь, по сути, идет о притворной сделке: 

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Обратите внимание, что по общему правилу притворная сделка ничтожна, то есть не несет правовых последствий даже без соответствующего решения суда. И несмотря на то, что все равно для того, чтобы лишить Вас права собственности, придется обращаться в суд, это является существенным фактом. 

Общие положения законодательства также устанавливают, что 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Статьи 1, 10 ГК РФ.

Поэтому нежелательно пытаться обойти императивные положения закона такими методами. 

Добрый день, Наталья.

Согласно пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Таким образом, если даритель не является Вам близким родственником, вам придется самостоятельно исчислить налог исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, представить в налоговый орган по месту своего учета декларацию по налогу на доходы физических лиц, а также уплатить налог.

Так как происходит отчуждение доли в общедолевой собственности, договор дарения будет подлежать нотариальному удостоверению (часть 1.1. статьи 42 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Также нужно учитывать, что в силу части 1.1. статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.

Если основой перехода права собственности на объект недвижимости будет договор дарения, то договор купли-продажи будет считаться недействительным, так как договоры купли-продажи недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации. Неисполнение данного требования влечет недействительности сделки.

Также есть риск того, что сделка по дарению может быть признана притворной и в этом случае будет подлежать отмене.